這絕對是一個不眠之夜！

上海、廣州、深圳輪番出臺樓市調控政策。

9月29日的夜晚，就像“過年”一樣，項目鞭炮齊鳴、股民鑼鼓喧天、中介喜大普奔！

深圳發布了進一步優化房地產市場平穩健康發展政策措施，六條樓市新政，新在哪？

1、優化分區住房限購政策

深戶家庭可在核心區購買2套，新規后另外在非核心區可買一套；單身核心區1套＋非核心區1套；非深戶在核心區購買1套（社保/個稅“3年改1年”），非核心區不限購（之前需要1年社保/個稅），二胎可多買；

2、全市范圍取消限售

取消商品住房和商務公寓轉讓限制；

3、調整個人住房轉讓增值稅征免年限

增值稅滿5改滿2年；

4、優化個人住房貸款政策

首付首套15%、二套20%（二胎二套可按首套）；

5、優化商品住房和商務公寓價格備案流程

取消限價，定價權回歸市場主體；

6、加快構建房地產發展新模式

明確推進現房銷售，進一步穩定市場預期。

深圳優化“限購”、取消“限售”、增值稅“5改2”……以上新規10月1日起正式執行！朋友圈那些“死去”的中介顧問，又開始活躍了！

購房成本降低，市場活躍度提升

深圳樓市新規增值稅“5改2”，調整之后，將大大節省二手賣家的交易成本。

樂有家研究中心分析認為，此舉有利于促進部分業主以舊換新進行房產置換，提升二手房市場活躍。

網友又開始算賬了，以過戶價500萬元房子舉例，增值稅調整后，可以節省近25萬元的稅費：

歷史總是驚人的相似，又回到9年前2015年的3月30日。

深圳“3·30”政策落地，增值稅“5改2”，當時深圳二手樓市由此進入月均萬套的黃金期。

9·29增值稅“5改2”會給未來帶來哪些影響？

樂有家研究中心解讀，稅收政策優惠一定程度上能夠減輕購房成本，表明政府對購房者的大力支持，具體影響體現在以下幾個方面：

1、宏觀層面，“房住不炒”是大方向，因城施策，靈活應對；

2、對市場，尊重規律，提升對后市的預期；

3、對購房者，大大降低了市民的安家成本。

深圳存量房貸利率最低降至3.35%！

昨晚的深夜炸彈，豈止這些！

存量房貸利率如何調整、何時調整，官方給出了具體答案。

9月29日晚，央行連發多條公告，宣布存量房貸利率調整方案以及二套房首付調整新規。

央行9月29日21時發布公告稱，各商業銀行原則上應于2024年10月31日前，統一對存量房貸(包括首套、二套及以上)利率實施批量調整，對于LPR基礎加點幅度高于-30BP的存量房貸，將其加點幅度調整為不低于-30BP。

且不低于所在城市目前執行的新發放商業性個人住房貸款利率加點下限（如有），調整后利率水平靠近全國新發放房貸利率附近，預計平均降幅50bp左右。

各商業銀行在10月12日之前出臺批量施行具體方案、10月31日前執行調整完畢！

除此之外，公告內還有幾項重磅規定，劃重點：

1、若房貸利率為固定利率的，可與銀行重新協商，按銀行目前的新發放房貸利率水平轉換存量貸款。

2、借款人可以與銀行協商重新約定存量房貸定價調整周期，最為關鍵的是，取消房貸利率重定價周期最短為1年的限制，可以最快速享受降息紅利。

3、商業房貸不再區分首套、二套，最低首付款比例統一為不低于15%。但是在此基礎上，各城市可以自行確定最低首付款比例下限。

深圳的首套增量房貸利率式LPR-45bp，即為3.4%，二套LPR-5bp為3.8%。

在深圳，若在2019年10月-2023年9月買房的業主，房貸利率執行城市下限情況下為LPR+30BP。

通常房貸利率重新定價日是每年1月1日，所以目前存量房貸利率執行的LPR為2023年12月的數值，即4.2%。

簡而言之，當前深圳多數業主的存量房貸利率為LPR（4.2%）+30BP=4.5%。

新政落地后，深圳存量房貸業主將有望調整至3.35%-3.55%之間。

預測10月21日LPR有望下調20bp，假設LPR為3.65%，依據不同節點，深圳存量房貸利率會有以下變化：

節點一：2024年10月31日之后，重定價日之前按300萬純商業貸款額計算，貸款30年等額本息，4.5%利率的月供是15200.56元，3.9%利率的月供是14150.05元，每月月供節省1050.51元，總利息節省37.82萬元。節點二：重定價日之后按300萬純商業貸款額計算，貸款30年等額本息，4.5%利率的月供是15200.56元，3.35%利率的月供是13221.41元，每月月供節省1979.15元，總利息節省71.25萬元。

若第四季度LPR均沒有調整，維持為3.85%，那么重定價日之后，深圳存量房貸利率將變為3.85%-30bp為3.55%。

目前，深圳樂居咨詢工商、建設等國有大行，得到的回復大致是：

“10月31日前對存量按新標準調整，具體的執行細節還在國慶節后敲定……”

不管最終調整如何，房奴“求仁得仁”，每個月的月供壓力又減少了！

新政轟炸！9月成交量“翹尾”

9月29日晚，在深圳之前，上海、廣州一并出臺了樓市調控政策。

上海還在試探：降低首付、放松購房社保和套數限制、增值稅5改2，并且取消非普通住宅標準。

廣州徹底“裸奔”：繼上周五取消南沙區限購后，這回徹底“脫光了”，取消了全市的樓市限購。

而深圳，出力了又沒出盡全力。

有人說，深圳的調控超乎預期，吹風的增值稅“5改3”，最后直接“5改2”了；有人說，深圳新規不及預期，還遮遮掩掩地保留核心區的限購，普宅標準也并未取消……

但不管怎么樣，今天開市網民持幣All in股市，把多個APP給整奔潰了。

中國結算也破天荒的在昨天（周日）加班審核開戶。9月30日，節前最后一個交易日，A股再度迎來瘋漲行情，滬深京三市開盤不足35分鐘，成交量接突破10000億元，超5200股上漲。

證券、白酒、房地產板塊漲幅居前。

就在深圳新政出臺前兩個小時，寶中“天花板”級別的安居房瑞璟灣居，395套房源，限售均價約4.43萬/㎡，9月29日選房當天“日光”。

由此可見，深圳從來不缺購買力。

在宏觀利好新政的輪番轟炸下，成色不足的“金九”，在第四周迎來了“翹尾”的爆發行情。

據深圳貝殼研究院監測，9月23日-9月29日深圳二手房簽約量1046套，環比增長49.7%，新增供需、帶看量也同步增長，市場呈現出明顯回暖態勢。

市場信心的修復，令前期觀望的置業者加速入場，上周末（9月28日）比前一周周末成交量增長31.7%。

隨著昨日深圳發布樓市新政，樓市有望迎來“金十”。