聊完五四北的和頌錦原，繼續(xù)樓盤分析，來看看五里亭的左海星悅頌，同樣存在塔樓設計，下面聊聊。

樓盤規(guī)劃

左海星悅頌：備案名（紫晉雅院），地處：五里亭地鐵站南側，融僑望云右側。

項目占地21畝，規(guī)劃3棟18層2T2板樓、3棟31-33層2T3塔樓，全部架空，合計384套，主推面積：89-114平，純商盤定位。

土拍情況

2022年12月10日，左海集團以底價7.16億競得福州宗地2022-53號，樓面價18102元/㎡，指導價35000元/平，土地面積：21.19畝；容積率：2.8，限高：100米。

分析：對于這幅五里亭地鐵口的純商，在2021年上架過，宗地2021-58號，當天與隔壁宗地2021-59號同時上架。

定位純商地塊，最終59號被保利底價拿下，即和樾風華，宗地58號流拍，后來網絡傳言地塊比較特殊。

時隔一年，41畝的地塊被切割一半上架，最終還是被國企兜底拿下。

從地塊屬性來看，容積率2.8不算低，加上地塊被切割，導致進深大面寬小，可開發(fā)空間較小。

對比隔壁和樾風華樓面價2.05W，樓面價低了2.5K，指導價相同，差價更大。

左海最終給出小高層+高層的定位，戶型設計也貼合板塊剛需，可以說定位沒太大問題。

目前和樾風華進入尾盤，競品主要就是大東海璽樾、榕發(fā)攬湖郡、叁號院等。

東區(qū)整體的新盤數量較多，項目最大的優(yōu)勢就是近二環(huán)+地鐵。

后續(xù)南湖舊改啟動，容積率不低，結合群友的分析，面對鼓樓的大面積供應，南湖商品房地塊，做改善概率可能不算過高。

按這個局面，可能做剛改+部分剛需，類似這個項目這樣的定位，會更貼合。

綜上，對于項目而言，地塊指標一般，產品定位尚可，周邊有一定競爭，后續(xù)的供應會有一定抗性，最好的做法，快速上市走量。

戶型情況

89平米：三房兩廳兩衛(wèi)，位于高層塔樓中戶，與其他塔樓布局類似，南北不通透，無過多空間浪費，由于是高層住宅，加上2T3的設計，整體得房率不會太高，主臥依靠陽臺封包做半贈送，北側臥室采光偏小，廚房也偏窄小。

相比于同面積的連廊中戶，優(yōu)勢并不明顯，當然目前最好的對比，就是榕發(fā)攬湖郡的89平，基本一模一樣。

89平米：三房兩廳兩衛(wèi)，位于高層塔樓西端，雙開間朝南，面寬小進深大，整個戶型布局同樣比較復古，唯一優(yōu)勢就是這個面積段是端頭。

最好的對比就是上面的89中戶，兩個戶型出來，不細看可能夢回10年前。

114平米：四房兩廳兩衛(wèi)，位于高層塔樓東端，客餐廳南北通透，比較主流的布局，最大的特色，客衛(wèi)設計在入戶，對于另外三房使用存在不便，除此之外，由于是塔樓設計，東端客廳存在部分被中戶遮擋的情況。

