關鍵信號，深圳優質學區房開始漲了。

據報道，今年上半年，福田百花片區二手房成交量約126套，接近2019年的成交高峰期，較去年同期（71套）增長約77%，部分房源價格也在上漲。

比如長城一花園，一套85.3平的3房，4月成交價668萬，5月成交價就去到了718萬，一個月漲了50萬。 （數據源于咚咚找房）

再比如長城三花園，一套124平的3房，5月成交價866萬，6月成交價就去到了950萬，一個月漲了84萬。 （數據源于咚咚找房）

同為深圳傳統優質學區的福田園嶺新村，價格也出現了明顯上漲——僅僅一個月，從5字頭站上了7字頭。

3-4月，園嶺新村有2套房源成交價跌破6字頭，比如一套93.1平單位，成交總價545萬，折合單價約5.85萬/平。 而在5月，一套68平的2房，成交總價493萬，折合單價就去到了約7.23萬/平。 （數據源于咚咚找房）

圖片來源：咚咚找房

剛剛過去的7月，一套82.51平的3房，成交總價620萬，折合單價約7.5萬/平，再創新高。（數據源于鏈家）

圖片來源： 鏈家

深圳樓市真的開始漲了？是個例還是趨勢？下半年怎么走？

01.

7月二手房成交創新高

明年深圳樓市會大漲？

樂有家最新數據顯示，7月深圳二手房網簽量高達5381套，是2021年2月以來的最高峰。

注意，2024年3-7月，是深圳自2021年2月以來，月度二手房網簽量首次連續5個月穩定在5000套左右。

也就是說，在經歷3年多的劇烈調整后，深圳樓市成交量已經在觸底回升。

而月成交5000套被一致認為是深圳市場的榮枯線，這個數據說明筍盤、低價房源在穩步消化，當打折新盤、割肉二手盤出清后，剩下的都是比較堅定的房源，價格就會企穩。

量在價先，成交量只要穩住，價格回暖應該只是時間問題。

從半年的維度看，2024上半年，深圳二手住宅過戶21394套，套數同比增長31.8%。

注意，二手住宅半年成交21394套，這個數據，和歷史上2008年的20613套、2012年的20587套，相差無幾。

而在08年、12年的次年，深圳二手房成交大幅上漲——2009年上半年高達59983套，是2008年上半年的2.9倍；2013年上半年高達47025套，是2012年上半年的2.3倍。

按照歷史規律，淘哥認為，2025年大概率是深圳樓市的成交大年，樓市大概率會漲。

劃重點，從今年深圳樓市的成交數據可以確定兩個事情：

1、深圳樓市成交量已經明顯回升，購房者正在穩步入場，要有信心。

2、2025年深圳樓市大概率會漲、是成交大年。

基于這兩點，淘哥認為深圳樓市目前正處于超跌+低成本+回暖的關鍵底部，是買房最友好的時期。

超跌即價格跌穿了真實價值。

目前深圳房價幾乎回到了2017年、2016年，相較于高峰普遍下跌了20-40%，很多甚至打了半折。

比如南山華潤城，之前二手房單價普遍在15-18萬，現在單價9萬多就能上車；前海諾德假日花園，之前單價14-15萬，現在單價8字頭就能買到；寶中花樣年花鄉，之前28平左右的單間總價賣到過365萬，現在200萬左右就能拿下。

優質學區房也降了不少，比如深圳高級中學龍崗學校附近的房子，之前總價2字頭只能買10幾年樓齡的2房老房子， 而現在在售的新房，總價2字頭就能買精裝全新3房住宅，處于明顯的價格洼地。

僅供參考 數據源自鏈家

不難發現，如今 深圳很多房子跌幅已經出乎意料，這也是最近幾個月深圳二手房成交屢創新高、突破5000套榮枯線的根本原因——房價實在太便宜了。

低成本即低首付、低利率、高優惠。

深圳目前首付最低僅2成、商貸利率和公積金利率都創歷史新低，同時大部分開發商為了緩解回款壓力都給出了難以想象的折扣、優惠，而且還是封頂后才開始真正還款。

這種情況下買房，不管是資金壓力還是風險成本都非常低。

淘哥提醒，如此劇烈的跌幅是因為特殊的時代環境、政策環境等多重因素影響下出現的小概率事件，是時代級的調整也是時代級的機遇，如今正值筑底回暖的關鍵底部，正是買進的窗口期，一定要好好把握。

那么，買房怎么買？尤其是容錯率較小的剛需，一是地段要選對，最好買產業實力強、配套豐富且便捷的區域，這決定了生活底盤和房子的價值下限；二是價格要選對，最好買超跌物業，這決定了性價比和房子價值潛力；三是產品要選對，最好買品牌房企的高品質物業，這決定了生活質量和房子的價值穿透力。

02.

