高能級(jí)的一二線城市、核心區(qū)域、中高端產(chǎn)品，是根據(jù)當(dāng)前市場(chǎng)得出的幾個(gè)重要關(guān)鍵詞。

文 | 房互君

圖 | 網(wǎng)絡(luò)

什么是房企對(duì)未來(lái)判斷的最直接動(dòng)作？

拿地。土地是開(kāi)發(fā)商生產(chǎn)房子的原材料，是否拿了地、拿了什么樣的地，是決定開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)以及自身能力判斷的最終行為標(biāo)準(zhǔn)。

前幾天，克而瑞機(jī)構(gòu)和中國(guó)指數(shù)研究院都發(fā)布了今年上半年房企的拿地統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。盡管兩家機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)口徑有略微區(qū)別，但從他們發(fā)布的詳盡數(shù)據(jù)，還是能看出房企較為真實(shí)的狀況。從數(shù)據(jù)反饋出來(lái)的整體情況來(lái)看，房企拿地依然顯示出謹(jǐn)慎狀態(tài)，整體對(duì)未來(lái)的判斷并不樂(lè)觀。

另一方面，適當(dāng)?shù)耐顿Y也是房企保持正常運(yùn)營(yíng)的一個(gè)重要標(biāo)志。基于“量入為出”的通用策略，穩(wěn)健的財(cái)務(wù)盤(pán)面是房地產(chǎn)企業(yè)在波動(dòng)的市場(chǎng)環(huán)境中，把握優(yōu)質(zhì)投資機(jī)會(huì)的前提。

對(duì)于以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主業(yè)的房企來(lái)說(shuō)，如果不拿地，未來(lái)面臨無(wú)米下鍋的狀態(tài)，在現(xiàn)階段，如何拿地、拿多少地合適，哪些房企拿地較為穩(wěn)健、穩(wěn)健型房企拿地展現(xiàn)出什么樣的特征，研究這些問(wèn)題并找到適合自己公司的拿地策略，變得尤為重要。

開(kāi)發(fā)商拿地總量繼續(xù)下降

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商新增土地貨值、土地總價(jià)和土地建面前100名的總額分別為9411億元、4204億元和4995萬(wàn)平方米，同比分別下降34%、40%和19%。

也就是說(shuō)，總體而言，相比去年，房企拿地的積極性繼續(xù)下降，企業(yè)投資收縮依然嚴(yán)重。

從房企拿地金額和面積等單項(xiàng)來(lái)看，進(jìn)入拿地100強(qiáng)名單的門(mén)檻也越來(lái)越低。

截止6月末，新增土儲(chǔ)貨值百?gòu)?qiáng)房企門(mén)檻值為26.1億元，同比下降37%，新增總價(jià)、建面百?gòu)?qiáng)房企門(mén)檻之分別為9.9億元和22.1萬(wàn)平方米，同比降幅分別為37%和16%。

從具體企業(yè)來(lái)看，1-6月拿地金額超過(guò)200億元的企業(yè)僅有建發(fā)、中建、華潤(rùn)、濱江、綠城等5家，超過(guò)100億元的企業(yè)也僅12家，比去年同期分別減少4家、3家。

克而瑞24年1-6月房企新增土地貨值榜（部分）

對(duì)比2019年的數(shù)據(jù)來(lái)看，中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)，2019年上半年，拿地金額超過(guò)200億元的有23家，超過(guò)500億元的有5家，其中碧桂園拿地金額高達(dá)981億元，萬(wàn)科、融創(chuàng)彼時(shí)拿地超過(guò)600億元。

克而瑞監(jiān)測(cè)還發(fā)現(xiàn)，房企100強(qiáng)中，只有3成企業(yè)在今年上半年拿地。TOP30房企拿地總金額占到了房企TOP100拿地總額的82%。也就是說(shuō)，大部分房企在今年上半年都沒(méi)有拿地。

如果不考慮市場(chǎng)上的庫(kù)存，由于沒(méi)有貨值，大部分的房企要繼續(xù)面臨銷(xiāo)售下滑的趨勢(shì)，市場(chǎng)上供應(yīng)的新房也會(huì)越來(lái)越少。

哪些房企在逆市拿地？

從今年上半年的數(shù)據(jù)上來(lái)看，百?gòu)?qiáng)房企在土地市場(chǎng)的表現(xiàn)分為三類(lèi)：

一類(lèi)企業(yè)，完全不拿地或者拿地銳減。完全不拿地的房企占百?gòu)?qiáng)房企70%，而拿地同比去年同期降幅超過(guò)50%的房企，也占比不少，比如萬(wàn)科、遠(yuǎn)洋、保利、中海等房企；

