繼續樓市下跌話題，這一次聊聊東二環，不是五里亭，也不是前橫路以東，而是最正統的泰禾商圈周邊，近期出現部分樓盤小戶型單價暴跌。

二手案例

香開新城西區：2023年11月成交，77平高層簡裝，成交單價2.57W，總價198W。

歷史同類型戶型成交：

2023年4月，77平中層精裝，成交單價3.3W，總價258W
2022年6月，77平中層精裝，成交單價3.4W，總價265W
2021年5月，77平中層精裝，成交單價3.3W，總價261W

這個位于泰禾商圈、晉安湖周邊的兩房產品，在短時間內出現單價暴跌。

對比上半年的成交，不考慮裝修差異等，價格下跌接近8K，總價下跌60W，下跌幅度23%。

從過往的歷史來看，這個戶型的成交近幾年都保持在3.3W左右。

對于二手可能存在特殊房源，為此查找掛牌情況：

在掛牌房源里面，就有兩套單價在2.7-2.8W的高層精裝房源，很明顯這個房源的單價下跌，并非個例，而是整個市場的真實反應。

對于東二環核心區，除了香開新城外，還又一個同類型的項目，即保利香檳國際，此前分析過，部分小戶型單價下跌。

比如7月份的這套67平，成交單價2.88W，對比前2年3.5W，下跌7K。

近期從掛牌來看，除了這個房源外，其中45平的房源，同樣出現下跌，從掛牌來看，中高層精裝，已經出現掛牌2.5W左右。

對比歷史的成交來看，這個45平戶型比較一般，不過此前的成交，依然達到2.9W，前2年高達3.39W左右。

如果對比高峰期的成交，目前掛牌已經下跌9K，幅度接近30%。

項目回顧

對于東二環這兩個項目，從土拍的歷史來看，兩幅地塊前身都是工廠地。

香開新城的地塊，來自福州耀隆化工公司地塊，保利香檳的地塊，來自東南電化（二化）北地塊。

可以說兩個項目的前身都是化工地，近期的毒土地新聞，把這個老話題又一次引爆。

對于這兩個項目，熬過開盤時的輿論后，又一次被輿論傷害。

除了這個來源爭議外，兩個項目體量都不小，香開新城分東西區后，還有所弱化。

對于保利香檳，可以說超級大盤的代表之一。

也正是這些因素加持下，項目的房價一直低于周邊其他次新，比如金尊府、融僑悅城、后海等。

目前房價出現大幅度下跌，是否還會繼續惡化到項目的其他戶型，甚至是周邊的次新盤。

按目前的市場來說，都有可能。

原因分析

對于東二環這兩個項目，除了所謂的毒土地、品質、體量外。

項目的小戶型出現暴跌，最直接的原因：即劃片的榕博小學，在今年發布提前三年落戶。

配合目前福州的六年一學位，相當于這些樓盤的購房者持有周期要達到9年以上。

特別對于長周期的限定，對于居住的要求會上升。

這種單身公寓，以及香開新城77兩房，很明顯對于長時間的入讀居住，都不算能夠匹配。

從今年榕博小對口的晉三中中考表現來看，數據并不理想，可以說進一步打擊了學區熱度。

對于這種小戶型，在周期加長，升學數據下跌后，很明顯自身所謂的學區溢價也在消失。

除了這個最明顯的因素外，還有幾點，比如整個樓市都在下跌，目前周邊在售的剛需新盤，售價也出現一定程度下跌。

項目周邊的東區、塔頭安商房已經集中供應，對于出租市場也有沖擊。

在整理數據的時候發現，這些降價的掛牌房源，部分明顯是不夠干脆，錯過了逃頂時間。

以香開新城這套為例：5月漲價5W，隨后三年政策發布，房源從7月開始，連續降價多次，合計達到50W。

奈何多次的降價，依然沒有成交。

板塊分析

對于東二環板塊，這幾年依靠房價的大幅度上漲，成為了福州樓市的新貴，配合泰禾商圈、榕博小+晉三中、地鐵四號線、鶴林公園、晉安湖等一系列配套。

整個板塊構建了一個非常完善的配套體系，配合房價上漲，土拍持續走高，供應了養云等網紅新盤等。

可以說板塊的流量在樓市絕對足夠充足。

也正是因為這個熱度，后來的東區、前橫路以東等，也都以東二環自居。

此前外圍項目出現房價下跌，可能會無法影響上游項目。

如今上游的部分小戶型出現房價下跌，是否會進一步放大這個走勢，按照目前的整個樓市氛圍來說，概率不低。

近期土拍，香開新城周邊的地塊，就出現了流拍的情況。

除此之外，熱盤建發養云在二手市場的表現也低于預期。

此前一期的一套看公園的大平層，直接把二手上限定死。

近期二期交房掛牌，中層大戶型，掛牌1120W，對比備案價950W，當時最少捆綁加價150W以上。

很明顯，二期也不用計算所謂的保本，基本是低于當初售價，虧本賣了。

按目前的市場來看，鼓臺開啟供應后，這樣破千萬，非純商的項目，目前要想成交難度也不小。

盤點總結

今年下半年高新區樓市的崩盤，可以說是極具代表性，這里多年以來堅挺的樓市表現，在不到半年時間，蕩然無存。

當初信心滿滿，以后房價超越市區哪些板塊，如今也無人再提。

對于福州的很多板塊而言，看上去很牢固，實際可能并非如此。

很多板塊的高價，可能是一次次房價上漲，一次次樓面價上漲，一次次新盤熱銷，而逐漸構建出來的。

一旦出現房價下跌，新盤滯銷，所謂的保值消失。

可能對于很多信心充足的板塊而言，后續的走勢都很難評估。

對于東二環，目前核心區的頭部次新依然牢固，當然能否在這樣的樓市氛圍，未來也難說。

從板塊的房價表現，其實也可以放大到整個樓市，目前市場依然低迷，悲觀情緒無限蔓延。

回歸居住購房，是否真能做到，短期來看還是難。

剛需，是否真的剛需，可能只有在房價上漲的時候才有剛需。