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城市套路深，我想回農村。

前兩天，武漢某房企推出“先住后買”政策試點項目，可試住1年，不滿意可無理由退房。

乍看起來，“先住后買”好像是在說，開發商對產品品質有絕對信心，通過1年的無憂試住，客戶可以代入式體驗項目產品質量、社區配套、物業服務等生活場景，從而讓開發商直面當下市場挑剔的需求。

對此，開發商聲稱，做這個活動，是以“所見即所得”的承諾，消除“貨不對板”的置業痛點。

自己住1年，親身感受產品的服務和質量，用真實居住體驗說話，才能讓“房子好不好，住后說了算”變成行業新標準。

問題來了：

假如試住不滿意，申請退房，什么時候退？不退又怎么樣？

是一起退還是分批次退？

如果房子在這期間被起訴或者被拍賣是否還能拿回那10%?

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說實話，如果開發商是在三年前推這個活動，那么很多人一定會感嘆：

這是武漢樓市去庫存的一次大膽創新，體現了開發商服務提檔升級的魄力和勇氣，算得上是武漢樓市歷史性變革。

然而，我有疑問的是，當前武漢樓市最低是2成首付，開發商直接讓購房者以1成首付身份入住，這算是1成首付新政嗎？

如果購房者在試住后簽購買合同，其實是變相打破政策規定，其本質就是首付分期。

當然，僅在試住階段，開發商承諾了首付可退、無理由退房。如果順利退房，就不算是首付分期。

可問題是，無理由退房，真的能夠無理由的退嗎？

▲試住后如果退訂的話，細節以項目案場制定為準。

要知道，曾經某大房產也推出“無理由退房”，結果無數人下了訂金之后，被退費時要開的各種證明耍到吐。

而類比這個項目，開發商是新房交付，退訂金時房產成為二手房，光是新房轉二手的貶值損失，恐怕單單1成首付很難覆蓋。

后期如果項目再來個提燈定損，那退房就更麻煩了。

所以，1成首付、“先住后買”，本質是一次降低首付門檻的體驗式營銷，核心還是為了圈意向客戶。

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地產下行時期，每一個客戶都來之不易。降低首付門檻，是開發商最容易把控的操作。

事實上不止首付分期，最近很多城市，如深圳、廣州、杭州、鄭州、武漢等，已經出現了買房“零首付”的操作。

比如高評高貸，我之前就聽說過，武漢某個樓盤備案價是2萬/㎡，但實際售價在1.5萬/㎡。

于是開發商找到銀行，以備案價向銀行為客戶貸款，多貸出來的資金由開發商私下返給客戶，實際上客戶不需要出首付的錢，甚至因為買了這套房，刨去首付還有余額，客戶手里反而還多了一筆錢。

由此可見，買房“零首付”一般都是違規操作，很容易碰到法律紅線。像上面“一成首付、先住后買”，其實也是碰了首付政策的擦邊球。

只是，隨著房價下行，首付政策撕開的口子只會越來越大。

從北京二套最高的8成首付，到前段時間成都出臺的“金融機構自行確定首付比例”（實際上就是可以做到0首付，但是只針對擁有2套全款房的客戶），我們可以看到，首付門檻已然越來越低、低到沒邊。

也許，活在當下，現在也不管什么金融風險了，相信后人的智慧，接下來的事情只會一次又一次讓人咋舌。

本文作者：陳慶

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