1999年5月19日，這是一個讓很多老股民終生難忘的日子。

那一天，低迷兩年的中國股市在絕望中爆發(fā)，在不到兩個月的時間內(nèi)，大A指數(shù)從1047點上漲到了1756點，漲得讓人頭暈?zāi)垦！?/p>

很多老股民因為那波行情，一舉彌補了多年的虧損，重新燃起了希望。

24年過去，歷史在2024年的9月26日再次上演。

短短幾天之內(nèi)，中國股市的各個板塊都創(chuàng)造了歷史最大單日漲幅的新紀(jì)錄。

滬深成交額甚至在一天之內(nèi)突破2.59萬億，創(chuàng)下了A股自誕生以來，最大的歷史成交金額。

很多人形容，現(xiàn)在股市行情已經(jīng)進(jìn)入“武則天守寡階段”——失去李治（理智）。

本輪救市和1999年那次有一個很大的不同。

1999年帶動行情的，是以綜藝股份、上海梅林、清華同方為首的科技網(wǎng)絡(luò)股領(lǐng)漲。

但這一次，是以證券和地產(chǎn)率先啟動。

這個邏輯是和當(dāng)前國家有意刺激股市和樓市的意圖是分不開的。

其實在今年5月，政策上就密集出臺了一輪刺激地產(chǎn)的動作，當(dāng)時不少地產(chǎn)股都有了100%以上的漲幅，但很快就落回去了。

緊接著，就是房價的再次下探。

房價下跌，對于沒上車的人來說是好事，但從消費上說，問題很大。

首先，我們要知道，中國的房子是過剩的。

因為很多城市的居民，手上都有三四套房產(chǎn)，對于很多家庭來說，買房子，已經(jīng)一種儲蓄，一種習(xí)慣。

所以房地產(chǎn)市場，很大程度上是一個金融市場。

既然是金融市場，一旦房價下跌，就會面臨一個問題：全體有房人的財富，在縮水。

有房的人畢竟是大多數(shù)，而且還是有能力消費的中產(chǎn)。

這些人財富一旦縮水，會怎么辦？

內(nèi)卷、拼命工作是一方面，以此可以緩解自己的焦慮，同時節(jié)衣縮食，也不敢消費。

物價指數(shù)連月下跌就是一個很好的證明。

所以，提振股市，促進(jìn)房價止跌，就是這波刺激的主旋律。

股市樓市聯(lián)動，本次刺激的核心手段，就是通過強有力的政策，讓老百姓手里有錢，敢消費。

股市由央行直接下場，“5000億不夠再來5000億。”

可以說是給中產(chǎn)投資者精準(zhǔn)發(fā)錢。

很多股民在短短幾天就回了一年的本，有的甚至聲稱實現(xiàn)了財富自由。

三根大陽線，讓不少人顛覆了三觀，一下子從“股黑”，變成了“牛吹”。

國慶期間，不少證券公司的經(jīng)理都在喊忙——很多新股民紛紛咨詢開戶，業(yè)務(wù)多得辦不過來。

信心是股市回暖的重要源泉，也是這波券商股大漲的邏輯所在。

而在另一頭，地產(chǎn)的啟動更為有力。

26日，高層會議的表述出現(xiàn)很多新東西，比如對于房地產(chǎn)，不提“高質(zhì)量發(fā)展”了，而是直接“促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”、“要回應(yīng)群眾關(guān)切，調(diào)整住房限購政策，降低存量房貸利率”。

對于貨幣政策，也不是“穩(wěn)健精準(zhǔn)”，而是明確“實施有力度的降息”。

說白了，就是要堅決遏制房價下跌的趨勢，想盡一切辦法，鼓勵大家買房子。

9月29日，樓市更是密集出臺利好政策，三大一線城市集體出臺樓市新政，基本明確了首付款只要15%，同時放松限購門檻。

基于此，港股10月2日的地產(chǎn)股直接像吃了瘋心藥一樣。

很多公司單日漲幅超過了100%，個別甚至高達(dá)300%，一天就漲了3倍。

在這波漲幅中，無相君注意到，越是業(yè)績已經(jīng)暴雷或是瀕臨暴雷的地產(chǎn)股，漲得越兇。

比如融創(chuàng)中國，今年上半年收入直接腰斬，企業(yè)直接虧損150億，但港股10月2日單日漲幅卻能高達(dá)75%。

反觀處于盈利狀態(tài)，財務(wù)健康的龍湖集團，同日漲幅只有24%。

為什么越是業(yè)績不好的地產(chǎn)股漲得越兇，主要還是因為股價已經(jīng)跌到瀕臨破凈，且資本看好這些公司可以起死回生，正所謂“風(fēng)浪越大，魚越貴”。

不過，股價的提升真的能讓這些地產(chǎn)公司迅速起死回生嗎？

我們還要從當(dāng)前樓市的基本面去分析。

雖說股市是經(jīng)濟的晴雨表，但現(xiàn)實往往會有出入。

比如近幾年德國DAX從8800點漲到10000點，日經(jīng)直接翻倍，這些都和經(jīng)濟運行的基本面是脫節(jié)的（他們的GDP增速并不快）。

具體到樓市而言，目前也是這種情況。

雖然9月30日之后，各地地產(chǎn)市場都傳來回暖信號，比如上海“翠湖天地”兩個單價15萬的豪宅，一日售罄，廣州有樓盤1天成交達(dá)3.5億元，看房要排隊半小時。

