買房“零首付”，是不是一個局？

成都天府新區一在建樓盤外景。鐵拐李.攝

有朋友想在成都買套“零首付”房子

昨天，有個外地來成都上班的朋友向《樓究院》咨詢，他想在成都買一套可以“零首付”的房子，他說他每個月都要付租房的租金，還不如通過“零首付”買一套房子，把房租當成按揭給銀行的月供，這樣，供了三十年，這套房子產權還是屬于他自己的。

這個朋友有此想法，源于最近成都出臺的關于優化住房交易的政策，他以為這套政策會刺激一些開發商拿一些房子出來做成“零首付”房源，以賣給手里并無現成的購房資金但可以承受一定月供額度的人。

《樓究院》告訴這個朋友，在房地產市場供需兩端都在紛紛叫慘的當下，“零首付”買房的確是一種商機，但也是一種套路，需要擦亮眼睛看透其中的溝溝行行。

“零首付”只會給予有還貸能力的人

首先，目前在成都買房，首套房的最低首付比例已經降至15%，一套總價200萬的房子，購房者只需首付30萬即可簽約，然后每個月付給銀行按揭貸款。

這個15%的首付比例是不是還有再低點甚至“零首付”的可能？在這次成都出臺的關于優化住房交易的政策中，有這樣的提法：在成都市擁有2套及以上住房且相應購房貸款已結清的，支持金融機構自行確定首付款比例和利率。

看清楚哦，就算辦理按揭貸款的銀行決定給購房者“零首付”的政策，這也是有一個前提條件的，即“擁有2套及以上住房且相應購房貸款已結清”。

啥意思？銀行不是傻瓜，他們在界定有一定資產積累和穩定租金收入的人，即使他們愿意給一個購房者“零首付”，也是判斷出這個購房者是有一定經濟條件支撐每個月的貸款的，不會造成銀行壞賬。

如果銀行判斷一個購房者很難按時支付貸款，這個“零首付”的政策肯定不會落到這個購房者頭上。

“零首付”變相增加了購房者的支出

其次，有必要來看看賣房子給購房者的開發商這里是怎么執行“零首付”政策的。

如果一套房子總價200萬，現在行情不好，開發商為了盡快賣房實際上是可以打點折扣的，比如8折，總價就是160萬，按最低首付15%算，購房者支付24萬即可簽購房合同，貸款約136萬，按等額本息30年計算，利息大約在74.4萬，每月月供約5844元。

如果這套房子“零首付”賣給購房者，通常情況是不得打折的，需要按200萬總價購買，而且開發商通常會采取購房者還是按15%首付購房只是要返還這個首付款給購房者的方式跟購房者簽約，也許還會承諾由開發商幫助購房者承擔一年即12個月的月供。

這里常見的操作套路是：開發商與銀行談好，以不打折的總價向銀行貸款，這樣就可多貸一筆資金，這筆資金由開發商以首付款的名義返還給購房者，相當于購房者沒有支付過首付款，這就叫“零首付”。

這樣的買賣方式看起來很美，但是算一下賬就知道其中套路了：總價200萬，首付30萬，貸款約170萬，按等額本息30年計算，利息大約在93萬，每月月供約7305元。實際購房成本是不是比干脆掏腰包把15%首付款付了以拿到開發商打折政策之后的實際支出還要高啊？而且，每個月的還款壓力也明顯增加了。

這就是所謂的“高評高貸”套路，看似購房者享受了“零首付”政策，實際上自己的購房總額高了月度還款額度也增加了。

看起來很美的“零首付”只是一個局

再有，需要徹底看透“零首付”的真正內涵。

根據房地產市場的現狀，所謂“零首付”買房，主要存在兩種方式：一種本質上等同于分期首付，即購房者不支付或者少量支付首付，開發商給購房者一年時間或者幾個月的時間，把剩余的首付湊齊再去申請房貸；另外一種是做高合同價，虛假貸款，這種零首付買房操作起來比較難，也加大了購房者的買房風險。

據《樓究院》請教的一些業內人士的看法，買房“零首付”本質上就是開發商設計的一場營銷局，對購房者來說，只是降低了購買門檻，畢竟一時拿不出首付的人也可以買得起房子，但是由于沒有首付則導致貸款的數額增加導致每月的還貸額度增加，也進一步增大了購房者還貸壓力，具體情況是否適合具體的房屋交易，應當由每個購房者結合自身實際來決定。

因此，下面這個比較務實的觀點很受用：買房“零首付”看起來很美，實則背后的金融和法律風險巨大，購房者在選擇“零首付”時需謹慎，千萬不要過度依賴貸款，如果想“撿便宜”而忽略自身的需求和還貸能力，未來可能會被還貸壓力壓垮，從而嚴重影響自己的生活質量。

（作者：鐵拐李）

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