買房“零首付”,是不是一個局?
成都天府新區一在建樓盤外景。鐵拐李.攝
有朋友想在成都買套“零首付”房子
昨天,有個外地來成都上班的朋友向《樓究院》咨詢,他想在成都買一套可以“零首付”的房子,他說他每個月都要付租房的租金,還不如通過“零首付”買一套房子,把房租當成按揭給銀行的月供,這樣,供了三十年,這套房子產權還是屬于他自己的。
這個朋友有此想法,源于最近成都出臺的關于優化住房交易的政策,他以為這套政策會刺激一些開發商拿一些房子出來做成“零首付”房源,以賣給手里并無現成的購房資金但可以承受一定月供額度的人。
《樓究院》告訴這個朋友,在房地產市場供需兩端都在紛紛叫慘的當下,“零首付”買房的確是一種商機,但也是一種套路,需要擦亮眼睛看透其中的溝溝行行。
“零首付”只會給予有還貸能力的人
首先,目前在成都買房,首套房的最低首付比例已經降至15%,一套總價200萬的房子,購房者只需首付30萬即可簽約,然后每個月付給銀行按揭貸款。
這個15%的首付比例是不是還有再低點甚至“零首付”的可能?在這次成都出臺的關于優化住房交易的政策中,有這樣的提法:在成都市擁有2套及以上住房且相應購房貸款已結清的,支持金融機構自行確定首付款比例和利率。
看清楚哦,就算辦理按揭貸款的銀行決定給購房者“零首付”的政策,這也是有一個前提條件的,即“擁有2套及以上住房且相應購房貸款已結清”。
啥意思?銀行不是傻瓜,他們在界定有一定資產積累和穩定租金收入的人,即使他們愿意給一個購房者“零首付”,也是判斷出這個購房者是有一定經濟條件支撐每個月的貸款的,不會造成銀行壞賬。
如果銀行判斷一個購房者很難按時支付貸款,這個“零首付”的政策肯定不會落到這個購房者頭上。
“零首付”變相增加了購房者的支出
其次,有必要來看看賣房子給購房者的開發商這里是怎么執行“零首付”政策的。
如果一套房子總價200萬,現在行情不好,開發商為了盡快賣房實際上是可以打點折扣的,比如8折,總價就是160萬,按最低首付15%算,購房者支付24萬即可簽購房合同,貸款約136萬,按等額本息30年計算,利息大約在74.4萬,每月月供約5844元。
如果這套房子“零首付”賣給購房者,通常情況是不得打折的,需要按200萬總價購買,而且開發商通常會采取購房者還是按15%首付購房只是要返還這個首付款給購房者的方式跟購房者簽約,也許還會承諾由開發商幫助購房者承擔一年即12個月的月供。
這里常見的操作套路是:開發商與銀行談好,以不打折的總價向銀行貸款,這樣就可多貸一筆資金,這筆資金由開發商以首付款的名義返還給購房者,相當于購房者沒有支付過首付款,這就叫“零首付”。
這樣的買賣方式看起來很美,但是算一下賬就知道其中套路了:總價200萬,首付30萬,貸款約170萬,按等額本息30年計算,利息大約在93萬,每月月供約7305元。實際購房成本是不是比干脆掏腰包把15%首付款付了以拿到開發商打折政策之后的實際支出還要高啊?而且,每個月的還款壓力也明顯增加了。
這就是所謂的“高評高貸”套路,看似購房者享受了“零首付”政策,實際上自己的購房總額高了月度還款額度也增加了。
看起來很美的“零首付”只是一個局
再有,需要徹底看透“零首付”的真正內涵。
根據房地產市場的現狀,所謂“零首付”買房,主要存在兩種方式:一種本質上等同于分期首付,即購房者不支付或者少量支付首付,開發商給購房者一年時間或者幾個月的時間,把剩余的首付湊齊再去申請房貸;另外一種是做高合同價,虛假貸款,這種零首付買房操作起來比較難,也加大了購房者的買房風險。
據《樓究院》請教的一些業內人士的看法,買房“零首付”本質上就是開發商設計的一場營銷局,對購房者來說,只是降低了購買門檻,畢竟一時拿不出首付的人也可以買得起房子,但是由于沒有首付則導致貸款的數額增加導致每月的還貸額度增加,也進一步增大了購房者還貸壓力,具體情況是否適合具體的房屋交易,應當由每個購房者結合自身實際來決定。
因此,下面這個比較務實的觀點很受用:買房“零首付”看起來很美,實則背后的金融和法律風險巨大,購房者在選擇“零首付”時需謹慎,千萬不要過度依賴貸款,如果想“撿便宜”而忽略自身的需求和還貸能力,未來可能會被還貸壓力壓垮,從而嚴重影響自己的生活質量。
(作者:鐵拐李)
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