3月4日，上海豪宅綠城外灘蘭庭二期結(jié)束認(rèn)購(gòu)，166套房源吸引了約450組認(rèn)購(gòu)。

要知道，外灘蘭庭二期單價(jià)高達(dá)16.3萬(wàn)，相比14個(gè)月前一期14.5萬(wàn)，漲幅達(dá)到了驚人的12%。

能夠取得這樣成績(jī)，總爺認(rèn)為是“意料之中，也在意料之外。”

意料之中的是，綠城作為豪宅市場(chǎng)的老大哥，更是上海多個(gè)標(biāo)桿締造者，項(xiàng)目熱銷不足為奇。

意料之外的是，今年上海豪宅市場(chǎng)海量供應(yīng)，開年多個(gè)豪宅“遇冷”，綠城算是挽回了豪宅市場(chǎng)臉面。

憑什么又是綠城？豪宅市場(chǎng)會(huì)怎么走？總爺實(shí)地探訪，和大家聊聊這次綠城的“破冰之旅”。

01

核心資產(chǎn)，富豪瘋搶

總爺驅(qū)車來(lái)到黃浦區(qū)董家渡板塊，這里毗鄰一線外灘江景，屬于真正的外灘核心區(qū)。

外灘董家渡是比較成熟的高端居住區(qū)，這里的崛起源自2002年的舊城改造，泛海、華潤(rùn)、華浙三家房企成為第一批豪宅締造者。

泛海拿下10號(hào)、12號(hào)、14號(hào)地塊，后被融創(chuàng)接手，也就是現(xiàn)在的融創(chuàng)外灘壹號(hào)院。

融創(chuàng)外灘壹號(hào)院

華潤(rùn)拿下的5號(hào)、9號(hào)地塊，打造了上海灘花園，以及品質(zhì)標(biāo)桿華潤(rùn)外灘九里。

華潤(rùn)外灘九里

浙江華浙拿下2號(hào)、3號(hào)和11號(hào)地塊，并引入綠城，后來(lái)打造了豪宅代表綠城黃浦灣。

綠城黃浦灣

外灘蘭庭二期剛剛結(jié)束認(rèn)籌，很多公區(qū)及樣板間并未完全開放，但參考隔壁綠城黃浦灣，幾乎可以肯定這又是外灘一座新的標(biāo)桿豪宅。

外灘蘭庭二期打造了4座29層的住宅，均為大平層住宅產(chǎn)品，豪宅圈層非常純粹。

綠城外灘蘭庭效果圖

縱觀黃浦區(qū)多個(gè)豪宅的施工現(xiàn)場(chǎng)，綠城無(wú)疑是外觀看起來(lái)最氣派的，就連項(xiàng)目圍擋也頗具氣勢(shì)。

綠城外灘蘭庭，總爺實(shí)拍

綠城外灘蘭庭的建筑立面設(shè)計(jì)，綠城·外灘蘭庭采用經(jīng)典建筑的Art Deco元素，形成高顏值弧形立面。

綠城外灘蘭庭，總爺實(shí)拍

LOW-E大面積玻璃與全落地窗設(shè)計(jì)，實(shí)現(xiàn)更開闊的270°弧度視野，不得不感慨綠城的頂級(jí)產(chǎn)品打造能力。

綠城外灘蘭庭效果圖

外灘蘭庭的審美很在線，通過(guò)建筑/公區(qū)/園林/室內(nèi)酒店式一體化美學(xué)設(shè)計(jì)，最大程度地放大美學(xué)價(jià)值。

以門庭打造為例，主入口“寶格麗”水景與酒店式落客區(qū)的相互呼應(yīng)，環(huán)島式弧線前庭彰顯出豪宅的尺度感。

綠城外灘蘭庭

在容易被忽略的架空層，綠城以“漂浮的珠寶盒”為設(shè)計(jì)理念，打造出奢侈酒店級(jí)別的休閑場(chǎng)景。

綠城外灘蘭庭效果圖

核心區(qū)位+高端品質(zhì)，構(gòu)建了綠城外灘蘭庭的成功基礎(chǔ)，而背后綠城強(qiáng)大品牌號(hào)召力也是功不可沒(méi)。

02

申江三部曲，綠城的號(hào)召力

去年綠城在上海大動(dòng)作不斷，除了大家熟悉的“繁花三章”，低調(diào)的“申江三部曲”也很能打。

從坐擁外灘繁華的“外灘蘭庭”，到一線江景別墅“前灘百合園”，再到城央里弄“弘安里”，綠城正在豪宅領(lǐng)域持續(xù)發(fā)力。

綠城申江三部曲

套均3000多萬(wàn)的前灘百合園，采用綠城經(jīng)典的法式三段式洋房，相比早期產(chǎn)品，綠城一直沒(méi)有停止產(chǎn)品方面的進(jìn)步。

