2024年10月14日，深圳—CBRE世邦魏理仕發布《2024年第三季度深圳房地產市場回顧與展望》，解析深圳商業地產市場最新發展狀況與趨勢。

2024年第三季度末，國務院批復深圳城市定位再升級，都市核心區再擴容，這一利好預計將帶動深圳經濟修復提速，并推動多區域市場不斷向好。聚焦第三季度，深圳優質辦公樓市場，科技需求繼續領銜市場，人工智能、智能家居、機器人企業租賃持續發力。優質零售物業市場迎來新項目開業潮，但空置率依然保持低位。

密集供應帶動以服飾為首的零售需求引領市場，與此同時餐飲業活躍度持續。優質物流倉儲市場低空置率繼續推動深莞惠三地租金穩升，跨境電商需求波動令租金漲幅小幅收窄。優質產業園市場，電子零售貿易及企業管理咨詢類研發辦公領航市場需求，凈吸納量環比增長明顯。投資市場辦公樓穩坐市場成交首位，REITs成為購物中心交易的強勁推手。

優質辦公樓市場：科技板塊需求持續發力，部分租戶搬至總部影響當季需求表現

2024年第三季度統計數據

新增供應依然充沛，四個甲級辦公樓共29.0萬平方米的新增供應于三季度進入市場，分別分布在前海，龍華和福保三個片區。與此同時，個別存量項目出租轉自用，在本季退出租賃市場。

需求方面，經濟修復不及預期以及若干大面積租戶搬至總部導致本季辦公樓需求環比放緩，單季共錄得10.4萬平方米的凈吸納量，同比及環比均有下降，但對比疫情2020年和2022年的多個季度仍有改善。受新增供應影響，整體市場空置率環比上升0.6個百分點至22.2%。

細分需求來看，科技需求持續活躍，以28.9%的占比位居榜首，多來自前海、后海及高新園片區，其中過半需求貢獻自軟件系統開發板塊，主要源于人工智能、智能家居、機器人和云計算及運用類企業的新租。此外，平臺互聯網和電商類的需求占比相當，分別主要來自大數據和跨境電商，本季錄得了新加坡跨境電商在福田的租賃案例。值得一提的是，在以企業管理咨詢和信息服務咨詢為主的咨詢類企業擴張的帶動下，本季專業服務趕超金融成為第二大需求來源，占比為15.8%，環比上升了1.5個百分點。金融業需求位居第三，占比為14.1%，主要分布于前海、高新園和福田中心區三個片區，以傳統金融需求表現更勝一籌，占比為65.0%。受一個本地保險企業總部升級搬遷的大宗交易帶動，保險業貢獻了金融需求的半壁江山。

圖一：2024年第三季度深圳辦公樓租賃需求強度分析

2024年第三季度統計數據

搬遷需求依然為主要成交類型，占比超7成與上季度持平，且其中過半來自升級搬遷，低租金窗口期下企業的搬遷行為更多追求品質提升。本地企業繼續以超6成占比成為市場主力軍，但與此同時，外資企業需求持續復蘇，占比提升1.6個百分點至9.3%，細分行業覆蓋電商、財富管理、銀行和咨詢等。

成交分布區域方面，在新增供應帶動的需求集中入市下，前海為第一大成交區域，為全市貢獻了過半的凈吸納量，細分需求主要來自保險行業。此外非核心區域的梅林、坂田和筍崗也錄得了共4成的凈吸納量。

