2024年上半年，住房需求釋放節(jié)奏依舊緩慢，房地產(chǎn)市場仍處在下行周期之中。

在投資端，根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1~5月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資40632億元，同比下降10.1%；而在銷售端，1~5月份新建商品房銷售面積同比下降20.3%，其中住宅銷售面積下降23.6%，新建商品房銷售額下降27.9%。

這樣的市場環(huán)境下，如何實現(xiàn)高質(zhì)量韌性增長，已經(jīng)成為一場面向所有房企的“綜合大考”，通過拆解一些“優(yōu)等生”的答卷，或許能給行業(yè)帶來一些啟發(fā)和思考。

以穩(wěn)健的財務盤面，撥開周期迷霧

流動性緊張和高債務壓力，是刻在房企骨子里的基因，這一特性在當前已經(jīng)成為遏制房企長期穩(wěn)健發(fā)展的桎梏。

根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2023年房企債券到期總規(guī)模為6968億元，發(fā)行規(guī)模僅為2927億元，到期規(guī)模高出發(fā)行規(guī)模138%。今年前兩個季度，房企償債壓力依舊存在，到期規(guī)模均在1500億以上。

面對與日俱增的償債壓力，唯有財務盤面穩(wěn)健的房企，才能擁有通往未來的“船票”，一直以來，都遵循按時還貸、不展期、不逾期的財務鐵律，龍湖集團的“打法”值得行業(yè)參考。

一方面，自2022年開始，龍湖集團就在主動且有序地壓降負債規(guī)模。

3月8日，龍湖集團提前兌付了總規(guī)模為46.1億元的商業(yè)資產(chǎn)支持專項計劃（CMBS），6月28日，龍湖集團又提前兌付PR恒祥A2、20恒祥次資產(chǎn)支持專項計劃（CMBS），規(guī)模為26.5億人民幣，年化率為4.25%，2025年6月為投資人行權(quán)日。

截至目前，龍湖已經(jīng)歸還了72 億境內(nèi)公開債，年內(nèi)剩余到期公開債僅剩 45 億人民幣。

另一方面，龍湖集團壓降負債規(guī)模，并不是去選擇“拆東墻，補西墻”，而是保持克制、審慎并高度自律的態(tài)度，去優(yōu)化債務結(jié)構(gòu)。

比如，從財報來看，龍湖2023年凈增的經(jīng)營性物業(yè)貸款為174億元，平均融資成本僅為3.65%，2024年上半年，龍湖經(jīng)營性物業(yè)貸款的增額更是超過200億。

這是因為經(jīng)營性物業(yè)貸款擁有賬期長、成本低的特點，在2024年6月，龍湖通過經(jīng)營性物業(yè)貸款置換了一筆2025年6月到期的CMBS，既延長了貸款期限、降低了利息成本，也有利于壓降短債占比，優(yōu)化債務結(jié)構(gòu)。

此外，龍湖集團并沒有滿足于現(xiàn)階段的“成績”，而是一如既往地重視財務底座，開始籌集資金，計劃繼續(xù)提前償付和有序歸還剩余債務。

負債規(guī)模持續(xù)下降，債務結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，龍湖集團不僅贏得市場信任，維護了中國房企在境內(nèi)外資本市場的信譽，還在房企融資環(huán)境嚴峻的時期，始終保持暢通且多元的融資渠道。

財報數(shù)據(jù)顯示，龍湖銀行貸款授信剩余額度超過2000億元，公司債、住房租賃專項債、中期票據(jù)剩余額度高達407億元，境外貸款及美元債剩余額度達12.8億美元。

以安全的債務結(jié)構(gòu)，筑牢“壓艙石”，成功撥開周期迷霧，也難怪龍湖集團會得到中金公司、匯豐銀行、浙商證券等權(quán)威機構(gòu)的一致看好。

再造增量，從一棵“樹”到一片“森林”

一棵樹無論如何向下扎根，都難逃更大風雨的摧殘，一片森林卻能在風雨的侵蝕中安然無恙。

唯有生態(tài)才能夠助力房企構(gòu)建競爭壁壘，穿越周期波動。“一個龍湖” 生態(tài)體系，正是龍湖集團對于上述理念的落地詮釋。

這也是為什么所有房企都在努力擺脫周期帶來的不利影響，但龍湖集團的努力成效卻尤為顯著的原因。

龍湖集團很早就將“多業(yè)態(tài)”提升至戰(zhàn)略層面。在2023年，龍湖已構(gòu)建“開發(fā)－運營－服務”的業(yè)務格局，涵蓋地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)投資、長租公寓、物業(yè)管理及智慧營造多航道業(yè)務。在今天，“一個龍湖”的協(xié)同效應還在持續(xù)升級。

在開發(fā)業(yè)務方面，龍湖集團不再以規(guī)模為導向，而是選擇精細化運營，不斷提高交付能力。

今年上半年，龍湖集團繼續(xù)如期平穩(wěn)交付，在全國43座城市共計交付121個項目，合計約5萬套品質(zhì)住宅，其中，20%項目實現(xiàn)提前一個月以上交付，整體獲得了90%的交付滿意度，實現(xiàn)了穩(wěn)中有進、高質(zhì)量發(fā)展。

在運營業(yè)務方面，商業(yè)投資作為運營業(yè)務板塊的核心動力，龍湖集團始終堅持輕重并舉的發(fā)展模式，持續(xù)為集團業(yè)績帶來穩(wěn)定可期的回報。