但從一些一線記者的調(diào)查受訪情況看，樓市的回暖，可能是低于預(yù)期的。

貝殼財經(jīng)的記者實地調(diào)研了解，網(wǎng)上傳言的“房東一夜之間跳漲50萬”確有其事，但是僅僅為個別現(xiàn)象。

負(fù)責(zé)寶山片區(qū)的鏈家中介也反映，片區(qū)內(nèi)的掛牌量明顯上漲：

“我們片區(qū)七八個店的掛牌量在1000多套，掛牌量還在增多，相比于此前700多套、800多套的掛牌量來說當(dāng)前掛牌量還處于高位，還是買方市場……”

也就是說，更多的有房人是想趁著這個時機，把房子價格掛高點賣出去。

位于浦東、寶山區(qū)的多名中介表示：“房真正想賣的房東會趁著這波政策利好趕緊出手，是不會漲價的，因為賣出去才是目的。”

“房子再過一段時間肯定是過剩的”。

“賣掉房產(chǎn)后的投資收益比持有房產(chǎn)要高，房子不會漲那么快。”

“新政策出來讓我每月可節(jié)省1000元人民幣左右的利息，現(xiàn)在也想置換新房，但肯定不是現(xiàn)在買。”

事實上，近兩年全國的二手房一直處于“以價換量”的狀態(tài)，尤其是一些市區(qū)“老破小”，房價幾乎到了“腰斬”的地步。

戴德梁行研究院副院長張曉端認(rèn)為，近年中國樓市行業(yè)調(diào)整的局面已經(jīng)持續(xù)一段時間，對市場信心的沖擊很難在某個政策節(jié)點被直接扭轉(zhuǎn)，市場各方都會更加理性、謹(jǐn)慎地分析預(yù)判。

雖然樓市政策環(huán)境不斷優(yōu)化寬松、供需兩側(cè)政策齊發(fā)力都有助于房地產(chǎn)市場走出低迷，但還需要人口、經(jīng)濟等宏觀面的不斷改善。

所以說，本次刺激可能是地產(chǎn)股的抄底點，但距離樓市的抄底點，還有不少的距離。

無論是在新房市場或是二手住宅交易中，“以價換量"仍將是趨勢。

不過，對于困難前行中的一些地產(chǎn)企業(yè)而言，股價的抬升無疑是回了一口大血。

這是一次因為政策轉(zhuǎn)向帶來的地產(chǎn)股資產(chǎn)包重估的行情。

融創(chuàng)、萬科等頭部企業(yè)，在短時間實現(xiàn)了港股股價的翻倍再翻倍。

節(jié)前，旭輝集團發(fā)布內(nèi)幕消息，宣布境外重組獲重大進(jìn)展，與債券持有人小組正式簽訂重組支持協(xié)議。

旭輝境外重組涉及10筆高級債、1筆可轉(zhuǎn)債和1筆永續(xù)債，以及13筆境外貸款，本金總規(guī)模達(dá)68.58億美元。

能夠重組債券，對于旭輝擺脫債務(wù)困境，至少是利大于弊的。

而且近期，越來越多的房企交出了債務(wù)重組方案。

比如佳兆業(yè)境外債務(wù)重組支持協(xié)議也獲得7成債權(quán)人加入，大發(fā)地產(chǎn)也公布了境外債務(wù)重組方案，遠(yuǎn)洋就債務(wù)重組計劃展開聆訊……

不過，還有不少房企難以走出泥潭。

比如碧桂園遲遲沒未能交出境外債務(wù)重組方案，股市也一直處于停牌狀態(tài)，完美避開這次大漲。

此外，陽光100、藍(lán)光發(fā)展等房企，面對境內(nèi)債違約的問題，連方案都拿不出來。

一個數(shù)據(jù)是，在2023-2024退市摘牌的上市房企，多達(dá)18家。

很多還不單單是因為股價低迷，而是因為債務(wù)及經(jīng)營問題，被交易所勒令退市。

現(xiàn)在的上市房企，能夠說自己恢復(fù)元氣的，寥寥無幾。

通過對美國、日本等成熟市場的研究可以發(fā)現(xiàn)，能夠穿越逆周期的房企，必須具備兩大條件：

1.較低的負(fù)債水平。

2.高經(jīng)營性收入。

所以觀察房企股價的后市行情，還是要關(guān)注這些企業(yè)的融資現(xiàn)金流能否好轉(zhuǎn)，能不能把負(fù)債降下來，并提升去化能力。

2023年8月，政策層改稱地產(chǎn)是支柱性行業(yè)的時候，融創(chuàng)從0.8元漲到了3.2元。

但這一調(diào)整，并沒有帶來地產(chǎn)銷量止跌。

過去一年多，每次地產(chǎn)行情的發(fā)動，都是政策轉(zhuǎn)向帶來的。

以港股萬科企業(yè)為例，一周之內(nèi)，萬科已經(jīng)從4塊漲到了12塊，這個漲幅已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了基本面的恢復(fù)。

而在本輪刺激之后，這些面臨暴雷的地產(chǎn)企業(yè)也必須要苦練內(nèi)功。

對于股民來說，這次大漲是20年難遇的行情。

對于內(nèi)地的一眾房企來說，這也許是他們轉(zhuǎn)危為安的最后一次機會。