剛需選東部還是選西部？

關于地段，深圳剛需買房無非糾結兩個大方向，東還是西？

如果是10年前買房，肯定是西部比較好，過去十幾年深圳從羅湖到福田再到南山前海，一路向西發展，但是經過多年的開發建設，對于剛需而言，目前買西部存在幾個問題。

一是貴。福田南山前海均價7.5萬+/平、寶安均價6萬/平，是東部龍崗、坪山的2-3倍。

二是人口多、資源分配難度高。比如出門容易堵車、部分學校積分要求很高等。

三是密度高。住宅越蓋越高、越蓋越密，壓迫感重，一些10萬+/平的豪宅容積率都超過了6，有限預算內很難買到一個非常舒適的居住環境。

四是深圳一路向西到前海已經到了盡頭，發展格局已經較為穩固，普通人很難找到機會。

對比之下，當前的東部對于深圳剛需，可能是一個更為合適的選擇，存在更多機會。

首先，東部GDP增速強勁、遠超全市平均水平。

2024上半年，龍崗GDP總量高達2500.99億，是深圳南山、福田、寶安以外，唯一超過2500億的區域，成功進入2024賽迪百強區前五。

更驚人的是，龍崗2024上半年GDP增速高達9%，位列全市（除深汕）第一，是深圳平均增速（5.9%）的約1.5倍。

同時，從作為高質量發展重要基石和驅動力的固定資產投資看，坪山2024上半年同比增長23.6%，增速排名全市第一，是福田（10.2%）的約2.3倍。

而在此之前，2023年，坪山GDP名義增速高達23.3%，是深圳平均增速（6%）的近4倍，位列全市（除深汕）第一。

如果說GDP總量是當下實力的代表，增速則代表了趨勢和潛力，深圳東部增速“狂飆”，恰恰說明東部正處于“騰飛期”，存在很大的成長空間。

2、東部產業“硬核”。

目前，中國政策支持和科技發展的重心，正在從大型互聯網平臺、模式創新等“軟科技”，向以芯片集成電路半導體、新能源汽車、新一代信息技術等為代表的“硬核科技”轉變，這是解決卡脖子問題，是中美科技競爭的主戰場，是未來的大方向。

中國從軟科技時代，走向硬科技時代的大環境下，深圳東部聚集了華為、中芯國際、比亞迪等新一代名企，重點發展的高新產業集群正是中國產業換代、新時代產業重心的風口。這種產業優勢正是東部GDP增速遙遙領先的重要原因。

3、東部和市區的“時空距離”正在進一步縮短。

14號地鐵快線開通后， 從福田CBD崗廈北到龍崗 大運 僅需約 27分鐘， 從大運到終點沙田站 ， 也僅約28分鐘。

此外，最新消息顯示，深圳免費的東部過境高速預計年底復工，1年內預計就會建成通車。

可以發現，深圳東部和香港、羅湖、福田的交通正在越來越便捷，資源流轉效率會越來越高。

東部過境高速線路圖

4、東部房價低、密度低、生活更舒適。

目前，龍崗、坪山均價僅3-4萬/平，一套大3房也就300-400萬左右，首付2成約60-80萬就能上車，壓力很小，而且相比市區，能用更少預算買到更大的居住空間、生活品質更高。

此外，東部更容易享受到優質社會資源，比如上名校更容易、就醫排號時間短等。

同時，東部密度低、更親近自然、更有松弛感，和高度緊張、內卷的氛圍相比，這種環境更有利于身心健康。

那么，東部又該如何選房？底層邏輯、根本支撐是產業。

03.