112平米：四房兩廳兩衛(wèi)，位于三棟小高層，獨梯設計，客餐廳不通透，其中書房采取東側采光，空間略小。

整體來說，雖然近年獨梯產品，面積持續(xù)走低，不過對于東區(qū)而言，大部分還是集中在125平以上，對于這個產品而言，放在板塊還是有一定優(yōu)勢。

綜上，對于這個項目的產品定位，同樣采取了塔樓，加上33層的高層設計，配合89+89+114的2T3設計，預計公攤不會低于24%。

從戶型布局來看，雖然連廊存在不少硬傷，不過對比塔樓的復古，依然有其自身特色，以項目的塔樓布局來看：

兩部電梯直接在中間戶的門口，這樣的設計也是足夠另類，可以說中間戶負面拉滿，對于東端頭很明顯，下午采光會被中間戶遮擋。

從項目的產品對比來看，最大的關注就是112平PK114平，一個小高層獨梯，一個高層端頭，最終單價會差距多少，才可以拉開門檻。

區(qū)位情況

項目位于五里亭，距離2號線200米左右，交通優(yōu)勢明顯，距離世歐廣場1.2公里、晉安湖1.3公里、東泰禾2公里，商圈公園等都非近距離。

項目北側福馬路，存在一定噪音影響，同時地塊由于下頭較窄，導致南側四棟布局非平行。

其中兩棟小高層的東端，采光會被高層住宅遮擋，需要特別注意。

右側地塊還未出讓，從地塊來看預計也是高層定位，未來也需要注意采光遮擋，除此之外狹長的地塊，整體的社區(qū)空間也一般。

至于南側的福慧寺，在桂語遮擋后，雖然沒有直視，不過西端、南端部分房源依然會看到。

總的來說，項目最大的特色就是二環(huán)邊+地鐵純商盤，其他的配套都相對弱化一些。

價格情況

項目指導價3.5W，先以這個價格對比周邊看看：

1、保利招商和樾風華：剛改盤，精裝均價3.5W
2、中海三號院：純商盤，連廊精裝3.45W
3、榕發(fā)攬湖郡：純商盤，毛坯均價3.15W
4、大東海璽悅：純商盤，毛坯均價3.1W
5、龍湖天璞：安商房，二手均價3.2W

分析：對于項目而言，周邊新盤不少，整體均價在3.1-3.5W左右，扣除精裝溢價，毛坯均價3.2W上下。

按項目定位來看，偏剛需的項目定位，類似攬湖郡的定位。

從區(qū)位對比來說，目前五里亭對比晉安湖東南側的新盤，每個客源的認可度有一定差異。

對于目前板塊的去化，雖然近期上市的幾個項目，毛坯+純商，不過售價3.1W左右，去化都不理想。

項目隔壁的和樾風華，相對來說去化尚可，項目優(yōu)勢是地塊成型，不過距離腫瘤醫(yī)院更近，整體門檻也相對更高。

以目前的定價，配合項目高層塔樓+小高層的板樓，建議塔樓別超過3W，板樓別超過3.2W。

對于整個東區(qū)，特別五里亭一帶，近年也是舊改的重點區(qū)域，這里的樓盤特色，就是高層住宅。

從璀璨天城、優(yōu)步大道、金璽公館，再到桂語映月、融僑望云等，配合三遠舊改的百米定位，以及當初的世歐王莊，近期南湖舊改的高容積率規(guī)劃。

整個東區(qū)，這一帶住宅區(qū)，會構建出一個非常大規(guī)模的高層建筑群。

這樣描寫，不僅僅是想說明建筑風格，而是這樣的規(guī)模，會給未來帶來較多的房源，從近期周邊項目交房的表現來看，其實降溫也很明顯。

2017-2019年，璀璨天城、金璽公館都是額外加價，2021年融僑望云高層捆綁精裝達到3.6W，改善盤桂語映月加價突破4W。

2年時間，板塊回落到精裝純商3.5W左右，部分毛坯3.2W，整體下滑3K左右。

當初的璀璨天城，二手成交更加明顯，21年3.6W成交，23年3.1W，2年時間跌了5K。

對于五里亭這個純住宅區(qū)，到底價格多少才足夠安全，值得思考。

樓盤總結

項目位于五里亭，優(yōu)勢在于純商定位，緊鄰地鐵，戶型貼合板塊需求，劣勢在于地塊狹長，部分采光需要注意，高層塔樓公攤不低，部分戶型布局一般，周邊次新體量較大，對未來二手有一定壓制。

對于有意向的購房者，按近期板塊去化來看，走勢低迷，保本難度偏高，建議不急就多看，價格底線守住。