高能級的一二線城市、核心區域、中高端產品，是根據當前市場得出的幾個重要關鍵詞。

文 | 房互君

圖 | 網絡

什么是房企對未來判斷的最直接動作？

拿地。土地是開發商生產房子的原材料，是否拿了地、拿了什么樣的地，是決定開發商對市場以及自身能力判斷的最終行為標準。

前幾天，克而瑞機構和中國指數研究院都發布了今年上半年房企的拿地統計數據。盡管兩家機構的統計口徑有略微區別，但從他們發布的詳盡數據，還是能看出房企較為真實的狀況。從數據反饋出來的整體情況來看，房企拿地依然顯示出謹慎狀態，整體對未來的判斷并不樂觀。

另一方面，適當的投資也是房企保持正常運營的一個重要標志。基于“量入為出”的通用策略，穩健的財務盤面是房地產企業在波動的市場環境中，把握優質投資機會的前提。

對于以房地產開發為主業的房企來說，如果不拿地，未來面臨無米下鍋的狀態，在現階段，如何拿地、拿多少地合適，哪些房企拿地較為穩健、穩健型房企拿地展現出什么樣的特征，研究這些問題并找到適合自己公司的拿地策略，變得尤為重要。

開發商拿地總量繼續下降

克而瑞數據顯示，今年上半年，房地產開發商新增土地貨值、土地總價和土地建面前100名的總額分別為9411億元、4204億元和4995萬平方米，同比分別下降34%、40%和19%。

也就是說，總體而言，相比去年，房企拿地的積極性繼續下降，企業投資收縮依然嚴重。

從房企拿地金額和面積等單項來看，進入拿地100強名單的門檻也越來越低。

截止6月末，新增土儲貨值百強房企門檻值為26.1億元，同比下降37%，新增總價、建面百強房企門檻之分別為9.9億元和22.1萬平方米，同比降幅分別為37%和16%。

從具體企業來看，1-6月拿地金額超過200億元的企業僅有建發、中建、華潤、濱江、綠城等5家，超過100億元的企業也僅12家，比去年同期分別減少4家、3家。

克而瑞24年1-6月房企新增土地貨值榜（部分）

對比2019年的數據來看，中國指數研究院統計，2019年上半年，拿地金額超過200億元的有23家，超過500億元的有5家，其中碧桂園拿地金額高達981億元，萬科、融創彼時拿地超過600億元。

克而瑞監測還發現，房企100強中，只有3成企業在今年上半年拿地。TOP30房企拿地總金額占到了房企TOP100拿地總額的82%。也就是說，大部分房企在今年上半年都沒有拿地。

如果不考慮市場上的庫存，由于沒有貨值，大部分的房企要繼續面臨銷售下滑的趨勢，市場上供應的新房也會越來越少。

哪些房企在逆市拿地？

從今年上半年的數據上來看，百強房企在土地市場的表現分為三類：

一類企業，完全不拿地或者拿地銳減。完全不拿地的房企占百強房企70%，而拿地同比去年同期降幅超過50%的房企，也占比不少，比如萬科、遠洋、保利、中海等房企；

一類企業，增加了拿地投入，中建、聯發、國貿等央國企表現相對突出，拿地金額和面積同比漲幅較大。

上面兩類，一類是悲觀派、一類是樂觀派。還有一類企業，維持“以銷定支”,在2024年依然保持相對固定的銷售投入比例， 這類企業以建發、中國鐵建、龍湖為代表。

以在近年受市場波動較小的民營范本龍湖為例，2024年上 半年，龍湖新增土地價值89億元，新增土地建面51萬平方米。

整體來看，龍湖在土地市場保持了適當的資金投入，公司能有持續穩定的房源可以在將來出售，以保證銷售業績；上半年，龍湖新增土地建筑面積單價較高 ，意味著年 內 龍湖拿下的這些地塊，偏向核心城市的核心地理位置。

除了對預期的判斷之外，房企當下拿地動作和自身原有土地儲備具有高度關聯性。從克而瑞機構公布的房地產土地儲備面積數據來看，截止去年年底，土儲面積超過1億平方米的房企超過4家，分別為保利、綠地、融創、碧桂園，排名前10位的房企現有土地儲備均達4000萬平方米左右，龍湖等企業土地儲備處在3000多萬平方米的中等水平。

