案件介紹

2019年7月30日，某商場(chǎng)管理公司與被告劉某簽訂了展位定金協(xié)議，約定將商場(chǎng)1號(hào)展位擬出租給劉某，以及展位面積和價(jià)格等條款，并約定被告在協(xié)議簽訂的同時(shí)向原告支付定金50000元。2020年6月3日，商場(chǎng)正式開(kāi)業(yè)，商場(chǎng)通知?jiǎng)⒛澈炗喺降淖赓U合同，但被告以商場(chǎng)未完成消防驗(yàn)收為由拒絕簽訂合同，原告便通過(guò)律師函等方式通知被告將展位空出，被告則以未退還定金為由拒絕搬離，也拒絕繳納占用展位的費(fèi)用。商場(chǎng)管理公司遂起訴要求劉某按照事實(shí)租賃關(guān)系向其支付租金并空出展位。

案件分歧

本案中，關(guān)于商場(chǎng)開(kāi)業(yè)后，商場(chǎng)管理公司與劉某之間關(guān)系認(rèn)定，存在以下兩種不同觀點(diǎn)：

觀點(diǎn)一：應(yīng)認(rèn)定為事實(shí)租賃關(guān)系。要求劉某按照定金協(xié)議約定的價(jià)格支付租金，并其未付租金的行為屬于違約，應(yīng)當(dāng)立即空出店鋪。

觀點(diǎn)二：應(yīng)認(rèn)定為無(wú)權(quán)占有。要求劉某排除妨礙，及時(shí)空出店鋪并按照過(guò)錯(cuò)賠償因占有店鋪對(duì)公司產(chǎn)生的損失。

結(jié)論

同意第二種觀點(diǎn)，主要理由如下：

一、兩者的區(qū)分。1.事實(shí)租賃關(guān)系本質(zhì)上仍是一種合同關(guān)系，其要件之一是雙方當(dāng)事人已達(dá)成租賃的合意，如甲、乙簽訂一年的租賃合同，租賃期屆滿(mǎn)后，雙方未繼續(xù)簽訂合同，但甲繼續(xù)占有租賃物，乙未提出異議，此時(shí)我們可以認(rèn)定在租賃期限屆滿(mǎn)后，雙方形成的是事實(shí)租賃關(guān)系，可以視為對(duì)已經(jīng)簽訂的租賃合同的延續(xù)，此時(shí)雙方的租賃期限為不定期（民法典第七百三十四條）。2.無(wú)權(quán)占有是指欠缺本權(quán)的占有，即對(duì)占有物不享有物權(quán)、債權(quán)、監(jiān)護(hù)權(quán)、身份權(quán)、扣押之公權(quán)力等而發(fā)生的占有，而事實(shí)租賃關(guān)系顯然系基于債權(quán)而享有占有標(biāo)的物的權(quán)利，系有權(quán)占有。

二、案情的判斷。具體到本案，劉某對(duì)商鋪的占有在狀態(tài)上發(fā)生了變更，在商場(chǎng)正式開(kāi)業(yè)前雙方簽訂了定金協(xié)議，雙方處于預(yù)租狀態(tài)，此時(shí)劉某有權(quán)占有商鋪并進(jìn)行裝修等活動(dòng)，而在商鋪正式開(kāi)業(yè)后，雙方的定金協(xié)議未轉(zhuǎn)化為租賃合同，在雙方未達(dá)成新的租賃合意的情況下，劉某基于債權(quán)對(duì)商鋪占有的本權(quán)已消滅，此時(shí)劉某對(duì)商鋪的占有已從有權(quán)占有轉(zhuǎn)變?yōu)闊o(wú)權(quán)占有，而非事實(shí)租賃關(guān)系。

三、法律適用不同。1.對(duì)于無(wú)權(quán)占有人，可援引民法典459-462條關(guān)于無(wú)權(quán)占有人與權(quán)利人之間的法律關(guān)系的規(guī)定，適用占有保護(hù)請(qǐng)求權(quán)之規(guī)定，要求占有人排除妨礙并依據(jù)損失大小進(jìn)行損害賠償。2.如果按照事實(shí)租賃關(guān)系處理，則應(yīng)當(dāng)適用調(diào)整關(guān)于該物本權(quán)關(guān)系的法律規(guī)范，即適用合同編相應(yīng)規(guī)定，按照約定的價(jià)格或市場(chǎng)行情確定租賃費(fèi)用并按照違約情況承擔(dān)違約責(zé)任。

四、法律效果不同。1.如該種情況認(rèn)定為無(wú)權(quán)占有進(jìn)行規(guī)范，按照權(quán)利人所遭受的損害確定賠償?shù)慕痤~，一是確認(rèn)了占有者的違法性，對(duì)觀望者起到指引作用，法律效果更好；二是以損失確定金額，處理結(jié)果會(huì)更為合理，更加符合實(shí)際情況。2.若按照事實(shí)租賃關(guān)系處理，則須按照約定進(jìn)行租金的計(jì)算，一是對(duì)占有者定性為合法占有，其違法性程度較小，無(wú)法起到較好的法律效果，會(huì)使惡意占有者認(rèn)為只要正常交租金便不存在任何違法行為，二是占有人雖占有租賃物，但并未在租賃物上進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，實(shí)務(wù)中因爭(zhēng)議未解決產(chǎn)生的占有導(dǎo)致的損失往往存在責(zé)任劃分的問(wèn)題，按照約定來(lái)機(jī)械化的計(jì)算租金容易使最后的結(jié)果超出合理范圍，往往導(dǎo)致判決的不公。

綜上，本案中應(yīng)當(dāng)認(rèn)定劉某為無(wú)權(quán)占有為宜，劉某應(yīng)當(dāng)及時(shí)排除妨礙并按照實(shí)際損失及對(duì)損失的責(zé)任程度對(duì)商場(chǎng)管理公司進(jìn)行賠償。

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