5.17電信日，政策猛藥終于來了！不過不是針對電信行業(yè)的，而是針對房地產(chǎn)行業(yè)的刺激政策。這次的刺激政策，據(jù)說是堪稱史詩級的猛藥。沒有最猛，只有更猛。

由于藥力太猛，這兩天來市場、媒體、及多數(shù)買房賣房人員都還在懵圈中。但不管你信不信，股市已經(jīng)先信為敬了。政策發(fā)布次日，A股三大指數(shù)漲幅均超過1%，房萬科A、保利發(fā)展、城建發(fā)展等20多只地產(chǎn)股直接漲停。

這次號稱40年來最強的房地產(chǎn)刺激政策總共是4板斧。第一板斧，首套房的首付比例降至15%，二套房的首付比例降至25%。第二板斧，公積金貸款比例下調(diào)0.25個百分點。第三板斧，取消首套房和二套住房的商業(yè)房貸利率政策下限。第四板斧，央行設(shè)立3000億元保障房再貸款支持地方國有企業(yè)收購存量住房。

猶如垂死病中驚坐起，枯木枝頭能否再逢春？這次史上最強的救市政策會有效力嗎？效力會有多大？什么情況下房價才會V型反轉(zhuǎn)呢？

首先，這么強的刺激政策一定會有效力。其次，對效力多大則不必抱太大希望。打個比方，杭州西湖邊上一位游人向西湖扔了一塊大石頭，肯定會打破西湖湖面的平靜，甚至掀起一些波瀾。但波瀾一定不會太大、也一定不會太持久。

為什么說會有效力但效力又不會太大呢？

第一，首套房首付比例從20%降至15%，這條政策有效力。因為首套房一般是剛需，這條政策能有效降低剛需型買家的上車門檻。比如總價200萬房子原來首付要40萬，現(xiàn)在首付只要30萬。這等于降低了剛需型買家池的水位，更多的剛需型買家會露出水面。故這條政策能有效擴大市場需求。

第二，二套房首付比例從30%降至25%，這條政策效力不會大。因為二套房一般不是剛需，而是改善需求和投資需求。改善型買家考慮的是未來收入預期的問題，投資型買家考慮的則是購買后房產(chǎn)是否能升值的問題。這兩類買家不會僅僅因為首付門檻降低而買房。故這條政策對擴大市場需求作用不大。

第三，公積金貸款比例下調(diào)0.25個百分點和取消首套房和二套住房的商業(yè)房貸利率政策下限，這兩條政策效力也不大。這兩條政策可以降低買家月供款，但目前公積金貸款利率和商業(yè)房貸利率下調(diào)空間并不大。政策前公積金貸款率是3.1%，政策后下調(diào)至2.85%。當前全國首套商業(yè)房貸平均利率為3.59%、二套平均為4.16%。2024年5月20日全國銀行間同業(yè)拆借中心貸款市場報價利率（LPR）1年期為3.45%，可見商業(yè)房貸利率降價空間并不大。預計這兩條政策降低買家月供款的幅度可能僅在百元以內(nèi)，對于剛需型買家有些微影響，但對改善型買家和投資型買家基本沒有影響。

第四，央行設(shè)立3000億元的保障房住房再貸款支持地方國企收購存量住房。這兩條政策效力也不大，甚至可能有反作用。這條政策是幫助開發(fā)商去庫存的，畢竟市場供應(yīng)量減少也能托住房價，但預計影響很有限且會有雙刃劍效果。截至2023年底，全國保交房約需4萬億元，全國商品房待售面積6.72億平方米，全國僅Top50家上市房企存貨規(guī)模就高達7.53萬億元。在超過12萬億元的資金需求面前，3000億元收房資金實在是杯水車薪。況且，地方國企收了存量房會用于保障性住房，保障性住房供應(yīng)量增加又會減少剛需型買家數(shù)量。本來作用就不大，一正一反作用又抵消了。

總結(jié)而言，本輪史詩級救市政策+國企下場收房的有效作用點只有剛需型買家，作用方式是首套首付額度預計降低5-10萬元、月供樓款預計降低百元左右，政策力度有限。剛需型買家的主要人群是初婚人群，2023年我國初婚人數(shù)為1052萬人且在逐年下降，政策作用人群也有限。故而，本次史詩級救市政策+國企下場收房并不能真正挽救房價繼續(xù)下跌的趨勢。

