“房?jī)r(jià)鶴崗化、生育韓國(guó)化、就業(yè)靈活化……”

眼下這種環(huán)境，還有誰(shuí)敢買房？克而瑞研究中心在11個(gè)核心城市、數(shù)百組客戶樣本中得出結(jié)論：

過(guò)半是置換族！

無(wú)論是深圳二手房，還是新房市場(chǎng)，從樂(lè)有家研究中心最新統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)可以了解到，想要賣樓，剛改需求比上車族管用！

卷！下調(diào)備案價(jià)后再打折

8月深圳新房網(wǎng)簽量2537套，雖環(huán)比7月微跌了3%，但與去年同期相比，還是有15%的回升。

從銷售套數(shù)上看，寶安657套，環(huán)比上漲15%，穩(wěn)居第一，主要由閱臻府、珈譽(yù)未來(lái)花園等樓盤(pán)網(wǎng)簽支撐。

全市新房銷售“最慘烈”的龍華與光明區(qū)域，在中介渠道、打折送禮的銷售策略驅(qū)動(dòng)下，8月都賣出了超過(guò)450套房源。

若從單個(gè)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，全市網(wǎng)簽成交量排第一的是深圳北站的中洲迎璽143套，一個(gè)盤(pán)幾乎就賣了人家南山整個(gè)區(qū)（147套）的量。

附：2024年8月深圳新盤(pán)成交排行榜TOP10

龍華中洲迎璽花園，8月網(wǎng)簽成交均價(jià)6.2萬(wàn)/㎡，目前主推二期93-163㎡住宅，備案均價(jià)7.23萬(wàn)/㎡，精裝售價(jià)653萬(wàn)-1229萬(wàn)區(qū)間。

據(jù)悉，1993年至今項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期跨越30年。在購(gòu)房8.65折的帶動(dòng)下，且一二期距離地鐵軌道較遠(yuǎn)，目前網(wǎng)簽量超過(guò)42%，在同片區(qū)來(lái)說(shuō)是較好的成交量。

建設(shè)中的中洲迎璽花園，樂(lè)居攝于2023年10月

樂(lè)有家研究中心監(jiān)測(cè)顯示，8月深圳新房銷售排名第二的是光明的特發(fā)學(xué)府朗園，單月成交119套，網(wǎng)簽成交價(jià)僅3.1萬(wàn)元/㎡，是光明上車門檻較低的新盤(pán)，折后總價(jià)240萬(wàn)就能買到88平米三房。

而它僅倚靠深圳外國(guó)語(yǔ)光明學(xué)校，就收獲了不少剛性群體，不僅8月，6月賣了152套、7月127套，銷量算是一直穩(wěn)定過(guò)百。

但目前項(xiàng)目周邊老舊房民建樓較多，片區(qū)城市更新速度滯緩，缺乏大型商業(yè)配套，除了低價(jià)和學(xué)校，沒(méi)有太拿得出手的賣點(diǎn)。據(jù)悉，特發(fā)學(xué)府朗園將于2025年底簡(jiǎn)裝交付。

月度銷售第三的是寶安中鐵能建閱臻府，單月成交114套，網(wǎng)簽成交價(jià)8.4萬(wàn)元/㎡。

項(xiàng)目所在算是寶中旮旯的位置，距離歡樂(lè)港灣、壹方城等商業(yè)較遠(yuǎn)；而項(xiàng)目掛著深圳首個(gè)“期現(xiàn)房”結(jié)合銷售的頭銜，首批推出314套預(yù)售房源，入市將近一個(gè)半月時(shí)間，剩余160套房源，網(wǎng)簽率近半。

今年底大鏟灣騰訊總部將迎來(lái)首期交付使用，人流的涌入對(duì)片區(qū)樓市又有拉動(dòng)作用；而在閱臻府旁邊，即將掛牌出讓一宗深圳近8年來(lái)、首宗“不限地價(jià)、不限售價(jià)”的宅地，又在市場(chǎng)上蹭了一波關(guān)注熱度。

市場(chǎng)盛傳，中鐵置業(yè)有意向拿下作為閱臻府二期？

如樂(lè)有家監(jiān)測(cè)所示，深圳8月份全市成交前10的新房樓盤(pán)里，7個(gè)樓盤(pán)價(jià)格低于6萬(wàn)元/㎡，其中單價(jià)3字頭的有3個(gè)，單價(jià)4字頭的有2個(gè)。

