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這篇講下北京樓市的走勢及房價會到什么價位，供買房和賣房的朋友參考。

1，今年北京樓市的放松政策連續出了幾次，雖然談不上是救市的政策，而且也沒法救市，但連續政策之后，我們再回看，會發現，北京維持住了一個相對不錯的成交量，這種維持住的成交量有什么用呢？

我們可以從另外一個角度想一想，如果北京的成交量是斷崖式的，忽高忽低，這種情況與維持得相對穩定的成交相比，相對穩定的成交對于市場來說，要更健康一些……

這就跟人吃飯吃太多，有的人比較激進，干脆兩天不吃東西一樣，這種調理方式就不太健康，如果吃點容易消化的食物，少食多餐，就會健康很多。

上海深圳通常是用第一種方式，比較激進，市場熱度特別高的時候，突然潑一盆冷水，市場一片死寂的時候，又加大藥量，給比較猛的政策，讓市場突然起來，這對于市場本身來說就不健康，放到市場中的微觀角度來看，不管是買方還是賣方，對于市場的預期，忽高忽低，這當然也不是什么好事。

北京樓市目前處于調整階段，而且這個調整期會很漫長，這個過程中，能維持一個比較穩定的成交量，逐步調整，直到北京樓市達到一種比較健康的狀態，這是比較理想的。目前看，北京在過程控制上做得還不錯。

2，那到底什么是比較健康的狀態呢？

過去這些年，北京樓市都處于不健康的狀態，房價漲的時候一到兩年就能翻一倍，人們對于房價的預期在很長時間里都是看漲的，這就導致了很多人明明自己買不起房子，也要借錢，上高杠桿先買一套，樓市里夾雜了過多的泡沫，如果恰好能趕上下一次大漲，那很多人就比較幸運，還能賺到錢，如果趕上房價下跌，那就會讓好多家庭丟掉首付，負債累累。

導致這種結果的那個因，就是北京樓市一直處于不健康的一種預期里。

想讓樓市健康起來，就得慢慢去調整，只有房價下跌去掉泡沫才能健康起來，就跟人減肥是一樣的，但是減肥的過程也要更合理一些。

當大家買房的時候，根據自己真實的需求，根據自己的經濟情況，有合理的負債，然后再去做買的決策時，樓市才進入了真正健康的狀態。而不是像過去那樣，明明只有50萬，也要借100萬，然后貸款200多萬去買房……

前些年，北京的首次購房平均年齡才27歲，這就是在預期房價漲的狀態下導致的結果，一個人大學畢業工作兩三年，怎么可能會有錢在北京買房子呢……

3，在肉眼可見的未來一到兩年時間里，整個樓市依然是養病狀態，二十年的老病，當然要好好養一養。有人擔心房價漲，我還是給大家講另一個邏輯，那就是如果房價漲30%，后果是什么？2020-2021年的房價上漲，結果是2023年--現在的房價下跌，如果再透支，在這種經濟形勢下后果只會更嚴重。

（正向邏輯）從國家對于房地產的政策來看，房價也漲不起來，國家不給地產定向放水，靠自然購買力，想讓房價跳一跳，幾乎沒戲。而定向放水，目前也只有城中村改造這一條，這點水遠遠不夠，甚至一點幫助都沒有。

4，那北京的房價到底會到什么程度，才會變得相對合理呢？

首先是投機需求，和我現在不買擔心房價會漲的這部分預期慢慢消失掉，市場才有可能進入合理價位區間。真正買房的人在按需買房，認可房價有漲跌可能，而且即使跌也能接受，因為房子本身要住，且負債合理，能承受價格下跌。

從這幾年的情況看，今年北京的買家買房的預期在變得越來越健康，這是能感受到的，過去幾年刻意加杠桿的人很多，著急買的人很多（非理想因素導致的買房動作比較多），那就是不健康的狀態……隨著時間推移，過半年一年的時間，越來越多人會把買房這件事想得更清楚，更了解自己買房的目的，當這種情況成為主流的時候，房價就會向合理區間靠近；

其次是大家對于未來收入的預期變得更合理，也就是經濟面調整到一個相對穩定的狀態后，大家買房的預期也會變得相對穩定。目前經濟形勢還是下行狀態，這是能感受到的，這一兩年也是經濟的調整期。

最后是真正的價格角度，北京房價到底多少錢比較合理呢？我給大家一些參考：北京郊區，及城區內相對沒那么優質的房子，比如老破小，房價已經到了2016年上半年的價格，或者是在向2016年上半年靠近；北京城區內品質改善盤，房價普遍回到了2019-2020年價格。

這樣的價格到底合理嗎？我只能說，從目前大家買房的角度，這是一個比較重要的參考項，你買一套1000-2000萬的改善，如果價格還處于2022-2023年的價格，那大概率是小高位，至少從市場角度，這樣的價格算不上合理……

從預期角度，只要大家從理念上認清了房子的真實價值，沒有不切實際的預期，以及知道如何與自己的需求匹配，合理控制負債，把家庭資產規劃得更合理，那么只要有自己滿意的房子，而且在目前市場下是一個相對合理的價格，那這就是這個房子的底價。至于未來幾年的漲跌，那就只能交給市場了，只要有好的理念，你大概率也不會對價格漲跌過于關心。

大致如此。

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