3月4日，上海豪宅綠城外灘蘭庭二期結束認購，166套房源吸引了約450組認購。

要知道，外灘蘭庭二期單價高達16.3萬，相比14個月前一期14.5萬，漲幅達到了驚人的12%。

能夠取得這樣成績，總爺認為是“意料之中，也在意料之外。”

意料之中的是，綠城作為豪宅市場的老大哥，更是上海多個標桿締造者，項目熱銷不足為奇。

意料之外的是，今年上海豪宅市場海量供應，開年多個豪宅“遇冷”，綠城算是挽回了豪宅市場臉面。

憑什么又是綠城？豪宅市場會怎么走？總爺實地探訪，和大家聊聊這次綠城的“破冰之旅”。

01

核心資產，富豪瘋搶

總爺驅車來到黃浦區董家渡板塊，這里毗鄰一線外灘江景，屬于真正的外灘核心區。

外灘董家渡是比較成熟的高端居住區，這里的崛起源自2002年的舊城改造，泛海、華潤、華浙三家房企成為第一批豪宅締造者。

泛海拿下10號、12號、14號地塊，后被融創接手，也就是現在的融創外灘壹號院。

融創外灘壹號院

華潤拿下的5號、9號地塊，打造了上海灘花園，以及品質標桿華潤外灘九里。

華潤外灘九里

浙江華浙拿下2號、3號和11號地塊，并引入綠城，后來打造了豪宅代表綠城黃浦灣。

綠城黃浦灣

外灘蘭庭二期剛剛結束認籌，很多公區及樣板間并未完全開放，但參考隔壁綠城黃浦灣，幾乎可以肯定這又是外灘一座新的標桿豪宅。

外灘蘭庭二期打造了4座29層的住宅，均為大平層住宅產品，豪宅圈層非常純粹。

綠城外灘蘭庭效果圖

縱觀黃浦區多個豪宅的施工現場，綠城無疑是外觀看起來最氣派的，就連項目圍擋也頗具氣勢。

綠城外灘蘭庭，總爺實拍

綠城外灘蘭庭的建筑立面設計，綠城·外灘蘭庭采用經典建筑的Art Deco元素，形成高顏值弧形立面。

綠城外灘蘭庭，總爺實拍

LOW-E大面積玻璃與全落地窗設計，實現更開闊的270°弧度視野，不得不感慨綠城的頂級產品打造能力。

綠城外灘蘭庭效果圖

外灘蘭庭的審美很在線，通過建筑/公區/園林/室內酒店式一體化美學設計，最大程度地放大美學價值。

以門庭打造為例，主入口“寶格麗”水景與酒店式落客區的相互呼應，環島式弧線前庭彰顯出豪宅的尺度感。

綠城外灘蘭庭

在容易被忽略的架空層，綠城以“漂浮的珠寶盒”為設計理念，打造出奢侈酒店級別的休閑場景。

綠城外灘蘭庭效果圖

核心區位+高端品質，構建了綠城外灘蘭庭的成功基礎，而背后綠城強大品牌號召力也是功不可沒。

02

申江三部曲，綠城的號召力

去年綠城在上海大動作不斷，除了大家熟悉的“繁花三章”，低調的“申江三部曲”也很能打。

從坐擁外灘繁華的“外灘蘭庭”，到一線江景別墅“前灘百合園”，再到城央里弄“弘安里”，綠城正在豪宅領域持續發力。

綠城申江三部曲

套均3000多萬的前灘百合園，采用綠城經典的法式三段式洋房，相比早期產品，綠城一直沒有停止產品方面的進步。

綠城前灘百合園

在精細設計方面，在前灘百合園可以看到背面山花，巴洛克式的弧窗，老虎窗等，還原了精美的古典細節，層次非常豐富。

在紅磚樓的排列方面，前灘百合園把石材、明槽紅磚、密縫紅磚、橫排豎排等做法有機整合，并起到了畫龍點睛的意外效果。

綠城前灘百合園

均價24.3萬/㎡、套均近億的豪宅弘安里，是上海首個入市的市中心純別墅風貌項目，這次又是綠城走在了行業前列。

弘安里效果圖

有別于很多房企的繡花功夫，綠城由主弄串聯起居住區的各景觀節點，將既有建筑構件蘊含在里弄街巷的景觀布置中，打造專屬于弘安里的歷史厚重感。

弘安里效果圖

滿血歸來的綠城，仍然是公認的最強豪宅開發商，而且品牌號召力日益強大，這也是外灘蘭庭漲價仍熱銷的原因。

03

告別倒掛，理性買房

今年開年之后，上海的豪宅突然加速入市，節奏令人眼花繚亂。

3月公布的第三批次新房中， 6個樓盤均價超過11萬+/平，更有3個樓盤均價突破了17萬/平。

2024年上海第三批次新房列表

