去年樓市，印象最深的是高新區，2023年下半年高新區二手全面崩盤，算是典型案例。

不同于遠郊盤在前2年已經跌到有價無市，高新區這幾年在樓市的表現一直堅挺，特別是國貿學原的熱銷，如今這個項目也已經交房，正好借這個素材看看樓市情況。

國貿學原

2021年，國貿學原一期開盤，推出8棟高層住宅，1134套，備案均價1.9W，開盤要求捆綁15W車位，當天去化1029套。

由于過于火爆，還出現因員工疏忽導致購房者錯失選房被投訴的情況。

可以說2021年的樓市回暖期，國貿學原也是當年的網紅盤。

隨后國貿在高新區陸續拿地，分別開發一二三四期。

目前一二期交房，已經開始在二手掛牌，掛牌均價1.8W左右，這里面不少掛牌信息，都是業主誠意出售，包產權車位，忍痛出售等字樣。

選取幾個掛牌案例看看：

89平米：高層毛坯，單價1.68W
112平米：高層毛坯，單價1.76W
76平米：高層毛坯，單價1.61W

分析：從目前掛牌價來看，對比當初開盤均價1.9W，很明顯虧本出售，基本降價2-3K左右。

如果帶上車位的15W，預計降價3-4K。

如果再算上2年半的持有周期+辦證支出，虧損35-50W左右，幅度25%-30%。

這幾年福州樓市下跌，對于不少項目而言，這樣的下跌幅度也不算夸張。

只不過作為當初的熱銷紅盤，做到這樣的局面，就略顯慘淡。

回到項目本身，從交房后的裝修情況來看，這里面的購房者，主要還是以地緣剛需為主，不過體量較大，難免不少投資客出現。

對于這個主打連廊的高層住宅，雖然出現交房的部分爭議，但是整體沒有所謂的品質太差等投訴。

從實地來看，個人感受太剛需。

最簡單的感受，大部分樓棟連廊、陽臺，都是采用鐵欄桿，部分樓棟沒有落地陽臺。

雖然是一個影響不大的細節，但是從這幾年的項目來看，這樣的搭配也就安商房還在使用。

至于項目為何下跌，主要也是因為整個高新區在2023年下半年，房價出現大幅度下跌。

從項目一期到目前四期的銷售也可以看到變化，當初1.9W+車位選房，現在1.49W送車位。

可以說即便目前一二期，很多二手已經降價掛牌，但是未滿二的情況下，要想真正成交，難度并不小。

這里面除了在售的四期打壓外，整個周邊的二手同樣壓制明顯。

高新區二手

對于高新區的二手，從去年下半年開始，大幅度暴跌，不管哪個樓盤，都無法幸免。

從近期的二手成交和掛牌表現來看，以群友發的一套：中海寰宇天下，74平，119W。

查看二手平臺，并非虛假宣傳，這套房源精裝高層，單價1.62W。

從降價走勢來看，2023年8月開始，持續降價，半年時間降價31.5W。

相當于單價下降4.2K，從2W跌到1.6W。

這套房源的走勢，最真實的反應了整個高新區2023年下半年的行情。

很明顯這個頭部次新盤，從巔峰2.4W+，半年時間跌到1.6-1.8W，直接把整個板塊的房價打崩了。

回到國貿學原周邊，有幾個次新大盤，近期成交也是跌破新低。

陽光城翡麗灣：94平，高層精裝，1.25W成交
三盛托斯卡納：89平，高層精裝，1.17W成交

這兩個項目1年前，還能賣到1.5-1.7W，如今都下跌了4-5K，幅度30%。

目前旗山的融僑宜家、正祥林語墅，成交都跌破1W。

目前來看，這個跌破1W的趨勢開始上移，南嶼這些次新，是否跌破1W？

從目前來看，可能概率也不低。

很明顯，高新區半年時間，就把房價跌到了2016年。

此時再去對比國貿學原1.7W的掛牌，即便區位更好一點，戶型更好一點，但是差價達到5K左右，還要未滿二的額外支出，可想而知，要想真正成交，項目還要被再砍一刀。

土拍對比

最近福州發布了土拍招商，位于金山奧體的高宅巨型舊改，分割地塊上架。

純商地塊一、三、四、五，容積率3.0，起始樓面價1.04W-1.1W。

對于這樣的巨型舊改，去年也不少見，東區的三遠、五四北的西園，最終的結局要么流拍，要么國企底價拿下。

對于這次的高宅地塊，純商合計200多畝，很明顯能夠成功出讓，已經是最好的結局。

這些地塊1W出頭的樓面價，可以說不止打壓金山奧體周邊的樓市，對于外圍的高新區南嶼等，同樣明顯。

做個樓面價對比：

2020年：國貿學原一期，榕高新2020-03號，容積率2.8，樓面價11595元/㎡
2021年：國貿學原三期，榕高新2021-03號，容積率2.8，成交樓面價10143元/㎡
2022年：國貿學原四期，榕高新2022-02號，容積率3.2，樓面價8909元/㎡

可以發現，目前高宅的樓面價，已經跟2年前的國貿地塊基本一致。

試想一下，如果這些地塊，拿地房企參考對岸的上市價格，1.9W。

對于整個金山奧體，打壓力度可見一般。

對于更下游的高新區南嶼，力度更進一步。

以當初南嶼最大的預期，地鐵為例，期望的三號線，也在地塊周邊。

換言之，南嶼的預期兌現，依然抵擋不了高宅的優勢。

可以說在土地供應預期上，巨型舊改地塊的出讓，對于周邊樓市影響非常明顯。

比如目前南二環的四大金剛，除了壓制周邊樓市，對于整個下游的城南，都在擠壓。

對于五四北的西園，東區的三遠，由于被鼓山隔斷，主要影響集中在周邊。

回到高宅地塊，除了打擊金山奧體周邊外，下游的南嶼等，影響同樣不低。

盤點總結

2023年下半年，高新區樓市的崩盤，可能很多購房者都沒有意識到。

記得年底，跟朋友聚餐，說到高新區房價下跌，它雖然住在那邊，不過沒關注，直到看到對比數據，才發現下跌力度這么大。

相比于其他遠郊盤，高新區依靠大學城+產業園的定位，在福州新區里面，算是預期最高的一個。

例來的樓市發展也算是最成功的，經歷了長時間的樓市遇冷，依然堅挺。

不過短時間內，大幅度大面積的房價崩盤，確實出乎意外。

只能說，這里面同質化的剛需盤，大量的二手次新，除了吸引地緣置業外，也充斥的不少投資客。

信心被打開缺口后，瞬間就被擊垮。

這樣的案例在福州樓市，算是非常典型的。

這并不是三江口、帝封江、貴安、南通等可以類比的。

這些區域下跌，覺得情理之中，高新區的短時間暴跌，讓個人對市場充滿悲觀。

2024年，是否還有第二個高新區這樣的案例，個人感受肯定會有。