今天來聊聊鼓樓一個豪宅，從拿地到開盤再到交房，可以說爭議不少，目前交房后的二手表現，也出現了一定價格波動。

項目情況

2016年11月，金輝聯合體，拿下兩幅鼓樓義井舊屋區地塊。

宗地2016-15號：面積59畝，42.76億拿下，溢價50%，無償提供商品住宅11250平方米，實際可售樓面價31662元/㎡

宗地2016-21號：面積28畝，7.97億拿下，溢價50%，無償提供商品住宅1800平方米，實際可售樓面價31111元/㎡

兩幅地塊，最終被開發成金茂府一二期，備案名金輝瓏岳花園。

兩幅地塊和備案名等，比較饒，盤點一下：

宗地21號，即金茂府一期，更靠近鼓樓，2018年開盤，不過備案名是金輝瓏岳花園二區。

宗地15號，即金茂府二期，靠近三環，分成ABC區，其中B區安置房，C區存在4棟商品房和2棟安置房，A區定位疊拼+復式，備案名金輝瓏岳花園一區。

對于這兩幅地塊，也正好趕上了福州土拍的巔峰期。

當時土拍還供應了如：建發央璽、萬科九如府、中海金璽公館等。

這些地塊雖然都有限價壓制，不過都觸發配建安置房，最終可售樓面價基本都是板塊的巔峰。

目前回過頭來看，雖然開發商高價拿地，但是基本都趕上樓市余溫高價出售，目前這些項目二手的表現，對比當初新盤的高售價，都有一定幅度下跌。

回到金茂府身上，近期項目二期，C區鬧出安置房和商品房的隔離爭議。

這個地塊共4棟精裝商品房+2棟安置房，商品房物業收費是4.3元，安置房是2元，業主購買花箱堵住作為安置房的消防通道，隨后就爆發爭端。

對于安置房和商品房的隔離問題，這幾年也不少見，除非一方妥協，否則爭端都不會停止。

房價情況

對于C區的商品房，從開盤信息來看：

2019年11月開盤，主打大平層房源，備案均價38680元/㎡（含裝修3000）。

開盤當天去化24套，去化率18%

后來項目售價也出現波動，打出一些特價房源等。

從目前二手掛牌來看，找到一套C區商品房，中層精裝142平，單價3.2W，總價458W。

掛牌2個月，降價28W。

對比當初開盤均價，目前的掛牌已經直接下跌6K，總價下跌85W。

如果再套上所謂的持有利息，辦證支出等，這一套房源最少虧損150W左右。

回到項目本身，出現這樣的價格下跌，原因很多。

1、隔離問題：安置房隔離爭議，改善盤如果失去純商屬性，殺傷力更大。

2、區位問題：項目地處義井，距離三環、以及鐵路，也就300米左右，地鐵、學區、商圈等配套，近距離都看不到，自身社區也就一個狹長地塊，忽略不計。

3、環境問題：目前整個樓市降溫，當初高價拿地，高價出售的新盤，降價概率本來就不低

4、供需問題：項目最大的牌子就是鼓樓，特別前10年鼓樓接近斷供，不過今年鼓樓開啟供應，項目的稀缺性基本消失。

綜上，對于項目的二手跌幅，只能說也是綜合各種因素，一個位于鼓樓外圍的改善盤，依靠鼓樓的牌子，加上多年斷供襯托出來的溢價，讓項目的價值虛高的厲害，如今鼓樓供應開啟，這種外圍改善盤，失去這個唯一價值后，回顧自己的配套資源，再遇上安置隔離，可以說后續走勢更難。

板塊分析

對于金茂府的二手貶值，可以說能找到很多理由，但是這里面最直觀的問題，還是配套不足硬靠鼓樓牌子賣溢價，這個表現并不少見。

比如近期鼓樓西江濱的幾個袖珍盤，左海璞宸、保利天珺、建發臻園等。

這些袖珍盤，僅從區位來說，都談不上非常優質，社區也是忽略不計，周邊配套也不明顯，完全就是主打一個地緣客置換。

甚至不少項目，憑借純商屬性，極少的房源，搞出了較高的售價預期。

不過從近期預售開盤的表現來看，已經開盤的左海璞宸，雖然網簽29套，但是包含17套安商房，實際商品房網簽12套。

項目2月領證，10個月實際網簽22套的表現，只能說賣得并不理想。

另外兩個純商盤，看上去預期更高，不過最終的表現，已經看不到當初的惜售預期。

除了新盤的表現外，近期鼓樓的部分次新等二手表現，也不算理想。

以西區的融僑錦江悅府為例：

2023年11月，成交232平，高層精裝，單價4.5W，總價1047W
2022年7月，成交231平，高層毛坯，單價5.2W，總價1226W

133平戶型：2021年成交簡裝5.5W，2023年精裝5.7W。

目前的掛牌里面，已經有中高層，4.8W左右的價格。

對于這個二手房源，由于存在看江、精裝等差異，所以單價有一定波動，不過從趨勢來看，下半年整體的價格趨勢，已經對比年初和去年，出現下跌。

除了這些次新房外，還有位于金茂府附近，最近交房的保利天悅二期，剛交房短短時間，就已經掛牌14套。

對于剛交房的項目，一般溢價都極高，不過即便如此，中高層已經出現4.8W的掛牌。

對比當初項目開盤，精裝均價4.5W左右，2年半的持有周期。

雖然目前掛牌還沒有低于當初售價，但是算上利息以及辦證等支出，很明顯也無法保本。

當然目前的掛牌，還只是短時間內的高溢價，要想真正成交，很明顯難度不低。

目前項目周邊已經供應屏西舊改，兩幅純商都被保利拿下，后續還有其他的鼓臺地塊。

對于天悅二期，目前未滿二的情況下，對于買方基本要支出5W以上，明顯社區不成形，周邊配套也不算亮眼的情況下，難尋接盤。

盤點總結

這兩年福州樓市全面降溫，不少板塊出現房價大幅下跌，作為核心區的鼓樓，一直以來依靠斷供的土地，不少改善盤都做到了極高的溢價。

很多項目在二手的成交價，都出乎市場的意外，看上去配套不亮眼，社區很一般，也沒有學區加持，但是依然做到高價成交。

不過隨著樓市降溫，鼓樓開啟舊改供應后，這個難以理解的溢價，可能也會被逐步打破。

目前來看，鼓樓的外圍區域，打出主打一個鼓樓牌子的溢價次新，成了最先下跌的地方。

畢竟對于這些區域，也就吸引部分地緣，論板塊的亮眼度，可能不如外圍的東二環等。

如今鼓樓地緣有更多選擇，非核心區的改善，可能也看不上空有鼓樓牌子的區域。

二手的不保本，可能僅僅是開始。

至于明年那些新地塊，預計上市的壓力并沒有想象的輕松。