此外，在這10個(gè)樓盤(pán)當(dāng)中，三房已經(jīng)成為門檻戶型，是市場(chǎng)主流標(biāo)配。

而在價(jià)格方面，過(guò)半樓盤(pán)環(huán)比上一批房源，調(diào)整了預(yù)售備案價(jià)格。當(dāng)中除了海德園A區(qū)逆市上漲2500元/㎡，其余都下調(diào)了備案價(jià)，降幅最大的是龍華悅見(jiàn)傾湖二期和府，備案價(jià)環(huán)比一期錦府下降了約9000元/㎡。

低單價(jià)區(qū)間成交占比明顯上漲。降價(jià)基礎(chǔ)再打85折，新房?jī)r(jià)格已經(jīng)“卷”到這地步了！

業(yè)主賣房動(dòng)機(jī)主要是什么？

2024年至今，大家都有深切的體會(huì)：二手房市場(chǎng)整體活躍度高于新房市場(chǎng)。不管業(yè)主放盤(pán)量，或者是成交量，均是保持在高位運(yùn)行。

樂(lè)有家等深圳大機(jī)構(gòu)平臺(tái)的門店看房量、咨詢量也有明顯上升，今年二手房網(wǎng)簽量維持在5000套上下，用業(yè)內(nèi)人說(shuō)法，“止跌企穩(wěn)”。

業(yè)主的掛牌賣房動(dòng)機(jī)主要是什么？

據(jù)克而瑞研究中心最新調(diào)研報(bào)告有了答案。

抽取樣本城市包括北京、上海、廣州、深圳、天津、成都、蘇州、杭州、武漢、重慶、南京在內(nèi)11個(gè)核心城市，從有效的數(shù)百組客戶樣本數(shù)據(jù)記過(guò)顯示：

半數(shù)以上客戶賣舊仍會(huì)買新。

深圳的置換需求的占比為62%，僅次于北京的70%，是目標(biāo)調(diào)研城市中，置換客群占比最高的兩個(gè)城市。

簡(jiǎn)而言之，目前活躍在樓市中的是“置換族”，投資客離場(chǎng)，上車族變成了“等等黨”。這點(diǎn)其實(shí)在新房市場(chǎng)也同樣佐證，三房是標(biāo)配，四房成交占比也逐步上升。

此外，套現(xiàn)持幣、看跌房?jī)r(jià)避險(xiǎn)、投資止損分列賣房動(dòng)機(jī)的二三四位，占比分別達(dá)到16%、12%、9%……克而瑞表示，這組調(diào)研反映整體市場(chǎng)預(yù)期偏悲觀。

每年的3月份是置換的傳統(tǒng)旺季，為9月的入學(xué)至少有半年的準(zhǔn)備周期。

克而瑞的掛牌數(shù)據(jù)顯示，今年3月至今，北上廣深及東莞、佛山、天津、南京、青島、成都等15個(gè)重點(diǎn)城市二手房周均掛盤(pán)量達(dá)到4.1萬(wàn)套，在房貸、首付比例等政策利好的情況下，市場(chǎng)二手房快速去化，進(jìn)入8月，以上城市的周均二手房掛牌量3.4萬(wàn)套，相較之下略有下降，但仍維持在相對(duì)高位。

而在置換群體中，有一個(gè)訴求浮出水面，那就是“賣舊房買新房”用來(lái)轉(zhuǎn)換貸款利率價(jià)差。

現(xiàn)行的深圳首套房貸利率為L(zhǎng)PR-45bp，即3.4%，而存量房貸利率即便在今年1月1日重價(jià)調(diào)整后，依然是在4.3-4.5%，+30bp一日不消失，存量房貸利率永遠(yuǎn)有將近1%的價(jià)差。

而存量房貸業(yè)主對(duì)于利率再次下調(diào)，有著前所未有的迫切。深圳樂(lè)居咨詢工商、招商等多家銀行，表示目前未收到相關(guān)通知。

有銀行人員對(duì)樂(lè)居君表示，眼下銀行利差已經(jīng)歷史低位，再降會(huì)動(dòng)搖國(guó)家經(jīng)濟(jì)基本盤(pán)；現(xiàn)在地方國(guó)家財(cái)政收入不夠花，展望第四季度有無(wú)刺激政策出臺(tái)了。