聊完外圍的二手下跌，就來所謂的宇宙中心，看看這里的次新二手走勢，特別近期鼓樓啟動了大面積的舊改，反對聲也不少。

二手情況

幸福里成交：2023年11月，高層，面積62平，單價3.09W，總價192W。（房源下架了）

貝殼掛牌：最新上架，高層，面積47平，單價2.75W，總價130W。

分析：詢問了中介那套低于3W的掛牌，高層房源，有證，業主急售。

對于安商房，最敏感的話題就是是否有證，至少從目前信息來看，這套房源的出現，直接把這個鼓樓次新安商，打下一個臺階。

從歷史數據來看，項目去年，小戶型的成交還在3.3W-3.6W，有一套精裝90平，成交高達4W。

從掛牌來看，47平米的房源，就有高達3.88W，掛牌了一年的房源。

很明顯對于這套房源，一年前，可能稍微下調價格就能成交。

如今同小區掛牌直接降了1W，成交基本無望。

項目情況

回到項目本身，2018年1月，榕發拿下宗地2017-59號，溢價率3.6%，成交樓面價12872元/㎡，地塊配建90%安商房，回購價17800元/㎡。

2019年，項目商品房部分領證，備案均價3.4W，可售房源不足百套，做到較好的去化。

同時期還有項目隔壁的華潤烏山府，同樣定位高比例安商房，售價接近。

從最終的交付情況來看，不管社區成型度，還是外立面等，榕發烏山郡都遠強于華潤。

對于兩個項目，最大的利好，來自劃片怡山小，過渡楊橋中。

這個過渡方案，不止拉高融信瀾郡、融僑悅府等房源，也抬高這些偏小戶型的安商房項目。

項目交房后，大部分掛牌都在3.5W以上，部分高達3.8-4W。

按這幾年樓市表現來看，這個鼓樓的安商房，不止沒虧，甚至保本成功。

特別今年中考，根據網絡統計，楊橋中學相比前幾年，升學率有了極大幅度提升。

老五所升學率達到19.37%，排到了福州公立校第4。

距離前面的屏東、一中，差異也不大，可以說重回第一陣營。

看上去，這個項目可謂利好滿滿，結果近期的掛牌卻一反常態。

價格分析

對于項目近期的價格下跌，原因其實也很典型，首先就是樓市遇冷，大環境不好，除此之外，最大的問題就是安商房。

對于安商房，交房初期由于無證，只有少部分商品房掛牌，二手存在一定溢價。

目前隨著安商房辦證，掛牌房源增多后，很明顯對于整個二手掛牌壓力就不小。

對于拆遷戶，對接價1.78W，即便當時房企選房有貨幣獎勵，實際算下來當時拿錢預計達不到3W。

如今交房后，面對整體溢價的掛牌，如果打算變現，特別是急售的業主，降價的空間自然很大。

這個案例，也在告訴市場，當初那些高比例安商房，雖然可售商品房定價也不低，但是真正交房后，隨著辦證增加，不乏特價房源出現。

此時再去回顧當初的高價商品房，可以發現從保本成功，到目前看上去直接虧本。

當然隨著土拍的變化，純商和100%安商的隔離，未來這種另類的場景，預計也不會再多見了。

集中法拍

對于榕發烏山郡，近期還有一個特殊案例出現，即項目部分房源被集中法拍，房源達到14套。

從公告信息來看，房源集中在低樓層，合計面積839平，起拍單價2.45W左右。

至于為何出現這樣的集中法拍，并非房企原因，而是由于個人債務問題，旗下的產權因為舊改，置換到烏山郡十多套房源，最終這些資產被法拍。

可以說這幾年法拍案例不少，比如前段時間在售的世歐瀾山，短短時間就上架法拍。

這個可以稱得上”房哥“的拆遷戶，最終因為債務問題被法拍。

當然從其他網絡信息來看，債務遠不止這幾套房源可以抵償，還涉及不少其他地方的房產。

此時面對這種集中法拍，不知道屆時能否拍賣成功，以及最終的售價如何。

至少從目前2.45W的起拍價，14套房源，要想做到去年低樓層3.2W的成交，難度不小。

舊改進展

最近福州鼓臺啟動大面積舊改，以河南新村為首，出現了不少小區拒絕拆遷的訴求。

回到目前土拍進展，昨天福州發出第七次的補充公告，取消10幅地塊出讓。

宗地2023-55號、56號、58號、60號、61號、62號、63號、67號、68號、69號取消出讓。

目前來看，只剩下2幅純商、2幅安置房地塊，比之前分析的時候，覺得有大半地塊會取消還狠。

再結合第五次土拍，城南地塊全部取消。

可以發現福州外圍的集中舊改，供應的土地，即便引入所謂的教育資源，有地鐵配套等，但最終要想成交，難度都很大。

此時看著上周鼓臺的土拍，大部分地塊做到溢價成交，很明顯要想緩解吸金壓力。

后續的招數只有一個，繼續加大鼓臺舊改。

至于目前的反對聲音，很明顯可能訴求不一定能得到解決。

如今的舊改，安商房變成安置房模式，加上極高容積率的規劃。

對比周邊那些次新安商房、或者安置房，看上去舊改還帶來一定的溢價，但是如今回首來看，那些溢價更多原因在于還未大面積領證而已。

除此之外，網友還分享了一個安商房的案例，即位于塔頭的世茂東望，這個高比例安商房，大部分樓棟已經交房，但是依然還有一棟因為房企資金，目前都還未建成。

涉及的拆遷戶，依然需要無盡的等待。

很明顯，拆遷貨幣紅利消失后，安商紅利也在消失。

即便鼓臺這樣的核心區，最后建成的高容積率100%安商房，未來在市場的售價，預計也不會有多少溢價。

特別屆時，大面積舊改所帶來大量房源，對于二手的沖擊更加巨大。

盤點總結

對于榕發烏山郡的二手走勢，這里面也折射了樓市的很多特點。

1、高比例安商房，在二手市場要如何面對無差別的拆遷戶急售砸盤。

2、二手溢價，到底是配套原因，還是僅僅供需所致，這點在鼓樓特別明顯。

3、舊改紅利消失后，那些老破房在市場的定價，是否還要繼續下調。

綜上，對于有意向的購房者，面對特定時代產物的安商房，目前來看，大部分高價掛牌，都會被安商房打破。

不建議以溢價購入，甚至不要拿當初的售價做對比，等待安商辦證，屆時的二手特價預計不會少。