本文的標(biāo)題原來是：黑神話·樓空！你可以沒養(yǎng)老金，但房子要養(yǎng)老金。

考慮到實(shí)在是太刺激了，八月天樓市還這么涼，也有點(diǎn)言過其實(shí)，也就算了。

核心想反映南寧樓市目前兩個問題。一是沒有優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)的“老破小”正在被拋棄，朝陽城市中心也不例外。

二是隨著租售并舉的新住房制度和房屋體檢、養(yǎng)老、保險制度的逐步建立。“老破小”就一定迎來利空嗎？

不一定。

直接上圖，看呆了。

圖 |朝陽商圈掛出的一套二手房

這個是位于朝陽商圈中心濟(jì)南路上的桂登商住綜合樓，70㎡的2房2廳，掛牌價35萬！

折合5000元/㎡。

這個商住綜合樓在南寧交易場附近，按照傳統(tǒng)的中心理論，那可是商貿(mào)界的“宇宙中心”，這里也是很多老板的發(fā)家之地。

圖 |桂登商場

1996年建成，到今天28年歷史，可謂南寧第一批商品房了。

為何才打出“5字頭”價格？

一是房子真的老。房屋70年產(chǎn)權(quán)，很多建筑的壽命不到70年，從時間看，房子步入暮年。

二是沒有優(yōu)質(zhì)的學(xué)區(qū)。

三是商住混合，周邊環(huán)境雜亂，住起來感覺住進(jìn)貧民窟。

還有，桂登商住綜合樓9層高，但沒有電梯。現(xiàn)在誰還和你爬電梯。

圖 |桂登商場實(shí)景

因?yàn)榇嬖?0項(xiàng)嚴(yán)重火災(zāi)隱患，2017年4月6日，興寧區(qū)組織18個政府相關(guān)職能部門314人，對桂登商場實(shí)施停止?fàn)I業(yè)整頓。

圖 |桂登商場曾被整頓（圖源：南寧消防）

這樣一個安防設(shè)計和維護(hù)落后的小區(qū)，誰想住進(jìn)去？

沒有電梯，時間也不算很老的市中心其他小區(qū)又如何呢？

圖 |大和平商住樓

這個是在桂登商住綜合樓附近的大和平商住樓，也有業(yè)主86㎡2房掛牌價5000元/㎡。

該綜合樓建成于2009年，至今也就15年時間，還有電梯。

圖 |大和平商住樓一套掛出的二手房

這個應(yīng)該是業(yè)主急售，才有5000元/㎡的價格。不過該綜合樓的其他房源的掛牌價也在5700~6400元/㎡。

不管如何，朝陽城市中心“6字頭”的二手房，對以前很多人來說是不可想象的。

甚至在南寧火車站旁還有“3字頭”的房源。不過，業(yè)內(nèi)的朋友提醒說，這個是商業(yè)性質(zhì)的，交易要多交一大筆稅費(fèi)。

圖 |火車站地鐵口掛出的一套二手房

李嘉誠的“地段、地段、還是地段”的炒房圭臬，感覺在這里失靈。

再看朝陽商圈的周邊，以太陽廣場為例，這些沒有優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)的老房子價格也好不到哪里去。

圖 |太陽廣場

二手房掛牌價普遍“6字頭”，個別還有“5字頭”。

圖 |太陽廣場掛出的部分二手房

大V君再看看西鄉(xiāng)塘和江南等老小區(qū)的無優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)老破小，價格都差不多。例如北湖的恒大新城竟然還有掛“4字頭”的房源。這可是2004年才建成的房子，而且是板樓有電梯。

圖 |北湖恒大新城掛出的一套二手房

據(jù)了解，恒大新城業(yè)主子弟還可以讀秀田小學(xué)（恒大新城分校）。

即便這樣，恒大新城整體二手房掛牌價都不高。

20年房齡以上的老房子，正在被拋棄？

南寧二手房價格為何越來越低？

掛牌量激增、收入下降、賣房還債、一手房價格下降影響……這些原因大家都懂。

今天，大V君想從另一個角度進(jìn)行探討。那就是未來不斷新增交付的保障性住房，還有大規(guī)模城中村改造，會不會成為壓住二手房市場的新大山？

8月22日，《廣西發(fā)布》直播廣西推進(jìn)保障性住房建設(shè)和城中村改造有關(guān)情況。

里面提到很多新政策、新舉措。

圖 |廣西推進(jìn)保障性住房建設(shè)和城中村改造相關(guān)報道

今年，南寧計劃開工建設(shè)5個配售型保障性住房，共計5000套。

啥叫配售型保障性住房？你可以理解為經(jīng)濟(jì)適用房的升級版，保障人群范圍擴(kuò)大了，適用“新市民”。

“城鎮(zhèn)戶籍、公共服務(wù)人員、機(jī)關(guān)事業(yè)單位人員、企業(yè)引進(jìn)人才等工薪收入群體納入保障范圍，惠及更多工薪收入群體”都納入范圍。

但是，5年后只能封閉交易，你想賣只能政府回購。回購價格基本與當(dāng)初售價持平。

可是這個配售型保障住房售價與周邊商品房持平甚至可能更低。而且，配售型保障性住房的配套并不差，基本都近地鐵和近商場。

一期5000套不多，但分布在幾大城區(qū)，就是市場價格的“壓艙石”。

未來還有二期、三期、四期……

還有，就是現(xiàn)在進(jìn)行的南寧8大城中村改造。涉及5個城區(qū)（開發(fā)區(qū)），共征拆房屋建筑面積1760萬㎡，征收土地1.88萬畝，改造總戶數(shù)3.74萬戶，惠及人口10.6萬人。

