引言：王炸地塊登場，洋湖生態新城預推一線臨江低容純宅地，六邊形頂格配套拉滿。前有洋湖保利地塊刷新長沙宅地單價記錄，后有市中心S10地塊創47%高溢價神話，洋湖I46地塊能否再續傳奇，眾所期待！

新聞

“投資高地、興業洋湖”I46地塊專場推介會

今日(2024年9月27日)，由長沙城市發展集團有限公司和長沙先導洋湖建設投資有限公司聯合舉辦的“投資高地、興業洋湖”I46地塊專場推介會盛大召開。

各大房企公司和各路媒體記者受邀出席，活動聲勢浩大。

（現場圖）

單地塊推介會并不會多見， 此次城發洋湖公司為I46單地塊舉辦專場推介會，無疑也是為低溫的樓地市投下一枚重磅炸彈。

地塊

一線臨江+低容+頂格配套，洋湖推王炸地

此前也僅中心板塊S10地塊（068號）舉辦過單地塊推介會，最終以47%高溢價成交，足見I46地塊分量之重。

特別值得一提的是， I46地塊和S10地塊還有很多相似之處，一是兩地塊均為一線臨江宅地。

一線江景的地塊價值一在于瑧稀，主城區內可供臨江地塊屈指可數，愈發珍貴；二則是臨江地塊量價可實現度高。

根據湖南克而瑞數據顯示，2023年-2024年普宅產品中僅三個項目均價超過2.5萬/㎡。其中運達濱河廣場為豪裝項目，裝修成本達到5000-6000元/㎡，綠城鳳起麓鳴和中海閱湘臺則均為中心板塊一線臨江項目。

二則是所處區位，兩宗地均處于長沙量價實現度雙高的塔尖板塊。開福中心板塊和洋湖垸板塊不僅流速相近，價格也是相差無幾。

不過I46地塊的優勢不僅于一線江景和優越區位，其本身質素也是極高的。

一方面地塊容積率僅2.0，2024年成交的17宗地中，僅3宗地容積率在2及以下，低容地塊居住更舒適。

二是宗地為純住宅地塊，商辦物業庫存高企幾乎是所有城市的難題，純住宅地塊的出讓能有效降低企業運營的風險。

三是地塊周邊配套優越，1km范圍內覆蓋的各項配套不僅完善，而且能級高，實現了資源六邊形全能配置，整體環境宜居，生活便利。

備注：白色圓形為半徑1KM范圍。

景觀方面，東面一線臨湘江，洋湖濕地公園距離約1km，自然生態資源豐富。

商業方面，片區匯聚龍湖天街、宜家薈聚、洋湖水街、京東超級體驗店、卓伯根（在建）等城市封面IP，其中長沙薈聚、長沙京東MALL距離宗地均在1km左右。

醫療方面，湖南婦女兒童醫院是一家依照三甲醫療機構規模、國際JCI標準創建的三級婦兒專科醫院，總投資40億元。

交通方面，宗地周邊兩橫一縱主干道貫穿東西、南北，距離地鐵3號線洋湖濕地站約1公里，自駕或者軌交出行都非常便利。

教育資源更是優越，洋湖片區片區有10所中小學名校環繞，包括長郡雙語、雅禮、麓山國際、博才、湘江實驗小學等眾多湖南一線教育品牌。

雅禮和長郡穩居全國中學排名前五，是長沙優質教育資源蕞集中的片區之一。

雅禮洋湖英才學校(湘江校區)、湘江實驗小學、長郡集團郡維中學、長沙中加學校四所學校與地塊更是僅一路之隔，均是長沙重點優質學校。

如雅洋英才特色的英才模式——小、初、高貫通式拔尖創新人才培養模式，打通從雅洋英才－雅洋－雅禮中學本部的十二年創新人才培養模式。

區位

洋湖宜居生態新城，價格實現度頭部板塊

宗地地處洋湖垸板塊，為湖南湘江新區的核心起步區和重點展示區，以洋湖濕地為核心、以總部經濟為支撐、以生態宜居為引擎，致力于打造一座文化藝術、生態宜居、總部產業之城。

受利于頂格規劃和優越的生態環境，洋湖垸板塊新房成交價格持續穩居長沙一梯隊，2024年新房成交均價19543元/㎡，全市居第四位。

全市僅6個板塊價格突破1.9萬元/㎡，第7名即斷層降至1.6萬元/㎡左右，頭部市場地位穩固。

同時，洋湖垸板塊的保利天瑞別墅價格更是抬高長沙住宅價格天花板，2024年成交均價高達33345元/㎡，量價均斷層領先。

2023年6月保利天瑞地塊以13635 元/㎡的單價刷新長沙宅地樓板價記錄，今日來看，地王名副其實。

保利天瑞毗鄰洋湖濕地公園，以優越景觀、核芯區位和產品取勝。I46地塊一線臨湘江，區位一致，再有塔尖產品加成，未必不能復制保利天瑞的神話。

由于片區處于開發末期，整體環境發展成熟，居住氛圍濃厚。目前在售、待售項目以及未來可供地均較少。

一方面是流速中等，穩定在20萬方左右，另一方面是市場競爭程度較低，狹義住宅庫存僅25萬方，廣義庫存僅69萬方。

片區新房市場基本為全改善市場，成交面積段位于140平以上，從初級改善到高端改善覆蓋全面，價格梯隊明顯，拼流速或者拼利潤都存在較大市場機會。

片區二手房價格表現同樣堅挺，以臨江項目珠江·頤德公館為首，多個項目單價達到2萬/平以上，甚至和新房出現明顯倒掛，表現出高價值屬性。

市場

樓地市低溫，頂級資源仍是房企必爭之地

受新房市場低溫傳導，地市發展也陷入冰點。

一是供求端的急速回落，供求量已經連續三年下滑，今年下滑趨勢更是進一步加劇。2024年前三季度，長沙六區一縣涉宅地供求量分別同比下滑71%和47%。

第二個趨勢則是價格的上行，與供求量相反，成交樓板價達到近年的峰值，2024年前三季度高達6415元/㎡，同比上漲16%。

樓板價的大幅上行，主要是今年供地質素上升導致的。但弱市之下，盡管優質地供應常態，但房企拿地態度仍是愈加謹慎。

今年前三季度長沙六區一縣累計成交17宗宅地，僅3宗涉宅地溢價成交。最高溢價為臨江的S10地塊，溢價率高達47%，第二就是洋湖垸025地塊，溢價率14%。

吹盡狂沙始到金，近年樓地市雙艱難，但是頂級質素地塊和塔尖產品仍具備瑧稀高價值，是兵家必爭之地，前有保利天瑞項目，后有S10地塊，再有146地塊。