綠城前灘百合園

在精細(xì)設(shè)計(jì)方面，在前灘百合園可以看到背面山花，巴洛克式的弧窗，老虎窗等，還原了精美的古典細(xì)節(jié)，層次非常豐富。

在紅磚樓的排列方面，前灘百合園把石材、明槽紅磚、密縫紅磚、橫排豎排等做法有機(jī)整合，并起到了畫龍點(diǎn)睛的意外效果。

綠城前灘百合園

均價(jià)24.3萬(wàn)/㎡、套均近億的豪宅弘安里，是上海首個(gè)入市的市中心純別墅風(fēng)貌項(xiàng)目，這次又是綠城走在了行業(yè)前列。

弘安里效果圖

有別于很多房企的繡花功夫，綠城由主弄串聯(lián)起居住區(qū)的各景觀節(jié)點(diǎn)，將既有建筑構(gòu)件蘊(yùn)含在里弄街巷的景觀布置中，打造專屬于弘安里的歷史厚重感。

弘安里效果圖

滿血?dú)w來(lái)的綠城，仍然是公認(rèn)的最強(qiáng)豪宅開發(fā)商，而且品牌號(hào)召力日益強(qiáng)大，這也是外灘蘭庭漲價(jià)仍熱銷的原因。

03

告別倒掛，理性買房

今年開年之后，上海的豪宅突然加速入市，節(jié)奏令人眼花繚亂。

3月公布的第三批次新房中， 6個(gè)樓盤均價(jià)超過(guò)11萬(wàn)+/平，更有3個(gè)樓盤均價(jià)突破了17萬(wàn)/平。

2024年上海第三批次新房列表

房?jī)r(jià)突破了市中心的天花板，在二批次兩個(gè)上市的樓盤16.3萬(wàn)/平基礎(chǔ)之上，高層新房均價(jià)站上了17萬(wàn)+/平的風(fēng)口。

對(duì)豪宅的限價(jià)，正在悄然松動(dòng)，也讓二手房房東倍感壓力。

“倒掛完全沒(méi)了，房東不賣了，買房人去打新了。”一位豪宅中介朋友告訴總爺。

由于豪宅新房和二手房差價(jià)縮小，房東們開始下架房源，更多的買房人開始進(jìn)入新房市場(chǎng)。

然而這并不意味著豪宅都好賣，富豪買家開始變得挑剔。

綠城蘭庭所在的黃浦區(qū)，在上個(gè)批次迎來(lái)了三盤齊發(fā)，合起來(lái)有645套，罕見(jiàn)的豪宅集中化供應(yīng)。

五坊園：房源數(shù)226套，總認(rèn)購(gòu)240+，認(rèn)購(gòu)率110％。

露香園：房源數(shù)262套，總認(rèn)購(gòu)280+，認(rèn)購(gòu)率107％。

綠城外灘蘭庭：房源數(shù)166套，總認(rèn)購(gòu)450+，認(rèn)購(gòu)率271％。

以前的黃浦區(qū)豪宅全都靠搶，認(rèn)購(gòu)率超130％觸發(fā)五年限售家常便飯，如今僅有綠城外灘蘭庭維護(hù)住最后的體面，究竟是什么原因呢？

3000萬(wàn)以上的豪宅市場(chǎng)，客戶相對(duì)稀缺，如今市場(chǎng)分化加劇。

五坊園源自本地國(guó)企開發(fā)商，雖由融創(chuàng)代建，但大部分客戶對(duì)其產(chǎn)品并沒(méi)有足夠信心。

五坊園四期現(xiàn)場(chǎng)，總爺實(shí)拍

露香園位于黃浦老核心圈，而且有不少老一批的產(chǎn)品口碑，但相比綠城的誘惑仍稍顯遜色。

露香園現(xiàn)場(chǎng)