那么，什么情況下房地產(chǎn)市場能V型反轉(zhuǎn)、再度繁榮呢？

這需要回顧過去20年房地產(chǎn)市場飛速發(fā)展的動因。中國房地產(chǎn)市場飛速發(fā)展的起點是2001年中國加入世界貿(mào)易組織。成功加入世貿(mào)組織為中國經(jīng)濟發(fā)展鋪平了康莊大道，也為房地產(chǎn)市場飆升提供了三個巨大的發(fā)動機。

第一個發(fā)動機是強大的輸入性通脹。加入世貿(mào)組織后，中國獲得了向全球發(fā)達經(jīng)濟體市場出口商品的機會，短短十幾年迅速成為全球第一大貨物出口國。企業(yè)大量出口商品獲得了巨額外匯，這些巨額外匯需要通過銀行換成本幣。這就造成國內(nèi)市場上，一方面因外貿(mào)出口導致商品相對減少，另一方面又因兌換外匯導致本幣數(shù)量劇增，這就產(chǎn)生了強大的輸入性通脹。這些輸入性通脹是真實的購買力，且由企業(yè)及員工持有，這是推動房價快速飆升的主動力。

第二個發(fā)動機是快速的城市化浪潮。加入世貿(mào)組織后，外企蜂擁而至，民企蓬勃發(fā)展，產(chǎn)生了龐大的就業(yè)需求。龐大的就業(yè)需求拉動了世界史上罕見的最快速城市化浪潮。2000年中國城市化率只有36.22%，到2020年中國城市化率就飆升到63.89%，高達5-6億的城市新人口成為購房的主力軍，對住房產(chǎn)生了巨量需求。

第三個發(fā)動機是人們超樂觀的收入預期。2000年-2019年是中國經(jīng)濟史的黃金二十年，身處于黃金二十年城市化浪潮狂飆突進中的人們不僅需要住房，還對未來收入普遍非常樂觀。人人都堅定地相信明年一定比今年掙得多，這對于按揭買房來說是非常重要的。只有人們相信不管首付多高、利息多高，只要咬牙頂住前幾年，以后會越來越輕松，買房需求才會爆棚。

這三個發(fā)動機才是中國房地產(chǎn)市場的動力之源?，F(xiàn)在情況是，這三個發(fā)動機正越來越弱并趨于熄火。第一個發(fā)動機目前正遭遇較大困難， 2023年中國向發(fā)達經(jīng)濟體出口中僅有澳大利亞是正增長，其他都是負增長。第二個發(fā)動機已經(jīng)快耗盡了，正接近城市化率的天花板值，2023年中國城市率為66.16%，也許到2030年才能緩慢達到70%。第三個發(fā)動機目前也遇到了較大問題，從政府到企業(yè)，各行業(yè)都在不同程度降薪，人們的收入預期現(xiàn)在普遍悲觀。

中國房地產(chǎn)市場要想V型反轉(zhuǎn)，就必須給這三個發(fā)動機重新點火。這三個發(fā)動機中第一個發(fā)動機是主動力，第一個發(fā)動機啟動后會給第二個和第三個發(fā)動機輸入燃料。所以可以說，什么時候再次出現(xiàn)強大的輸入性通脹，什么時候房地產(chǎn)市場就能再度起飛。

有朋友可能會問，沒有輸入性通脹的情況下，自發(fā)性通脹能否發(fā)揮同樣的功能呢？答案是不能。

因為輸入性通脹與自發(fā)性通脹有本質(zhì)的區(qū)別。輸入性通脹輸入的不僅僅是貨幣，還是全球硬通貨購買力。這些輸入性全球硬通貨購買力，能在全球采購糧食和食品，不會導致生活必需品價格快速上漲，但會推動房價比其他商品更快速度上漲。但自發(fā)性通脹只是增加了市場貨幣量，并沒有增加有效購買力，還削弱了廣大消費者的實際購買力，故而只會拉動生活必需品價格快速上漲。當價格上漲趨勢傳導到資本品市場時，房價當然也會跟著漲一些，但房價上漲速度要遠遠低于生活必需品。

總結(jié)而言，中國房地產(chǎn)市場V型反轉(zhuǎn)的最關(guān)鍵指標是看中國對發(fā)達經(jīng)濟體的外貿(mào)出口是否會重新快速增長，也就是說強大的輸入性通脹是否會再度出現(xiàn)，除此之外的其他方面作用都有限。

中國經(jīng)濟整體向好的趨勢不變，相信在黨和政府領(lǐng)導下，中國房地產(chǎn)市場一定會再度繁榮。您對于本輪救市政策的效果怎么看？歡迎在本文下方留言或評論。

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