圖 |相關(guān)報道截圖

惠及了3.74萬戶，這非常好！但同時也直接凍結(jié)了3.74萬戶的商品住房交易需求。

未來南寧的城中村改造可不止8個，第二、第三、第四批呢？

還有，很多集體用地征拆居民的房屋征拆補(bǔ)償80㎡/人。征拆戶可能分到2~3套房子。

圖 | 正在推進(jìn)城中村改造的福建園小區(qū)

如果1套住就滿足了，未來城中村還有多少房子可以出售和出租？

低收入的家庭未來他們可能會更多選擇配租型保障性住房，也就是廉租房。

即便不是低收入價格，新畢業(yè)的大學(xué)生和外來打工人，也可以租上配套設(shè)施更好的公租房。

如果你是個人才，還能住上很不錯的“人才房”。

還有很多單位的“房改房”……

這一系列操作下來，直接“凍結(jié)剛需市場”，或者說“重創(chuàng)剛需市場”。

也就是說，如果你是個普通收入的剛需群體，你未來完全不用考慮房子的問題。想租有低租金，想買有低房價。

低房租、低房價，才能留住人，留住產(chǎn)業(yè)，才能刺激消費(fèi)。這個是經(jīng)濟(jì)發(fā)展和房地產(chǎn)發(fā)展的大方向。

轉(zhuǎn)型必有陣痛。

陣痛，可不止二手房。

對“老破小”而言，近期又迎來一個大消息。

8月23日國新辦舉行的新聞發(fā)布會上，住建部發(fā)言人表示“研究建立房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險制度，構(gòu)建全生命周期房屋安全管理長效機(jī)制。”

圖 | 國新辦新聞發(fā)布會相關(guān)報道

不錯，你的房子要交養(yǎng)老金。

為何要交養(yǎng)老金？剛才說了，中國房屋的產(chǎn)權(quán)70年，壽命可能70年嗎？那些年生產(chǎn)了一大堆高周轉(zhuǎn)低品質(zhì)的房子，僅20年時間就“老態(tài)龍鐘”。

以后，房子就避免不了隔三差五“體個檢”、“保養(yǎng)一下”。

這都需要錢。

錢從哪里出？

先前很多商品房業(yè)主在買房的時候就繳了公共維修基金的。可是公共維修基金用起來很麻煩，并且再折騰幾回可能就見底了。

所以房屋養(yǎng)老金制度改革的關(guān)鍵是在政府支持下建立公共賬戶，主要用于公共體檢。

據(jù)有關(guān)專家分析，公共賬戶資金除了用于公共體檢之外，也用于房屋應(yīng)急托底保障。在外墻脫落、房屋滲水、電梯故障等緊急情況發(fā)生時，及時進(jìn)行排險，對于沒有繳存專項(xiàng)維修資金或者維修資金使用存在困難的房屋，先行墊付資金開展緊急維修，消除安全隱患，筑牢房屋安全防線。

劃重點(diǎn)，公共賬戶是政府建的，不給群眾增加負(fù)擔(dān)。

可是，未來公共維修資金見底后，房子真的要大修怎么辦？個人該出的還得出。

那錢該如何交？目前還沒有個準(zhǔn)確的說法。不過在上海、南京和寧波等地已經(jīng)開始探索。

目前設(shè)想“房屋養(yǎng)老金制度”資金來源主要有三部分：

①公共賬戶，主要是財政資金支出；

②個人賬戶，業(yè)主強(qiáng)制繳納；

③補(bǔ)充賬戶，業(yè)主自愿繳納。

收費(fèi)又有何標(biāo)準(zhǔn)？

目前如何收費(fèi)還沒有詳細(xì)文件，網(wǎng)上有兩種猜測。

第一種，房齡≥15年才繳，首年150元/㎡，之后逐年遞增10%。這樣的話，100㎡的房子一年要交1.5萬，往后還會更多。

第二種，是說固定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并分為三類：一類2.7元/㎡二類2.25元/㎡三類1.8元/㎡這樣的話，建面約100㎡的房子，一年需要繳納180-270元的房屋保險費(fèi)。

注意，這里僅僅是網(wǎng)上的猜測，摘抄出來僅供參考。

無論哪一種，最終都得以官方文件為準(zhǔn)。

圖 |未來房屋也要交“養(yǎng)老金”

一面還房貸，一面交房屋養(yǎng)老金。

你可能沒有養(yǎng)老金，但房子有了養(yǎng)老金。

這怎么看都像個樓空的“黑神話”。

但要理性分析與看待。一是房子得到維護(hù)了，才能保值增值。特別是城市中心的老房子，缺乏維護(hù)和保養(yǎng)，才導(dǎo)致房屋價值不斷下降。

未來的城市更新也不是大拆大建，還有區(qū)域與房子的“微更新”。以南寧為例，很多老小區(qū)已開展水電、道路等基礎(chǔ)設(shè)施的改造。

圖 |老小區(qū)部分老小區(qū)開展改造

再從租售比角度看，很多老房子的租金收益并不差。經(jīng)過“微更新”后租金還有上升的可能。

未來的房子，你賣可能不值啥錢，如果是長期租的話倒是一份“資產(chǎn)收益”。

如果真能等到征拆改造那一天，老房子最終征拆補(bǔ)償?shù)膬r格并不會差。

看看福建園的老表們，現(xiàn)在開心地在南寧四處看房子，成為地產(chǎn)人追捧的“財神爺”。