一類(lèi)企業(yè)，增加了拿地投入，中建、聯(lián)發(fā)、國(guó)貿(mào)等央國(guó)企表現(xiàn)相對(duì)突出，拿地金額和面積同比漲幅較大。

上面兩類(lèi)，一類(lèi)是悲觀派、一類(lèi)是樂(lè)觀派。還有一類(lèi)企業(yè)，維持“以銷(xiāo)定支”,在2024年依然保持相對(duì)固定的銷(xiāo)售投入比例， 這類(lèi)企業(yè)以建發(fā)、中國(guó)鐵建、龍湖為代表。

以在近年受市場(chǎng)波動(dòng)較小的民營(yíng)范本龍湖為例，2024年上 半年，龍湖新增土地價(jià)值89億元，新增土地建面51萬(wàn)平方米。

整體來(lái)看，龍湖在土地市場(chǎng)保持了適當(dāng)?shù)馁Y金投入，公司能有持續(xù)穩(wěn)定的房源可以在將來(lái)出售，以保證銷(xiāo)售業(yè)績(jī)；上半年，龍湖新增土地建筑面積單價(jià)較高 ，意味著年 內(nèi) 龍湖拿下的這些地塊，偏向核心城市的核心地理位置。

除了對(duì)預(yù)期的判斷之外，房企當(dāng)下拿地動(dòng)作和自身原有土地儲(chǔ)備具有高度關(guān)聯(lián)性。從克而瑞機(jī)構(gòu)公布的房地產(chǎn)土地儲(chǔ)備面積數(shù)據(jù)來(lái)看，截止去年年底，土儲(chǔ)面積超過(guò)1億平方米的房企超過(guò)4家，分別為保利、綠地、融創(chuàng)、碧桂園，排名前10位的房企現(xiàn)有土地儲(chǔ)備均達(dá)4000萬(wàn)平方米左右，龍湖等企業(yè)土地儲(chǔ)備處在3000多萬(wàn)平方米的中等水平。

顯然，在當(dāng)下的市場(chǎng)環(huán)境下，這些有著較高土地儲(chǔ)備的房企，短期內(nèi)的任務(wù)仍然是以消化土地庫(kù)存為準(zhǔn)。

綜合此前各類(lèi)數(shù)據(jù)來(lái)看，龍湖、建發(fā)等今年上半年穩(wěn)健拿地的房企，在土地儲(chǔ)備以及此前的拿地動(dòng)作上也偏向穩(wěn)健，體現(xiàn)均衡拿地均衡發(fā)現(xiàn)的特點(diǎn)。

2023年房企總土儲(chǔ)健面TOP100 來(lái)源：克而瑞

土地抄底時(shí)刻到了？

盡管對(duì)于后市的判斷，各路機(jī)構(gòu)和學(xué)者的判斷不一。

很明顯，采取激進(jìn)策略的房企在這一波市場(chǎng)動(dòng)蕩中受到的負(fù)面影響最大，暴雷者也基本上集中在激進(jìn)拿地的房企中。但是，如果房企過(guò)于謹(jǐn)慎躺平不拿地，在現(xiàn)有貨值銷(xiāo)售之后，又將面臨無(wú)米下鍋的狀態(tài)。

那么，該如何保持正確的拿地節(jié)奏？

先來(lái)看排名靠前的房企在今年上半年拿地節(jié)奏情況。

克而瑞機(jī)構(gòu)房企的銷(xiāo)售情況和拿地情況進(jìn)行了對(duì)比。從2024年上半年來(lái)看，房企的拿地積極性跟銷(xiāo)售沒(méi)有直接正相關(guān)關(guān)系，相反， 銷(xiāo)售排在前列的萬(wàn)科、招商、保利等企業(yè)，在上半年拿地顯得很謹(jǐn)慎，或和此前的土地儲(chǔ)備過(guò)高有關(guān)；建發(fā)、濱江用了將近一半的銷(xiāo)售額拿地，龍湖、華潤(rùn)等企業(yè)的拿地銷(xiāo)售比較為居中，相對(duì)較為穩(wěn)健。

2024年上半年全口徑銷(xiāo)售金額TOP10拿地情況（單位：億元）

數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)公告、CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢(xún)系統(tǒng)

