今天繼續聊聊舊改的話題，最近二手平臺成交房源里面，有很大一部分都是近期舊改的小區，其中有的成交價較高，有的偏低，下面就來聊聊舊改。

省直屏西舊改

作為鼓樓區目前正式官宣的大型舊改，項目在二手成交上，也是最密集的，在貝殼9月，21天時間，對外公示的成交就達到12套。

對比以往，公示的成交案例，3年時間都不到10套，可以說拆遷成了成交最大的推動因素。

從成交單價來看，其中9月5日是分界線，拆遷公告也在當時發布，發布前成交單價1.8W，發布后2.2W左右。

這里面有幾個點值得關注：

2023年8月開始，小區二手成交增加，尤其在公告發布前，很明顯有人提前入場掃貨，而且沒有太多溢價，這也是拆遷里面最典型的吃了消息紅利。

在近期成交案例里面，一套成交2.7W，一套成交3W。

這兩套成交房源，即便在拆遷公告發布后，也遠高于均價，目前掛牌房源最高也就2.5W。

如此異常的成交，只有幾種原因：平臺數據出錯、成交造假、大冤種、利益輸送。

配合項目省直屏西的定位，是哪一種情況，大家自行體會。

從房價走勢來看，項目2020-2022年，成交2.2W左右，2022下半年開始價格下滑到1.8W左右，近期2.2W。

可以說一個拆遷公告，讓小區漲價4K，漲幅25%左右。

回到小區的征收方案：

1、區位補償價：13760元/平
2、貨幣獎勵：604元/平
3、原地期房對接價：17560元/平

對于這個鼓樓二環邊的舊改，最直觀感受就是區位補償價并不高，對比近期的南湖區位15900，還是有一定的差距。

在貨幣獎勵上，不到1K，這樣的方案，如果選拿錢：13760 + 604+（2500*0.6）=15864

在沒有貨幣紅利，加上區位較低的背景下，對于省直屏西的舊改，只有選房一條出路。

也正是這個原因，導致這里的拆遷戶，要想短時間變現，二手交易是一個比較好的選擇。

這時候就要看看買方市場的情況。

這幾年鼓樓區全面斷供，項目周邊最直接的兩個項目。

一個就是純商保利天悅二期，定位改善盤，均價4.5W，一個高比例安商房，恒宇尊禧，均價3.5W。

從這個數據就可以發現，在鼓樓純商門檻過高，安商單價也不低。

此時對于剛需而言，如果以自住目的購房，假如選擇省直屏西，選擇原地期房。

按照網絡對接的示意圖，59平米，加11W，可以換一套75平米期房。

簡單計算一下成本，按目前2.2W成交，加上補差11W，二手交易稅費，相當于最終150W。

最終得到75平米期房，相當于2W/平。

代價是最少4年以上的等待期，對地塊的開發商、規劃等，都是未知。

相比于買新房，買舊改選安置期房，不確定性和周期更大。

不過從成本來說，以周邊3.5W的安商房做對比，這樣的差價也是足夠明顯。

此時就可以發現，賣方要想短時間變現，二手是較好的一個方案，買方需要入場鼓樓的剛需，成本也比目前其他選擇低。

當然這里面，也存在一個思考，即鼓樓的安商房、以及安置房，是否值得哪個價？

比如恒宇尊禧的3.5W，保利天悅花園的3W，這些項目最大的優勢，即相對房齡較新，門檻更低一些，對于地緣剛需是一個被迫選擇。

如今對于不急切的剛需而言，有了買拆遷房再選房的路徑，可能優勢已經不大。

對于買拆遷房選期房，還有一個預期，即地塊的規劃，目前舊改基本都提前發布。

屏西舊改的綜合容積率3.3，雖然不算低，但是對比南湖、上海西等，容積率4左右，已經算是不錯。

不管最終安置房地塊規劃如何，至少基礎條件不算太差，周邊保利天悅的安置房，定位還是超高層住宅，二手也掛牌達到3W。

綜上，對于省直屏西在二手的活躍表現，其中買賣方都有自己的訴求所在，這樣的舊改案例，傳遞的信號也不少。

相比于大家容易想到對改善的打擊，鼓樓舊改更直接的打擊，可能是當初溢價極高的安商/安置房。

南湖舊改

聊完省直屏西的二手漲價，再來看看同樣發布舊改的南湖，近期成交量也有所增加。

從成交案例來看，基本在1.8W左右。

對比前2年的成交價1.5-1.6W，漲幅15%左右。

對于這個舊改來說，區位補償價15900元/㎡，貨幣獎勵：無，如果拿錢，大概15900+(2500*0.6)=17400元/平。

很明顯對于想短時間變現的拆遷戶，二手交易也成了一個選擇。

除此之外就是選房，這里面涉及不少樓盤，不過按照以往的經驗來看，區位類似的安商現房、或者周邊安商房，基本可選房源都不多，樓層也都是低樓層。

對于拆遷戶而言，除非有特殊能力，否則基本能選也就外圍的早期安置房，以及原地期房。

從地塊規劃來看，限高130米，容積率高達4.29。

按照此前舊改的經驗，安置房地塊容積率預計會在5.0左右。

高容積率+超高層住宅的定位，對于這樣的安置期房，除了房齡新之外，未來二手溢價預計也不會太高。

也正是因為這樣的情況存在，對于南湖拆遷戶來說，期房條件一般，同區位現房可選不多，拿錢也沒多大賺頭。

所以即便舊改發布，依然還有不少掛牌，整體的價格還是在1.8W左右。

此時對于買方而言，是否跟省直屏西一樣，值得通過買入拆遷房，再選期房來做到降低成本？

簡單計算一下，以60平米，1.8W成交為例，75平米期房，最終130W左右，單價1.7W。

目前周邊安置房/安商房，數字莊近期成交精裝中高樓層，2.2W，中海毛坯，房齡較新2.2W。

這些項目都是高層住宅安置房，在一定房齡后，二手的表現也一般。

與省直屏西周邊，安置房3W，安商房3.5W的掛牌，南湖的差價只有5K不到。

很明顯面對長周期的等待與不確定性，南湖的空間并不算大。

這也是為何這里的拆遷房，面對舊改發布，二手漲幅也低于鼓樓的原因。

盤點總結

近期除了這兩個巨型舊改外，還有還未官宣的河南新村，從二手表現來看，項目同樣出現密集交易，以及房價上漲。

相比于此前2W左右的成交，近期成交高達2.4W+，漲幅也達到20%。

地塊還未官宣舊改，不過從最終選擇來說，預計大部分也只有選擇原地期房。

計算規則與上面也沒有太大不同，按照2.4W買入，最終期房成本2.2W左右。

關注點就是地塊容積率如何，何時土拍，誰來開發建設等。

對于這次的大面積舊改，可以發現要想短時間有差價紅利，只有一種情況，即在舊改發布前一段時間，提前入場，會有20%左右的漲幅。

否則只有拿房，雖然可選樓盤很多，但是真正優質的安商房項目，基本都選不到，最終就是外圍安置房或者原地期房。

最終的持有周期都4-5年起步，遇到特殊情況，甚至更久。

對于有投資打算的，這樣的周期以及未來的不確定性，明顯不是太優選。

至于打算自住的，如果面對周邊同類型項目，溢價極高，可能也不失為一個選擇。

當然周期這么久才能住，是否真的符合自住需求，也是一個疑問？