顯然，在當下的市場環境下，這些有著較高土地儲備的房企，短期內的任務仍然是以消化土地庫存為準。

綜合此前各類數據來看，龍湖、建發等今年上半年穩健拿地的房企，在土地儲備以及此前的拿地動作上也偏向穩健，體現均衡拿地均衡發現的特點。

2023年房企總土儲健面TOP100 來源：克而瑞

土地抄底時刻到了？

盡管對于后市的判斷，各路機構和學者的判斷不一。

很明顯，采取激進策略的房企在這一波市場動蕩中受到的負面影響最大，暴雷者也基本上集中在激進拿地的房企中。但是，如果房企過于謹慎躺平不拿地，在現有貨值銷售之后，又將面臨無米下鍋的狀態。

那么，該如何保持正確的拿地節奏？

先來看排名靠前的房企在今年上半年拿地節奏情況。

克而瑞機構房企的銷售情況和拿地情況進行了對比。從2024年上半年來看，房企的拿地積極性跟銷售沒有直接正相關關系，相反， 銷售排在前列的萬科、招商、保利等企業，在上半年拿地顯得很謹慎，或和此前的土地儲備過高有關；建發、濱江用了將近一半的銷售額拿地，龍湖、華潤等企業的拿地銷售比較為居中，相對較為穩健。

2024年上半年全口徑銷售金額TOP10拿地情況（單位：億元）

數據來源：企業公告、CRIC中國房地產決策咨詢系統

在2017年-2020年，房企拿地銷售比平均為0.3左右，這兩年行業平均數據普遍維持在0.15左右。現在，雖然監管部門將拿地銷售比0.4作為監管紅線，但在特殊的市場環境之下， 房企普遍自降標準至0.3，超過0.3可能出現拿地投資比重過大而出現資金問題的風險。

從表上數據以及結合近些年這些房企的市場表現來看，華潤、龍湖的拿地銷售比是比較值得參考的數據指標。即便在行業大起大落之時，他們即不激進又不至于過于保守，讓銷售額和拿地投入始終保持在0.2以內的均衡水平，以保證公司平穩發展。

毫無疑問，從土地市場來看，單簽大部分房企都在保持沉默狀態。 由于競爭者減少，相比市場過熱時期，土地價格具有明顯的下降空間，但現在已經到了抄底時刻了嗎？

拿地戰略中，城市的布局和選擇，是房企拿地決策中的重要一環。一個地塊的選擇失誤，可能拖累全局。比如，早年碧桂園將城市戰略定在了三四線城市，一度占比超過70%，在市場調整中受沖擊很大。

中國指數研究院對今年上半年TOP10房企拿地集中的城市群進行了總結。今年前六月，TOP10房企在長三角拿地金額總計776億元、京津冀749億元、中西部326億元。

從這些數據來看，經濟更為發達的長三角顯然更受頭部房企歡迎。同樣，今年上半年，中建壹品、聯發、國貿等央國企拿地主要都集中在一二線城市。

去年的數據顯示，頭部房企的新增土地儲備也都集中在一二線城市。

去年，綠城、龍湖、招商在10大核心城市的新增土儲占比80%以上，濱江共計拿地33塊，有27塊就在杭州；龍湖去年全年累計新增31幅新地，全部分布在深圳、上海、廣州、成都、杭州、蘇州等一線及強二線城市，截止2023年12月底，龍湖集團土地儲備合計達4539萬平方米，77%的貨值集中在高能級城市和價值區域。

從這兩年全國房地產新房銷售市場來看，盡管整體成交量持續低迷，但相比而言，核心城市的中高端項目走出了獨立行情。 CRIC數據顯示，61個典型城市總價3000萬元-5000萬元、總價5000萬元以上高端住宅相較于去年同期則增加七成以上，融創上海外灘壹號院等項目甚至出現了開盤售罄的狀況。

總結一下， 高能級的一二線城市、核心區域、中高端產品，是根據當前市場數據得出的幾個重要關鍵詞。 從這個行情來看，當下，拿地機會并沒有完全消失，這個機會，不屬于盲目冒進抄底者，也不屬于一味保守者，而是屬于根據自身情況進行穩健投資的房企們。 （完）

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法律支持：北京中治律師事務所合伙人 劉檢玲

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