比亞迪落地碩博精英齊聚

寶龍科技城 下一個南山科技園

過去20年，深圳的房價高地往往隨著產業崛起——福田CBD帶動了福田中心、香蜜湖，南山科技園帶動了華潤城，深超總帶動了深圳灣，深圳北站超總帶動了北站-紅山。

這些區域的房價如今在7-30萬/平，10幾年實現了10-20倍的增值。

對于普通人而言，深圳還有類似福田CBD、南山科技園一樣，可以分享產業騰飛紅利的區域嗎？ 淘哥仔細研究 后 發現， 寶龍科技城值得重點考慮，有3大原因。

1、定位高、實力逆天 ，下一個南山科技園 。

寶龍科技城與南山科技園同為深圳國家高新區， 已形成以新一代信息技術（ICT)、生物醫藥（BT）、智能制造（AIoT）、新材料和新能源為主導的千億高新產業集群，單位產值約為南山科技園的2倍、坪山高新區的3倍。

寶龍科技城效果圖

2、名企+高薪人才集聚，需求旺盛、購買力強。

寶龍科技城匯聚了約477家國家高新技術企業，涵蓋比亞迪、中廣核、方正微、同洲電子、海能達通信等名企，不僅為區域注入了強大的生產力，還帶來了很多高學歷、高收入的社會精英。

比如中廣核，2024年本碩博應屆畢業生招聘中，開出了年薪17-24萬、20-50萬安家費、七險二金的優厚待遇。

更重磅的是比亞迪，總投資220億的比亞迪全球研發中心和儲能產業園已于去年開工建設，預計5年內建成。

其中比亞迪全球研發中心將集結比亞迪全球范圍內核心人才，容納超6萬名高端研發人員辦公，碩博比例超50%。

比亞迪全球研發中心效果圖

如此龐大的精英人才聚集，勢必催生大量居住需求，帶動區域樓市邁上新臺階。

3、價值空間廣闊、新房單價僅3萬左右。

淘哥提醒，寶龍科技城這種正處于產業大升級的區域，是從1到10的蛻變，就像10年前的南山科技園一樣，蘊藏超大機遇。

目前，寶龍科技城區域的新房住宅單價僅3萬左右，不到南山科技園的1/4-1/6，正是普通人分享產業新高地騰飛紅利的大好時機。

待比亞迪全球研發中心徹底建成、寶龍科技城地位再次躍升，屆時區域就會像如今的南山科技園、深超總一樣門檻高筑，普通人很難再有入場機會。

為什么產業對樓市有如此巨大的帶動作用？因為產業就像一泉活水，能帶來大量人口、滋養出很多城市資源，比如國際標準的辦公基地、五星級酒店、高檔社區、優質商圈、名校、公園等，這些資源又反過來提升了區域價值，吸引更多優質企業、人才、資金流入，使區域保持著生生不息的活力、創造力。

反觀寶龍科技城，其領先的產業布局就像10年前的南山科技園一樣，大概率會帶動區域成為深圳的新高地。

除了產業的支撐，還需要考慮其它什么因素呢？淘哥認為：教育是重要的保障。

04.

周邊有小區5年成交價翻倍

深高級學校有多牛？

優質教育資源一直是房產價值的“點金石”。

比如深圳四大名校之一的深圳市高級中學，其九年制北校區于2016年正式落地龍華，2019年首屆中考成績斐然、一舉成名，此后成績連續多年穩居龍華榜首。

據網絡消息，今年龍華中考最高分也是出自深圳市高級中學（北校區）。

因為優異的教學成績，近幾年，深高級北校區周邊的房價一路走高。

比如匯龍灣，2015年，也就是學校正式落地之前，成交價僅在4.6-5.8萬/平，而最近兩年的成交價去到了10-11萬/平，翻了2倍。

再比如金亨利瑜璟苑，近兩年的成交價也高達11-13萬/平，比福田南山很多房子都要貴。

注意，這還是在深圳樓市劇烈調整之下的表現，可見優質教育資源對房子的價值托底作用。

而寶龍，也擁有一所深高級的分校——深圳市高級中學龍崗學校，這也是寶龍片區唯一的四大名校，已于2022年9月正式開學。

更驚喜的是，深圳市高級中學龍崗學校一路之隔、約30米就有一個在售住宅項目——振業博文雅苑，接下來淘哥就給大家詳細分析下這個項目。

05.