圖二：2024年第三季度深圳辦公樓租賃成交熱點區域

2024年第三季度統計數據

租金方面，經濟復蘇緩慢以及企業降本增效持續背景下，業主以價換量策略延續，因此導致市場平均租金環比繼續下跌1.2%至每月每平方米168.4元，跌幅環比有所升高。

世邦魏理仕深圳顧問及交易服務部|辦公樓負責人吳洋表示：“未來六個月，預計還有超60萬平方米的新增供應交付，核心區與非核心區均有項目入市，新增供應依然充沛。空置率受新增供應增加以及新租需求放緩影響，預計將繼續升高。經濟修復緩慢以及企業降本增效的持續將繼續給租金造成一定的壓力，預計租金將繼續走低。與此同時，租賃需求放緩，租戶市場更加明顯，除租金優惠以外，更多的業主提供定制化裝修策略以吸引中小型企業客戶，同時提供會議室配套、進行洗手間升級以及提供停車位也成為租約條件優化的加分項，優質客戶可在此窗口期爭取到更多的優惠條件。深圳在三季度末被國務院賦予更高的城市定位，核心區也再次擴大，市場信心提振以及后續政策的進一步細化和釋放將帶動科技鏈條、金融相關等更多產業的不斷發展，從而為深圳辦公樓市場貢獻不斷增長的需求動力，令其需求面修復提速。”

優質零售物業市場：新項目集中開業令需求活躍度攀升，超千家商家于季內入市

三季度為供應旺季，四個項目共計49.5萬平方米新增供應于本季入市，包括大運天地、坂田萬科廣場、寶安沙井萬豐海岸城以及華強時代廣場。得益于前期良好的預租，新項目開業入駐率均在90%以上。市場供應不斷增多的情況下，新項目定位各具特色，更注重主題營造和場景打造，如社交型、熊出沒主題和公園里的Mall等。

雖有大量新增供應入市，但得益于新項目良好的入駐表現以及存量項目空置率的繼續改善，當季共錄得51.8萬平方米的凈吸納量，為2022年以來的單季最高，整體市場空置率環比改善0.5個百分點至4.1%，保持低位。

2024年第三季度統計數據

新項目密集交付帶動整體市場需求活躍度井噴，當季共錄得超千家商戶入市，環比及同比均倍增有余。存量項目來看，三季度需求活躍度環比亦明顯上升，商家總數增長近半，均主要貢獻自各片區的高品質購物中心，如壹方城、萬象天地、深業上城、萬象匯等。業態方面，在新項目驅動下，零售依然位居市場需求的首位，占比近5成。值得注意的是餐飲在本季依然保持4成以上的需求份額，活躍度持續，其中港人北上消費的助力因素不可忽視。

零售方面，新項目開業帶動服飾類比例有所上升，同比及環比均增長了2個百分點至18%。珠寶首飾以9%位居第二，同比及環比基本持平。電子產品類需求占比同比及環比均有增長，位列第三位需求。汽車類商家擴張依然較為平淡。服飾業態方面，得益于新項目強大的招商能力以及競爭差異化策略，外資品牌增長迅速，除熱度較高的國外連鎖品牌外，部分高調性單品類品牌，如全球第三家韓國服飾HAUS NOWHERE以及新西蘭羊毛戶外品牌Ice Breaker也在本季進入深圳。餐飲方面，消費修復緩慢令簡餐在三季度以11%需求占比創年內新高，品類以粉面類居多，品牌分散度高，稍顯活躍的有和府撈面和遇見小面，而特色餐飲需求環比持平。

與此同時，新項目集中開業以及高品質購物中心的租戶升級帶動首店經濟表現搶眼，共錄得了13家首店入市，不但包括深圳首店和華南首店，更錄得了若干全國首店。羲和臻品、George Jensen、蒼嶼翠、TASOW桌面游戲、泰星樂分別于金光華、萬象城、壹方城和皇庭廣場開出了全國首店，業態涵蓋餐飲、珠寶和體驗類。

圖三：2024年第三季度深圳優質零售市場租賃需求強度分析

2024年第三季度統計數據

租金方面，購物中心不斷增多令項目間競爭加劇，租戶租金談判能力增強；與此同時消費端修復緩慢也令部分零售細分業態商家業績表現不佳，雙重因素影響下，市場平均租金繼續環比下跌0.8%至每天每平方米18.6元。

