“第四代住宅”正在以排山倒海之勢(shì)，席卷市場。

·有戶屬空中綠化
·大陽臺(tái)、大飄窗
·零公攤，高得房率（超過100%）
·現(xiàn)房銷售，交房即辦證

是其主要具備的幾個(gè)特點(diǎn)。在深圳即將出讓的寶中及機(jī)場東車輛段宅地，開始嘗試現(xiàn)房銷售、交房即辦證，因此“第四代住宅”并非只是個(gè)概念，它確實(shí)真正來到我們面前。

最近，你一定被深圳“新規(guī)后、100%使用率”的廣告刷屏，以高得房率作為營銷噱頭的項(xiàng)目，似乎一夜之間就出現(xiàn)了，且遍布光明、寶安及龍華：

龍華溪山禾璽首府，100%使用率約72㎡實(shí)現(xiàn)3房；
中建鵬宸云筑得房率近100%；
中建觀玥名邸使用率93%起步，大戶型高達(dá)100%；
寶安卓越前海未來城，76㎡做三房；
……

還有觀瀾新盤瓏門壹品、深業(yè)上城學(xué)府，都標(biāo)榜了高得房率……以上將是新規(guī)后首批入市的項(xiàng)目。

此外，自今年5月開始，深圳灣最后一個(gè)住宅中信東角頭項(xiàng)目，寶中“捂盤王”都市名薈花園二期等樓盤，都陸續(xù)申請(qǐng)了規(guī)劃變更，都在戶型設(shè)計(jì)上有調(diào)整。

得房率與使用率看著相似，實(shí)際上使用率屬于房屋套內(nèi)、剔除墻體厚度后可供自由使用的面積，房企更樂意在使用率上花心思，盡管項(xiàng)目宣傳口徑各異，但都是為了說明一件事：

你能用的面積大了。

新規(guī)后，公攤減少房屋得房率提高了，凸窗與陽臺(tái)的調(diào)整，讓房屋的使用率也有所提升。

那么，深圳“零公攤”時(shí)代要來？所謂100%使用率，對(duì)購房者來說，是香餑餑，還是暗藏“殺機(jī)”？

深圳建筑設(shè)計(jì)新規(guī)，都說了什么？

今年5月17日，2024版《深圳市建筑設(shè)計(jì)規(guī)則》正式發(fā)布。

修訂內(nèi)容包括備受市民關(guān)注的減少公攤面積計(jì)入、有效提高得房率、住宅和宿舍限高、放寬空中綠化面積限制等。具體重點(diǎn)內(nèi)容是：

1、避難層、機(jī)房等公共空間不再計(jì)入公攤
2、住宅和宿舍建筑高度不大于150米
3、計(jì)一半面積的陽臺(tái)進(jìn)深可超過2.4米
4、凸窗進(jìn)深從0.6米增加到0.8米

市場所說的“零公攤”，并非指政策層面取消公攤面積，而是允許樓盤通過空間建筑的設(shè)計(jì)、縮小計(jì)容建面、贈(zèng)送面積等方式，沖抵房屋公攤面積，以達(dá)到“零公攤”的效果。

尤其是加深陽臺(tái)、凸窗兩項(xiàng)，讓新盤看到了一線生機(jī)，成了去化救命的稻草。

5月建筑設(shè)計(jì)新規(guī)后，深圳多個(gè)項(xiàng)目陸續(xù)調(diào)整規(guī)劃設(shè)計(jì)。其中，大多集中調(diào)整凸窗面積，比如光明鳳凰城板塊的中建觀玥名邸。

深圳規(guī)自局公示顯示，項(xiàng)目“1棟、2棟、3棟和5棟戶型部分凸窗進(jìn)深加大、空調(diào)室外機(jī)位尺寸加大，相應(yīng)修改建筑輪廓……”

在如今光明去化慘淡，周邊出現(xiàn)折后低于4字頭的行情下，作為近年光明區(qū)首個(gè)突破“5萬/㎡”的限價(jià)盤，觀玥名邸一舉一動(dòng)備受關(guān)注。

而觀瀾全新盤溪山禾璽首府，在今年4月取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，建筑新規(guī)出臺(tái)后，7月調(diào)整了地上核增的功能空間面積，如架空層的綠化面積從1400.16㎡調(diào)整至1166.96㎡等。

該項(xiàng)目是2023年深圳最后一輪土拍出讓宅地，是溪山禾璽的首發(fā)產(chǎn)品。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2024年3月，全國有24個(gè)省份試點(diǎn)上線“第四代住宅”，相當(dāng)于全國超70%的省份全面落地第四代住宅，其中包括了深圳。

