首先關于德勝，我做過非常詳細的學校與小區(qū)的踩盤分析，沒有看過的小伙伴可以看一下，這個錄取和調劑的情況是2023年的，7月份24年的結果就會出來了，應該還是會很多調劑出區(qū)的：

北京買房|西城最強學區(qū)-德勝片區(qū)學校及小區(qū)分析

了解了德勝的調劑情況以后，咱們就知道作為北京最頂尖的學區(qū)房，德勝有多少家長在盯著，只是因為連著幾年調劑出區(qū)大家都不敢買，再疊加行情不好，所以房價降了很多。

然后5月份德勝的成交突然爆火，平時一個月成交60套左右，這就是正常的一個量，有時候還30、40套，結果5月份成交了100套，6月份更火爆，截止到上周五6.14號，已經(jīng)成交了80多套了，按這個趨勢下去，估計整個6月份就要突破160套，可以用爆火來形容了。

之前我在群里也陸續(xù)分享過德勝的成交數(shù)據(jù)，有群友問我為啥德勝突然漲了，我感覺這可能是大家的一個共性問題，所以今天我就來詳細說明一下。后續(xù)我也會在群里陸續(xù)發(fā)一些東西海性價比比較高的房源，以及德勝的成交數(shù)據(jù)，歡迎大家進群交流。

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下面我把2024年1、2、3、4、5、6月份的成交數(shù)據(jù)按照學校劃分后，截圖放出來，大家可以參考，然后咱們再做一個簡單的分析。

PS：數(shù)據(jù)統(tǒng)計可能稍微有些誤差，不會那么全面，但整體作為參考是完全沒有問題的，另外整體成交單價均價我都是排除了陽光麗景這個小區(qū)的，畢竟這個小區(qū)的均價是明顯高的，加上這個小區(qū)就不準確了。

2024年1月，共74套，整體成交單價均價12.829w：

三帆附小12套，成交單價均價12.835w

實驗二小6套，成交單價均價12.405w

五路通16套，成交單價均價12.126w

西師附小15套，成交單價均價13.617w

育翔24套，成交單價均價12.91w

陽光麗景1套（西師附小育翔雙劃片），單價17.42w

2024年2月，共29套，整體成交單價均價12.363w：

三帆附小3套，成交單價均價10.069w

實驗二小5套，成交單價均價11.665w

五路通9套，成交單價均價13.194w

西師附小3套，成交單價均價13.564w

育翔8套，成交單價均價12.277w

陽光麗景1套，單價17.04w

2024年3月，共61套，整體成交單價均價12.591w：

三帆附小11套，成交單價均價12.778w

實驗二小7套，成交單價均價12.82w

五路通11套，成交單價均價12.65w

西師附小6套，成交單價均價12.272w

育翔23套，成交單價均價12.487w

陽光麗景3套，成交單價均價16.464w

2024年4月，共54套，整體成交單價均價11.231w：

三帆附小15套，成交單價均價11.266w

實驗二小10套，成交單價均價11.529w

五路通13套，成交單價均價10.525w

西師附小3套，成交單價均價11.933w

育翔13套，成交單價均價11.506w

2024年5月，共101套，整體成交單價均價11.173w：

三帆附小17套，成交單價均價11.058w

實驗二小23套，成交單價均價10.420w

五路通17套，成交單價均價10.576w

西師附小13套，成交單價均價12.609w

育翔29套，成交單價均價11.282w

陽光麗景2套，成交單價均價15.687w

2024年6月，統(tǒng)計到大概6.12號，72套，整體成交單價均價11.208w：

三帆附小12套，成交單價均價11.577w

實驗二小17套，成交單價均價11.076w

五路通18套，成交單價均價10.689w

西師附小4套，成交單價均價12.057w

育翔21套，成交單價均價11.387w

以上就是整個的一個德勝成交情況的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，大家可以看到，到4月份，整體的成交量比較少，成交均價也整體從12w掉到了11w多，這是一個轉折點。

那我們就來分析一下，為啥5月份開始德勝成交量突然漲了？

1、價格降低，德勝有了性價比。從4月份開始，德勝的成交單價到了11.2w，比上個月降了1w，使得大家愿意去博一下留在德勝的機會，哪怕可能會調劑。

2、4.23日北京教委官媒發(fā)布了2024年義務教育階段入學工作的意見，口徑變成了登記入學為主，單校劃片和多校劃片相結合的方式，給了大家極大的單校預期，這個咱們之前也講過。

3、入學人數(shù)減少，大家對德勝能留在片區(qū)內的預期提高，比如26、27年入學的，就敢去賭一下能留在德勝，而且根據(jù)23年的調劑情況，登記入學的娃已經(jīng)快消耗完了，甚至25年的也有去賭的。其實2和3應該是結合起來看的，在之前的文章里，我們有過分析。

結合教委發(fā)布24年義務教育的意見，聊一下未來入學人數(shù)減少的幾點預測，登記入學單校劃片時代即將到來

4、5月份的政策起到了推波助瀾的作用。雖然北京沒有落地，但是給了大家一波激勵。

5、海淀的陽光招生導致了一部分溢出。今年大家應該都有所耳聞，海淀今年確實陽光招生了，很多牛娃都沒中，所以一些心氣比較高的家長就要準備轉戰(zhàn)一下德勝去看看了。以前海淀能點招，我買個牛小，同樣的預算能買的小區(qū)還更好，這一下點招不搞了，有的家長就寧可犧牲居住品質，要去德勝這種頂尖學區(qū)看看了。這個原因我在之前的文章里也說過，大家可以具體看這篇：

海淀小升初DZ難度增大，利好東西城？海淀學區(qū)房還能買嗎，又該怎么選學區(qū)？

綜上，幾個原因導致了德勝的熱度又漲起來了。但是大家不要著急，7月份錄取結果就要出來了，今年肯定還是有很多出區(qū)的，等這波熱度過一過。而且未來入學人數(shù)減少，對學區(qū)房的需求整體是在下滑的，當然德勝這種強學區(qū)，如果買的人一下子變多了，那26年可能還是會被調劑，這種事情就不好說，有不確定性在。

學區(qū)房是個消費品，沒有人說一定要買學區(qū)，這個是看自己對娃的期望，對自己經(jīng)濟能力的一個衡量。

今天的分享就到這了。《深度思考的買房經(jīng)驗分享》，聚焦北京樓市+教育+升學+裝修，分享剛需、學區(qū)、改善住房版塊分析。覺得不錯的話，就點個贊吧。別忘了關注我哦。