截至5月末，龍湖商業(yè)的整體出租率達到95.9%，2024年，龍湖計劃新開14座商場，累計開業(yè)商場將超過百座，邁進“百MALL”時代。

原長租公寓航道也升級更名為資產(chǎn)管理航道，涵蓋長租公寓“冠寓”、活力街區(qū)“歡肆”、服務式公寓“霞菲公館”、產(chǎn)業(yè)辦公“藍海引擎”、婦兒醫(yī)院“佑佑寶貝”及頤年公寓“椿山萬樹”六大業(yè)務，不僅為用戶提供了更加多元的產(chǎn)品和服務，還在城市更新、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的當下，成功抓住了“存量市場”孕育的巨大機遇。

在服務業(yè)務方面，龍湖智創(chuàng)生活一如既往地為客戶提供品質(zhì)服務，業(yè)主滿意度連續(xù)15年超過90%。

與此同時，毛利高達70%+的龍湖龍智造也在加速擴張，2024上半年新增代建類項目26個，總建筑面積432萬平方米，已累計獲取代建類項目超110個，總建筑面積超2100萬平方米，為龍湖集團帶來了無限的想象空間。

可見，一片“森林”的生命力與抵御風險的能力，都絕非一棵樹可以比擬的。

2023年，龍湖集團的營業(yè)收入為1807.4億元，其中，龍湖集團運營及服務業(yè)務收入超過248億元，已經(jīng)成為利潤的主要增長點，利潤貢獻占比提升至60%，內(nèi)生動能增長明顯。

一、二、三曲線相融共進，如何實現(xiàn)高質(zhì)量的韌性增長，龍湖集團已經(jīng)給出了一份“樣本答卷”。

拐點將至，中國房企高質(zhì)量“樣本”靠什么筑就？

5月17日，央行等部門打出了一套政策“組合拳”，降首付、降利率、盤活存量等，從供需兩端發(fā)力破解房地產(chǎn)難題，力度之大超出預期。

政策利好傳導至市場端，市場情緒得以改善，多地帶看量和成交量出現(xiàn)增長。據(jù)克而瑞統(tǒng)計，5月單月，TOP100房企實現(xiàn)銷售操盤金額3224.1億元，環(huán)比增長3.4%。

在上一輪寒冬中活下來的房企們終于等來了一縷曙光。然而，即便拐點將至，但想要乘上這股“東風”，以下三點是關鍵。

第一，銷售回款率和經(jīng)營性凈現(xiàn)金流是考驗房企生存能力的重要指標，畢竟銷售回款高且經(jīng)營性凈現(xiàn)金流為正的房企，經(jīng)營狀況相對來說要更穩(wěn)健向好一些。

比如，龍湖集團始終堅持有回款的簽約，有質(zhì)量的增長，2023年實現(xiàn)銷售回款率超100%；同期還第一次達成了全集團整體現(xiàn)金流為正，實現(xiàn)了約35億的凈現(xiàn)金流，待行業(yè)基本面修復后，這樣的房企才能最先迎來估值重塑。

第二，平穩(wěn)的拿地節(jié)奏和對優(yōu)質(zhì)地塊的把握，是房企穩(wěn)健發(fā)展的重要保證。

客觀來說，在現(xiàn)在的市場行情下，多數(shù)房企拿地意愿勢必會降低，據(jù)克而瑞統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，1-6月只有三成百強房企拿地，哪怕是已拿地的百強房企中，有70%企業(yè)上半年投資額較去年同期下滑。

不過，還是有部分房企，依然保持穩(wěn)健的拿地節(jié)奏，比如龍湖集團高度聚焦在一、二線高能級城市，今年上半年，就在北京、上海、杭州、成都、蘇州、西安、佛山7個城市獲得了7幅土地，總建面是51萬方，權(quán)益建面是37萬方，權(quán)益地價60億元，平均溢價率僅3.6%。

這反映了龍湖集團擁有著雄厚的財務盤面，但更重要的是，高能級城市普遍市政配套較為完善、居民擁有較強的購買力。

龍湖集團在土地市場趨冷時，以合理的價格拿下的這部分土地，為其未來的業(yè)績提供了有效的保障，這也是龍湖集團能夠?qū)掖未┰街芷诘膹姶蟮讱狻?/p>

第三，能給用戶帶來更好體驗的房企，才能成為行業(yè)復蘇的先鋒。

《體驗經(jīng)濟》一書的作者，約瑟夫.派恩曾經(jīng)闡述：只有讓交易成為用戶的記憶，才是一切品牌制勝的關鍵。

這一點在房地產(chǎn)行業(yè)中同樣如此，誰能圍繞用戶解決痛點，優(yōu)化用戶體驗，誰就能鑄就內(nèi)生增長的不竭動力。

意識到這一點后，不少房企都紛紛開始強化客戶人居體驗，提升產(chǎn)品競爭力，比如，金輝集團發(fā)布的顏選3.0產(chǎn)品，聚焦建筑外立面、戶內(nèi)及全社區(qū)的品質(zhì)和顏值打造。

又比如龍湖集團選擇堅持產(chǎn)品主義，不斷聚焦客戶真實需求，升級用戶體驗，僅在材料選擇這件小事上，龍湖都采取了“優(yōu)選品牌、集中采購、專屬專供”的模式，與超250家集團品牌供應商合作，涵蓋進口品牌杜拉維特、通力、施耐德等，國內(nèi)龍頭品牌格力、志邦、東鵬等，嚴格把控材料選型，同時為集采材料出廠時統(tǒng)一設置專屬“身份碼”，讓材料實現(xiàn)陽光透明可追溯。

總而言之，龍湖集團不僅通過深刻的調(diào)整與轉(zhuǎn)型，成功穿越了弱勢周期，實現(xiàn)了韌性增長，也為其他房企高質(zhì)量發(fā)展提供了樣本。

不過，周期依然存在，并且仍在不確定的波動著，房地產(chǎn)市場想要徹底走出“寒冬”，或許還需要更多像龍湖集團這樣堅持長期主義，給用戶帶來更好體驗的房企。