“房價鶴崗化、生育韓國化、就業靈活化……”

眼下這種環境，還有誰敢買房？克而瑞研究中心在11個核心城市、數百組客戶樣本中得出結論：

過半是置換族！

無論是深圳二手房，還是新房市場，從樂有家研究中心最新統計的數據可以了解到，想要賣樓，剛改需求比上車族管用！

卷！下調備案價后再打折

8月深圳新房網簽量2537套，雖環比7月微跌了3%，但與去年同期相比，還是有15%的回升。

從銷售套數上看，寶安657套，環比上漲15%，穩居第一，主要由閱臻府、珈譽未來花園等樓盤網簽支撐。

全市新房銷售“最慘烈”的龍華與光明區域，在中介渠道、打折送禮的銷售策略驅動下，8月都賣出了超過450套房源。

若從單個項目來說，全市網簽成交量排第一的是深圳北站的中洲迎璽143套，一個盤幾乎就賣了人家南山整個區（147套）的量。

附：2024年8月深圳新盤成交排行榜TOP10

龍華中洲迎璽花園，8月網簽成交均價6.2萬/㎡，目前主推二期93-163㎡住宅，備案均價7.23萬/㎡，精裝售價653萬-1229萬區間。

據悉，1993年至今項目開發周期跨越30年。在購房8.65折的帶動下，且一二期距離地鐵軌道較遠，目前網簽量超過42%，在同片區來說是較好的成交量。

建設中的中洲迎璽花園，樂居攝于2023年10月

樂有家研究中心監測顯示，8月深圳新房銷售排名第二的是光明的特發學府朗園，單月成交119套，網簽成交價僅3.1萬元/㎡，是光明上車門檻較低的新盤，折后總價240萬就能買到88平米三房。

而它僅倚靠深圳外國語光明學校，就收獲了不少剛性群體，不僅8月，6月賣了152套、7月127套，銷量算是一直穩定過百。

但目前項目周邊老舊房民建樓較多，片區城市更新速度滯緩，缺乏大型商業配套，除了低價和學校，沒有太拿得出手的賣點。據悉，特發學府朗園將于2025年底簡裝交付。

月度銷售第三的是寶安中鐵能建閱臻府，單月成交114套，網簽成交價8.4萬元/㎡。

項目所在算是寶中旮旯的位置，距離歡樂港灣、壹方城等商業較遠；而項目掛著深圳首個“期現房”結合銷售的頭銜，首批推出314套預售房源，入市將近一個半月時間，剩余160套房源，網簽率近半。

今年底大鏟灣騰訊總部將迎來首期交付使用，人流的涌入對片區樓市又有拉動作用；而在閱臻府旁邊，即將掛牌出讓一宗深圳近8年來、首宗“不限地價、不限售價”的宅地，又在市場上蹭了一波關注熱度。

市場盛傳，中鐵置業有意向拿下作為閱臻府二期？

如樂有家監測所示，深圳8月份全市成交前10的新房樓盤里，7個樓盤價格低于6萬元/㎡，其中單價3字頭的有3個，單價4字頭的有2個。

此外，在這10個樓盤當中，三房已經成為門檻戶型，是市場主流標配。

而在價格方面，過半樓盤環比上一批房源，調整了預售備案價格。當中除了海德園A區逆市上漲2500元/㎡，其余都下調了備案價，降幅最大的是龍華悅見傾湖二期和府，備案價環比一期錦府下降了約9000元/㎡。

低單價區間成交占比明顯上漲。降價基礎再打85折，新房價格已經“卷”到這地步了！

業主賣房動機主要是什么？

2024年至今，大家都有深切的體會：二手房市場整體活躍度高于新房市場。不管業主放盤量，或者是成交量，均是保持在高位運行。

樂有家等深圳大機構平臺的門店看房量、咨詢量也有明顯上升，今年二手房網簽量維持在5000套上下，用業內人說法，“止跌企穩”。

業主的掛牌賣房動機主要是什么？

據克而瑞研究中心最新調研報告有了答案。

抽取樣本城市包括北京、上海、廣州、深圳、天津、成都、蘇州、杭州、武漢、重慶、南京在內11個核心城市，從有效的數百組客戶樣本數據記過顯示：

半數以上客戶賣舊仍會買新。

深圳的置換需求的占比為62%，僅次于北京的70%，是目標調研城市中，置換客群占比最高的兩個城市。

簡而言之，目前活躍在樓市中的是“置換族”，投資客離場，上車族變成了“等等黨”。這點其實在新房市場也同樣佐證，三房是標配，四房成交占比也逐步上升。

此外，套現持幣、看跌房價避險、投資止損分列賣房動機的二三四位，占比分別達到16%、12%、9%……克而瑞表示，這組調研反映整體市場預期偏悲觀。

每年的3月份是置換的傳統旺季，為9月的入學至少有半年的準備周期。

克而瑞的掛牌數據顯示，今年3月至今，北上廣深及東莞、佛山、天津、南京、青島、成都等15個重點城市二手房周均掛盤量達到4.1萬套，在房貸、首付比例等政策利好的情況下，市場二手房快速去化，進入8月，以上城市的周均二手房掛牌量3.4萬套，相較之下略有下降，但仍維持在相對高位。

而在置換群體中，有一個訴求浮出水面，那就是“賣舊房買新房”用來轉換貸款利率價差。

現行的深圳首套房貸利率為LPR-45bp，即3.4%，而存量房貸利率即便在今年1月1日重價調整后，依然是在4.3-4.5%，+30bp一日不消失，存量房貸利率永遠有將近1%的價差。

而存量房貸業主對于利率再次下調，有著前所未有的迫切。深圳樂居咨詢工商、招商等多家銀行，表示目前未收到相關通知。

有銀行人員對樂居君表示，眼下銀行利差已經歷史低位，再降會動搖國家經濟基本盤；現在地方國家財政收入不夠花，展望第四季度有無刺激政策出臺了。