2字頭買“四大”旁精裝3房

多套房專業買家也出手了

據了解，振業博文雅苑入市以來人氣非常火爆、很多人都在出手。

一位擁有多套房的專業買家果斷入手了項目，他給出的理由是：“依據多年的買房經驗，真正能保證房子保值增值的關鍵因素就是學校。”

一位住在寶龍12年的比亞迪高管認為：“自己是二套房買家，希望擁有更好的配套和更好的生活環境，買房有三個標準：地段好、戶型方正、開發商靠譜，振業博文雅苑剛好都符合，是一個比較好的選擇。”

另一位比亞迪高管則是被房子的細節設計打動，她表示：“非常喜歡廚房的折疊式窗戶、嵌入式的冰箱、主臥兩面大飄窗這些設計。”

淘哥研究后發現，能獲得比亞迪高管和專業買房人認可的振業博文雅苑，優勢確實非常明顯。

1、振業博文雅苑是深圳最特殊的剛需住宅——深圳四大名校旁稀缺的2字頭新房。

看下圖，項目一路之隔、約30米就是深圳市高級中學龍崗學校（九年一貫制）， 住在這里，不僅能實現目送式教育，如果買到面向學校的戶型，可能站在自己家陽臺，就能看到孩子在操場上課。

隨著教育集團化， 深圳四大名校（深圳中學初中部、深圳外國語學校、深圳實驗學校初中部、深圳市高級中學）多點開花，在各區都辦了分校，甚至覆蓋了坪山、大鵬。

即便如此，總價2字頭就能買學校旁精裝3房的機會，依然非常稀缺，畢竟“四大”在羅湖、福田、南山的學校，周邊房價多在8-10萬/平，一套3房總價基本要600萬以上，對比之下，振業博文雅苑的門檻非常友好。

2、國企品牌護航。

振業集團是深圳國資委直管的國有控股上市公司，已成立35年，開發過香蜜湖翠海花園、前海星海名城、振業巒山谷、振業天巒等標桿項目，是深圳的老牌房企。

有國企實力背書，振業博文雅苑建設速度很快，目前有樓棟已經封頂，完全不用擔心交付風險。

實景圖

3、振業博文雅苑還擁有高效的交通體系。

項目周邊有14號線/16號線雙地鐵環繞，可直達羅湖、福田、龍崗中心城，地圖顯示，從14號線寶龍站到福田崗廈北站，僅需約37分鐘。

同時，項目約1.4km還是坪山高鐵站，乘坐高鐵，最快1站約17分鐘即可到深圳北站。

區位及配套示意圖

目前，深圳北站和福田崗廈北站周邊的住宅房價約7-10萬/平，高鐵1站、地鐵幾十分鐘，就能用便宜2-4倍的房價買一套房子，這對福田、龍華的白領來說，是一個難得且劃算的安家之選。

4、品質出色、交付有保障。

項目使用率高達約88%，戶型設計非常出色。

建面約76平就做了3房，格局方正、動靜分區、空間合理、全屋4個大凸窗，入戶帶玄關、U型廚房、衛生間干濕分離，三代同堂也能生活的非常舒適。

戶型示意圖

此外，項目還有建面約90平的3房2廳2衛，南北通透、入戶帶玄關可設計超強收 納、客廳出陽臺空間感非常闊綽、主臥雙飄窗視野采光絕佳，全屋7個大凸窗，實用率超高。

戶型示意圖

此戶型尺度更加舒適，適合改善或一步到位買家，可惜僅有31套，非常稀缺，感興趣的朋友建議盡快、盡早出手。

創意展示空間效果圖

5、物管出色、生活更舒心。

項目由振業城服物業公司負責管理，提供臻管家服務體系，能及時全面解決業主需求，讓生活更加安心、舒適。

綜合來看，振業博文雅苑所在區域產業實力強、配套豐富、一路之隔就是名校、價格劃算、又是國企打造的高品質物業，非常符合剛需選房準則，值得重點考慮。

據悉，振業博文雅苑1棟3月已經取證開盤，目前已封頂；2棟新品剛剛取證，建面約68-90平2-3房加推在即，感興趣的粉絲朋友可到訪了解更多產品信息，也能親身感受到項目的出色品質。