房價突破了市中心的天花板，在二批次兩個上市的樓盤16.3萬/平基礎之上，高層新房均價站上了17萬+/平的風口。

對豪宅的限價，正在悄然松動，也讓二手房房東倍感壓力。

“倒掛完全沒了，房東不賣了，買房人去打新了。”一位豪宅中介朋友告訴總爺。

由于豪宅新房和二手房差價縮小，房東們開始下架房源，更多的買房人開始進入新房市場。

然而這并不意味著豪宅都好賣，富豪買家開始變得挑剔。

綠城蘭庭所在的黃浦區，在上個批次迎來了三盤齊發，合起來有645套，罕見的豪宅集中化供應。

五坊園：房源數226套，總認購240+，認購率110％。

露香園：房源數262套，總認購280+，認購率107％。

綠城外灘蘭庭：房源數166套，總認購450+，認購率271％。

以前的黃浦區豪宅全都靠搶，認購率超130％觸發五年限售家常便飯，如今僅有綠城外灘蘭庭維護住最后的體面，究竟是什么原因呢？

3000萬以上的豪宅市場，客戶相對稀缺，如今市場分化加劇。

五坊園源自本地國企開發商，雖由融創代建，但大部分客戶對其產品并沒有足夠信心。

五坊園四期現場，總爺實拍

露香園位于黃浦老核心圈，而且有不少老一批的產品口碑，但相比綠城的誘惑仍稍顯遜色。

露香園現場

因此當豪宅加速供應后，富豪們反而更加從容，擁有更多選擇機會后，愈發向頭部產品聚集。

隨著倒掛消失，價格、區位等因素之外，產品和品牌號召力成為考慮的第一因素。

04

豪宅壓頂，帷幕拉開

開年的黃浦大戰后，綠城為豪宅市場注入了強心劑，然而這僅僅是一個開始。

今年的上海豪宅市場，大家幾乎都褪去了神秘色彩，而是紛紛下場拼刺刀。

還有哪些房企有機會脫穎而出？

1. 中海地產：城央崛起，雙星閃耀。

中海地產，絕對是今年上海豪宅市場最值得關注的房企，有兩大豪宅即將面世。

中海順昌玖里，均價17.2萬/㎡，新天地板塊又一扛鼎力作。

項目由102-150米三棟地標住宅、成片別墅以及商業組成。本次首秀512套高層產品，主力面積段為建面約151-325㎡的3-4房，

中海順昌玖里效果圖

這次中海創新性地采用銀灰色鋁蜂窩鋁板，構成凹槽線與窄幅結構面，再通過大面積落地玻璃貫穿鑲嵌，外立面極具現代風格。

中海順昌玖里效果圖

中海徐匯濱江項目，聯動價14.2萬㎡，約100-270m23-4房預備入市。

在寸土寸金的徐匯濱江，中海在低區建筑布局中引入了東方式“游園”概念，讓公共空間和景觀融合。

中海徐匯濱江項目過程稿

無論是新天地，還是徐匯濱江，中海地產今年的每一個動作，勢必都會掀起上海豪宅市場的驚濤駭浪。

2. 瑞安地產：老牌港資，王者歸來。

老牌港資瑞安地產，在沉寂了一段時間后，又帶著兩大豪宅王者歸來。

瑞安翠湖濱江，瑞安操盤的濱江低密別墅項目，這次汲取了上海石庫門精髓后，打造了90席約160-410㎡的純低密風貌別墅。

瑞安翠湖濱江效果圖

瑞安為楊浦濱江創造了有天有地的花園院墅，一墅一境與內外皆花園的經典設計，無一不彰顯著瑞安的獨特品位。

瑞安翠湖濱江效果圖

隨著豪宅限價的日益放開，瑞安翠湖天地期六期，或許也即將重新入市。

作為上海頂級豪宅標桿，新天地板塊的翠湖天地系列，一直都是被全國乃至全球富豪追捧的夢中奢宅。

新天地夜景

而上一期翠湖要追溯到2021年，當時均價16.5萬元/㎡，卻仍然引發了瘋搶，翠湖六期的價格還有很大想象空間。

除了綠城、中海、瑞安這些老牌房企外，今年不少上海市區“新貴”也在積極布局。

在上海進取拿地的越秀，去年10月斬獲了虹口風貌舊改地塊，終于可以在豪宅領域大展拳腳。

在上海風頭正盛的華發，去年聯合招商71.35億拿下靜安北站新城地塊，即將打造蘇河灣風貌別墅。

綠城為市場注入強心針后，上海豪宅市場今年的競爭大戲，才剛剛拉開帷幕...

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