在2017年-2020年，房企拿地銷(xiāo)售比平均為0.3左右，這兩年行業(yè)平均數(shù)據(jù)普遍維持在0.15左右。現(xiàn)在，雖然監(jiān)管部門(mén)將拿地銷(xiāo)售比0.4作為監(jiān)管紅線，但在特殊的市場(chǎng)環(huán)境之下， 房企普遍自降標(biāo)準(zhǔn)至0.3，超過(guò)0.3可能出現(xiàn)拿地投資比重過(guò)大而出現(xiàn)資金問(wèn)題的風(fēng)險(xiǎn)。

從表上數(shù)據(jù)以及結(jié)合近些年這些房企的市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，華潤(rùn)、龍湖的拿地銷(xiāo)售比是比較值得參考的數(shù)據(jù)指標(biāo)。即便在行業(yè)大起大落之時(shí)，他們即不激進(jìn)又不至于過(guò)于保守，讓銷(xiāo)售額和拿地投入始終保持在0.2以?xún)?nèi)的均衡水平，以保證公司平穩(wěn)發(fā)展。

毫無(wú)疑問(wèn)，從土地市場(chǎng)來(lái)看，單簽大部分房企都在保持沉默狀態(tài)。 由于競(jìng)爭(zhēng)者減少，相比市場(chǎng)過(guò)熱時(shí)期，土地價(jià)格具有明顯的下降空間，但現(xiàn)在已經(jīng)到了抄底時(shí)刻了嗎？

拿地戰(zhàn)略中，城市的布局和選擇，是房企拿地決策中的重要一環(huán)。一個(gè)地塊的選擇失誤，可能拖累全局。比如，早年碧桂園將城市戰(zhàn)略定在了三四線城市，一度占比超過(guò)70%，在市場(chǎng)調(diào)整中受沖擊很大。

中國(guó)指數(shù)研究院對(duì)今年上半年TOP10房企拿地集中的城市群進(jìn)行了總結(jié)。今年前六月，TOP10房企在長(zhǎng)三角拿地金額總計(jì)776億元、京津冀749億元、中西部326億元。

從這些數(shù)據(jù)來(lái)看，經(jīng)濟(jì)更為發(fā)達(dá)的長(zhǎng)三角顯然更受頭部房企歡迎。同樣，今年上半年，中建壹品、聯(lián)發(fā)、國(guó)貿(mào)等央國(guó)企拿地主要都集中在一二線城市。

去年的數(shù)據(jù)顯示，頭部房企的新增土地儲(chǔ)備也都集中在一二線城市。

去年，綠城、龍湖、招商在10大核心城市的新增土儲(chǔ)占比80%以上，濱江共計(jì)拿地33塊，有27塊就在杭州；龍湖去年全年累計(jì)新增31幅新地，全部分布在深圳、上海、廣州、成都、杭州、蘇州等一線及強(qiáng)二線城市，截止2023年12月底，龍湖集團(tuán)土地儲(chǔ)備合計(jì)達(dá)4539萬(wàn)平方米，77%的貨值集中在高能級(jí)城市和價(jià)值區(qū)域。

從這兩年全國(guó)房地產(chǎn)新房銷(xiāo)售市場(chǎng)來(lái)看，盡管整體成交量持續(xù)低迷，但相比而言，核心城市的中高端項(xiàng)目走出了獨(dú)立行情。 CRIC數(shù)據(jù)顯示，61個(gè)典型城市總價(jià)3000萬(wàn)元-5000萬(wàn)元、總價(jià)5000萬(wàn)元以上高端住宅相較于去年同期則增加七成以上，融創(chuàng)上海外灘壹號(hào)院等項(xiàng)目甚至出現(xiàn)了開(kāi)盤(pán)售罄的狀況。

總結(jié)一下， 高能級(jí)的一二線城市、核心區(qū)域、中高端產(chǎn)品，是根據(jù)當(dāng)前市場(chǎng)數(shù)據(jù)得出的幾個(gè)重要關(guān)鍵詞。 從這個(gè)行情來(lái)看，當(dāng)下，拿地機(jī)會(huì)并沒(méi)有完全消失，這個(gè)機(jī)會(huì)，不屬于盲目冒進(jìn)抄底者，也不屬于一味保守者，而是屬于根據(jù)自身情況進(jìn)行穩(wěn)健投資的房企們。 （完）

聯(lián)系作者、商務(wù)等，房互君 微信：aiqiyi2046

法律支持：北京中治律師事務(wù)所合伙人 劉檢玲

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