世邦魏理仕中國區戰略顧問部商業咨詢負責人鐘廉軍表示：“未來六個月，預計有超過30萬平方米的新增供應入市，包括華潤雪花項目、羅湖益田假日等。鑒于未來項目預租表現良好，預計整體市場空置率將依然保持低位，整體市場供需表現較好。但經濟恢復緩慢以及業主和租戶對于未來不確定性的擔憂都將導致整體市場租金進一步走低，租金增長依然面臨挑戰，同時項目運營表現也將更趨分化。”

深莞惠倉儲物流市場：低空置率推動三地租金穩步上漲

深圳：2024年第三季度無新增供應入市，也無項目退出市場，整體市場平穩運行，空置率保持在0.8%的市場低位。

2024年第三季度統計數據

進出口貿易的快速增長令存量項目需求保持穩定，2024年1-8月，深圳進出口總額的同比增長比例均在20%以上的高位，從而令市場供應中的大多數保稅倉保持長時間的滿倉運行。而非保稅倉得益于龐大數量的城市配送需求，出租率也極高。與此同時，市場尋租需求保持一定活躍度，主要來自制造業（電子連接器）和醫藥類的戰略布點。在此情況下，整體市場租金環比上漲0.8%至每月每平方米49.7元。

圖四：深圳物流倉儲平均租金與空置率表現

2024年第三季度統計數據

東莞：三季度共有兩個新項目共計31.7萬平方米的新增供應入市，分別為位于東莞鳳崗和謝崗鎮，受新增供應影響，整體市場空置率短暫上升4.4個百分點至4.8%，但依然保持較低水平。

需求面來看，第三方物流為本季的主力需求，此外也錄得部分來自跨境電商的需求。租金方面，跨境電商預租雖然在持續推進，但在租期方面呈現一定的波動性。由此導致業主穩商心態趨強，更傾向于尋求穩定性更高的制造業和三方物流的租戶，因而對于租金增長率的要求有所降低。受此影響，本季市場平均租金環比上漲0.5%至每月每平方米49.9元，租金漲幅有所放緩。

圖五：東莞物流倉儲平均租金與空置率表現

2024年第三季度統計數據

惠州：三季度無新增供應交付，存量項目入駐率表現分化，部分項目入駐率得以進一步改善，但個別項目因頭部電商需求收縮空置率有所升高。整體來看，全市空置率環比持平，保持在0.4%的極低水平，當季內的需求主要源自第三方物流。

租金方面，受跨境電商需求預租面積縮減以及未來兩年深圳鄰惠項目交付預期對惠州物流需求分流的影響下，存量項目傾向于穩定現有租戶以及快速填補空置，因此降低了對租金增長的要求，本季市場平均租金漲幅環比有所降低，增長0.5%至每月每平方米36.9元。

圖六：惠州物流倉儲平均租金與空置率表現

2024年第三季度統計數據

世邦魏理仕深圳顧問及交易服務部|產業地產負責人 陳劍鋒表示：“未來六個月，深圳高標倉市場將迎來2個項目、超30萬平方米的新增供應入市，包括普洛斯龍華以及深國際坪山智慧物流園，空置率將小幅上升。租金在供不應求的大背景下將依然保持穩定增長，但漲幅受新增供應增加以及租戶降本增效的影響，預計將會有所收窄。

東莞方面，未來六個月，市場將迎來近60萬平方米的新增供應入市，其中大部分已經預租給了頭部跨境電商，因此預計整體市場空置率將依然保持低位，但租金漲幅受需求波動影響將有所收窄。惠州方面，未來六個月，預計將有2個項目共計20.9萬平方米的新增供應入市，分別位于惠城和惠陽區，預計將導致整體市場空置率小幅上升。租金方面，跨境電商需求的波動以及深圳未來供應項目對需求的分流影響下，預計市場平均租金的漲幅也將有所收窄。”

優質產業園區市場：電子零售貿易及企業管理咨詢類研發辦公為市場需求主流

深圳優質產業園市場三季度未錄得新增供應入市，單季共錄得19.8萬平方米的凈吸納量，同比及環比均顯著上漲。在此帶動下，整體市場空置率明顯改善，環比下降2.7個百分點至13.2%。