今年初深圳取消了“70/90”戶型比例限制后，多個(gè)項(xiàng)目聞風(fēng)修改規(guī)劃，其中包括了寶中紅盤都市茗薈花園二期，東角頭中信深圳灣等，尤其是后者，據(jù)傳最小戶型都在120+起步，最大420㎡。

開頭提到，深圳接下來要入市的幾個(gè)新盤，趕上了這個(gè)好時(shí)候，紛紛以接近或高于100%得房率的戶型，作為去化宣傳鋪天蓋地而來。

大家都有“高得房率”作為起點(diǎn)，致使首批新規(guī)后上市的新盤更“拼”價(jià)格！

據(jù)官方海報(bào)顯示，觀瀾溪山禾璽首付約72㎡實(shí)現(xiàn)3房，總價(jià)249萬元起；梅林關(guān)鵬城云筑79㎡的3房帶2衛(wèi)，總價(jià)僅3字頭起；寶安前海未來城113㎡實(shí)現(xiàn)4+1加兩衛(wèi)，單價(jià)3字頭……

這些“新規(guī)盤”血淋淋上場拼刺刀，而使用率仍是75%上下的存量新盤，前有“新規(guī)盤”，后有“老業(yè)主”，毫無退路。

若實(shí)地看房后，對(duì)于這個(gè)“100%得房率”的理解，怕是要打個(gè)大大問號(hào)，哭笑不得：100%，就這？！

100%使用率背后，各有各的“奇葩”

在每一份項(xiàng)目變更公示后面，都會(huì)有類似這么一句話：“經(jīng)核查，修改后仍符合規(guī)劃要求/《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》”。

也就是說，修改都不涉及規(guī)定建筑面積指標(biāo)及功能調(diào)整，多為地上核增建筑面積的微調(diào)。根據(jù)新規(guī)，在凸窗和陽臺(tái)上可作調(diào)整，這也是為何項(xiàng)目可以那么快速、容易變更規(guī)劃。

說到底，被公攤吃掉的面積，現(xiàn)在通過加大凸窗、加深陽臺(tái)找補(bǔ)回來，100%得房率的真相就是：

送你一屋子的飄窗！

在實(shí)際建設(shè)中，為了提高使用率，項(xiàng)目把能做成飄窗的地方，都做成了飄窗！

以觀瀾瓏門壹品花園為例，為實(shí)現(xiàn)高贈(zèng)送、寬視野，多個(gè)戶型主臥的三面外墻都做成飄窗，以后交付入住，必須要把衣柜做在其中一扇窗戶前。

瓏門壹品臥室飄窗實(shí)景示意這還不是最夸張的，從鵬宸云筑公布的戶型圖中看到，約100㎡的橫廳戶型，真的贈(zèng)送了“一屋子的飄窗”。套內(nèi)面積77.6㎡，加上贈(zèng)送的陽臺(tái)、凸窗約16.8㎡，實(shí)際使用率高達(dá)97%。同項(xiàng)目119㎡4房戶型，包含贈(zèng)送約98.6%，戶型越大，使用率越高。

藍(lán)色計(jì)一半面積，橙色贈(zèng)送面積以上所說的情況，都在光明新盤中建觀玥名邸出現(xiàn)，而多飄窗另外一個(gè)缺陷，就是容易出現(xiàn)一些“奇葩”的設(shè)計(jì)。比如這個(gè)89㎡戶型，主臥一面延伸至主衛(wèi)的凸窗，80cm的一個(gè)高臺(tái)，既不可砸掉，離地太高也無法做浴缸，使用性能不佳，顯得十分雞肋！據(jù)了解，中建觀月名邸首推80㎡/89㎡，110㎡三至四房，110㎡得房率高達(dá)100%。

觀玥名邸89㎡樣板間示意號(hào)稱是“深圳西部第一個(gè)住宅新規(guī)樓盤”前海未來城，主力戶型建面約76㎡戶型，雖然實(shí)現(xiàn)了三房，但是設(shè)計(jì)上僅有一個(gè)衛(wèi)生間，高使用率主要通過對(duì)凸窗的延展使用。在80cm的飄窗基礎(chǔ)上，拓展成1.2米甚至1.5米的床，這樣房屋空間才不會(huì)顯得逼仄。這些新盤一出，被網(wǎng)友自嘲：花費(fèi)上千萬買房，都是睡在飄窗上的深圳人。

建面約76㎡精裝樣板房展示光明鳳凰城板塊“最后一個(gè)住宅盤”中建觀玥名邸目前已開放樣板間，預(yù)計(jì)10月入市，2026年底精裝交付；

“龍華最值得期待的盤”、深圳2024年首個(gè)土拍項(xiàng)目中建鵬宸云筑，本周六開發(fā)樣板房，預(yù)計(jì)于11月入市。

新規(guī)后計(jì)劃買房的準(zhǔn)業(yè)主，該想想這一屋子的飄窗，要如何物盡其用！