因此當(dāng)豪宅加速供應(yīng)后，富豪們反而更加從容，擁有更多選擇機(jī)會(huì)后，愈發(fā)向頭部產(chǎn)品聚集。

隨著倒掛消失，價(jià)格、區(qū)位等因素之外，產(chǎn)品和品牌號(hào)召力成為考慮的第一因素。

04

豪宅壓頂，帷幕拉開

開年的黃浦大戰(zhàn)后，綠城為豪宅市場(chǎng)注入了強(qiáng)心劑，然而這僅僅是一個(gè)開始。

今年的上海豪宅市場(chǎng)，大家?guī)缀醵纪嗜チ松衩厣剩羌娂娤聢?chǎng)拼刺刀。

還有哪些房企有機(jī)會(huì)脫穎而出？

1. 中海地產(chǎn)：城央崛起，雙星閃耀。

中海地產(chǎn)，絕對(duì)是今年上海豪宅市場(chǎng)最值得關(guān)注的房企，有兩大豪宅即將面世。

中海順昌玖里，均價(jià)17.2萬(wàn)/㎡，新天地板塊又一扛鼎力作。

項(xiàng)目由102-150米三棟地標(biāo)住宅、成片別墅以及商業(yè)組成。本次首秀512套高層產(chǎn)品，主力面積段為建面約151-325㎡的3-4房，

中海順昌玖里效果圖

這次中海創(chuàng)新性地采用銀灰色鋁蜂窩鋁板，構(gòu)成凹槽線與窄幅結(jié)構(gòu)面，再通過(guò)大面積落地玻璃貫穿鑲嵌，外立面極具現(xiàn)代風(fēng)格。

中海順昌玖里效果圖

中海徐匯濱江項(xiàng)目，聯(lián)動(dòng)價(jià)14.2萬(wàn)㎡，約100-270m23-4房預(yù)備入市。

在寸土寸金的徐匯濱江，中海在低區(qū)建筑布局中引入了東方式“游園”概念，讓公共空間和景觀融合。

中海徐匯濱江項(xiàng)目過(guò)程稿

無(wú)論是新天地，還是徐匯濱江，中海地產(chǎn)今年的每一個(gè)動(dòng)作，勢(shì)必都會(huì)掀起上海豪宅市場(chǎng)的驚濤駭浪。

2. 瑞安地產(chǎn)：老牌港資，王者歸來(lái)。

老牌港資瑞安地產(chǎn)，在沉寂了一段時(shí)間后，又帶著兩大豪宅王者歸來(lái)。

瑞安翠湖濱江，瑞安操盤的濱江低密別墅項(xiàng)目，這次汲取了上海石庫(kù)門精髓后，打造了90席約160-410㎡的純低密風(fēng)貌別墅。

瑞安翠湖濱江效果圖

瑞安為楊浦濱江創(chuàng)造了有天有地的花園院墅，一墅一境與內(nèi)外皆花園的經(jīng)典設(shè)計(jì)，無(wú)一不彰顯著瑞安的獨(dú)特品位。

瑞安翠湖濱江效果圖

隨著豪宅限價(jià)的日益放開，瑞安翠湖天地期六期，或許也即將重新入市。

作為上海頂級(jí)豪宅標(biāo)桿，新天地板塊的翠湖天地系列，一直都是被全國(guó)乃至全球富豪追捧的夢(mèng)中奢宅。

新天地夜景

而上一期翠湖要追溯到2021年，當(dāng)時(shí)均價(jià)16.5萬(wàn)元/㎡，卻仍然引發(fā)了瘋搶，翠湖六期的價(jià)格還有很大想象空間。

除了綠城、中海、瑞安這些老牌房企外，今年不少上海市區(qū)“新貴”也在積極布局。

在上海進(jìn)取拿地的越秀，去年10月斬獲了虹口風(fēng)貌舊改地塊，終于可以在豪宅領(lǐng)域大展拳腳。

在上海風(fēng)頭正盛的華發(fā)，去年聯(lián)合招商71.35億拿下靜安北站新城地塊，即將打造蘇河灣風(fēng)貌別墅。

綠城為市場(chǎng)注入強(qiáng)心針后，上海豪宅市場(chǎng)今年的競(jìng)爭(zhēng)大戲，才剛剛拉開帷幕...

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