2024年第三季度統計數據

本季需求主要貢獻自研發辦公子市場，以深圳本地企業為主，行業聚焦于零售貿易和專業服務，占比分別為17.7%、13.3%。其中，零售貿易細分需求主要來自3C電子產品，而專業服務則以企業管理咨詢為主。此外，以軟件與信息服務和電商為主的科技板塊需求位列第三位。廠房類子市場本季需求亦主要來自零售貿易和科技兩大板塊，具體為電子產品貿易和人工智能類公司。而工業辦公樓方面，消費服務、房地產建筑和專業服務為三大需求主力，三者需求比例共52.0%。

市場平均租金環比下降0.7%至每月每平方米89.8元。各個子市場租金均出現了不同程度下調。廠房子市場受個別項目的價格調整影響，租金環比下降0.8%至每月每平方米45.1元。研發辦公子市場則因個別項目退租影響，租金微跌0.2%至每月每平方米72.1元。而工業辦公樓市場中業主以價換量模式的持續，令平均租金環比下降1.2%至每月每平方米138.6元。

圖五：產業園區子市場平均租金與空置率表現

2024年第三季度統計數據

世邦魏理仕深圳投資及資本市場部|資深經理 林驍霖表示：“未來六個月，預計有超30萬平方米的新增供應入市，新項目包含研發辦公、工業辦公樓及廠房，主要分布在龍崗大運、福田梅林以及龍華觀瀾片區。受新項目集中入市影響，市場空置率預計將有所升高。需求方面，深圳制造業的快速發展以及國家近期的一系列的刺激政策，將帶動廠房和研發辦公類需求的逐步回升，且跨境電商需求的擴張也將貢獻一部分市場需求。因此雖然新增供應和企業降本增效的持續會導致深圳產業園市場的租金繼續下行，但租金降幅將有所收窄。”

投資市場：辦公樓持續占據市場成交首位，REITs推動購物中心交易達成

2024年第三季度統計數據

2024年第三季度深圳市場共錄得兩宗大宗交易，成交金額共18.9億元，環比下降明顯，但同比上升34.0%，包括一宗辦公樓和一宗購物中心。從交易額來看，辦公樓依然為市場成交主流，占比為76.0%。2024年前三季交易總額超100億元，同比提升亦較為明顯。

辦公樓交易為關聯交易，以股權交易的形式達成。具體為新世界發展集團向大股東周大福出售了周大福金融大廈30%的股權，作價14.4億人民幣，在該筆交易完成后，周大福企業將擁有該物業100%股權。交易標的為一棟位于前海的甲級辦公樓，建筑面積共12.57萬平方米，總高43層，交易折合單價為每平方米3.8萬元，顯著低于片區內同品質辦公樓的售價。

購物中心交易則以資產包的形式達成，通過將部分股權出售給信托基金實現資本退出。具體為中信證券和泰康人壽以資產包的形式聯合購買了深圳龍崗萬科廣場44%的股權，總價為4.5億元。背景為萬科攜手中信泰康成立了一個Pre-REITs，作為萬科不動產退出渠道，盤活存量資產。

市場參與主體方面，當季賣方均為開發商，買方則分別自企業和機構買家，交易形式均為股權交易。

圖六：深圳大宗交易歷史交易額

世邦魏理仕深圳分公司董事總經理 吳偉冬表示：“宏觀面來看，近期國家對經濟一系列刺激政策將對房地產市場產生一定的積極影響，預計將提振投資者的信心以及緩解部分開發商的現金流情況，資產價值將逐步修復。價格筑底的窗口期將繼續推動自用型辦公樓物業的購買行為，小面積獨棟因稀缺性和資金總量適當更受歡迎；獨立分區或若干連層的散售型辦公樓物業的出售也將帶動部分該類交易的達成。C-REITs相關資產方面，具備穩定現金流的廠房園區、倉儲物流、購物中心和長租公寓等，將依然是各類型投資者持續關注的對象。”