01.

深圳院子首秀

賣了7成，攬金約13億

上周，剛需盤爆了，深圳出現今年第3個“日光”盤。

這周，深圳豪宅圈也爆了，等候九年的深圳院子，終于來了。

昨天（10月22日），深圳院子開盤。

值得一提的是，這次深圳院子取證非常突然，前期沒有蓄客、沒有宣傳，凍資300萬，而且只有3天的登記時間，其中有兩天還是周末，意味著客戶活期資金必須保證300萬以上，據了解還有許多客戶因為周末資金無法到位，錯過了線上選房。

如此倉促之下，深圳院子總銷售套數超過40套，去化率七成，銷售金額約13億。

確切地說，這一波熱銷，既是深圳院子為自己正名，也打破“深圳無人文豪宅、無院落文化”的標簽。

如果剖析熱銷原因，從外及內，高凈值買家或受到4個因素的激勵，重塑進場的信心。

首先是宏觀因素。

9月主要經濟指標出現了積極變化，工業生產、服務業生產、消費增速均有所反彈，固定資產投資增速企穩，就業狀況有所改善。

國家統計局副局長在發布會上表示，推動經濟向上向好的積極因素在累積增多。

具體在房地產領域上，支持性的政策不斷落地，優化限購、降首付、降利率，從買房資格和門檻兩個層面上利好買房人。

其次是價格預期。

作為著名的頂豪IP，深圳院子前身是地王。

當年，兩宗地塊成交時，樓面地價分別為7.99萬/㎡和5.13萬/㎡，近8萬/㎡的樓面價紀錄，至今在深圳仍沒被打破。

而深圳院子此前價格預期超30萬/㎡，如今備案均價約13.8萬/㎡，以不到一半價格入市，性價比拉滿。

還有兩道安全鎖。

一道來自央企加持，長城資產保駕護航。

2017年3月，四大資管公司之一的中國長城承接泰禾項目公司60億元債權，成為深圳院子項目的投資方。

在中國長城的紓困下，深圳院子項目2023年4月正式復工。

作為央企，中國長城定位為城市美好建設的推動者，不僅資金雄厚，還具備信用背書和品牌影響力，多次紓困金科、佳兆業、恒大等出險房企的項目，在化解金融風險、穩定房地產市場方面展現央企擔當。

另一道則是來自產品所蘊含的情懷和追求。

中國人骨子里是愛院子的，而深圳更需要一座院子。

院子系列，并不僅僅是地產項目產品線，在歷經20余年的打造后，它更成為一個文化符號，也因此筑起高高的產品護城河。

根植于國人自古就有的院子情結，與時代融合，延展出更為現代但氣質毫不違和的院子。

很多頂豪單純美麗，而院子系列，不僅美得講究，而且有血有肉。

02.

時機

深圳院子入市，恰逢其時

事實上，買家出手背后，深圳院子入市的時機，剛剛好。

如果再早一點，大環境的不確定性太大，富人和普通人對未來的判斷，迷茫大于其他一切，遇見再好的產品，或許也不會貿然出手。

站在現在的時點上，我們可以看到，政策端對房地產領域的利好作用到市場，反應十分迅速。

地產的熱度趨勢從北上廣到深圳，從剛需盤到豪宅。

10月以來，深圳市場變得火爆，據了解，多個在售新盤幾乎賣空，還誕生了兩個“日光”盤；

有業內人士笑稱，外地豪客來深圳買房，就像來進貨。

如果視野再拓寬一些，不僅剛需項目，房產作為資產配置的窗口期重新打開，一線城市多個頂豪項目被高凈值買家買爆，例如上海套均總價約1個億的別墅，首開售罄。

一位在南山做了十幾年豪宅交易的市場人士透露，最近他天天忙著到福田站接香港客戶，他們想來掃貨深圳頂豪。

而在深圳頂豪圈里，能真正對標全國一線城市的好產品已缺席多年；如今，深圳院子終于可以填補這一塊的空白。

當向上的趨勢裹挾著一切往前走，深圳院子的熱銷，自然不難理解了。

03.

稀缺

別墅供應一席難求，院子自成圈層

說到底，還是因為別墅產品太稀缺。

不僅是別墅在深圳稀缺，更是院子系列的稀缺。

越稀缺，溢價越高。

就像占據愛馬仕C位的那只喜馬拉雅鉆扣一樣，當下難求，未來擁有更高的定價主動權。

從規劃的角度來看，隨著深圳今年兩度優化限購措施，核心區域的邊界已經非常清晰。

寶安新安街道、西鄉街道，南山、福田、羅湖全域，是官方蓋章的核心區域。

如果再縮小范圍，哪里是核心區域的核心？

深圳“一環”給出了答案。

“一環”即已開建的地鐵15號線，深圳首條環形地鐵，串聯起前海、后海、騰信企鵝島、寶中和科技園，是深圳的中心，是深圳最具投資價值的板塊。

▲15號線線路示意圖（以實際建成為準）

深圳院子所在的尖崗山片區，正位于“一環”內——

向東是“中國硅谷”南山科技園、是舉全市之力建設的深港金融合作區前海三灣；向西，通過深中通道，穿越“黃金內灣”，和珠江西岸聯動。

一邊是當下，一邊是未來。

▲“黃金內灣”基礎工作范圍示意圖（暫定），圖源廣東省自然資源廳

另一方面，2014年限墅令的出臺，深圳核心區內新增供應的城市型別墅注定越來越少，深圳院子之前，是2018年漢京九榕臺的21席。

今年在法拍市場上刷新單價/總價紀錄的，都是別墅產品，單價最高到50萬/㎡。

相比之下，深圳院子有顏值、有底蘊，卻是深圳頂豪圈里的“親民款”。

再聚焦在院子產品本身，又是另一重稀缺。

2003年，第一座院子落位北京京杭大運河邊上，工藝講究、中式風格的院子自此走入市場，中國院子，更創造了全盤貨值從6個億上漲到80個億的價值傳奇。

作為中國地產領跑的頂豪IP，院子在選址上講究無山水貴脈，不落院。

不同城市的院子，在街巷規劃上都借鑒了福州三坊七巷規制，又融合本土的文化。既保留了內核，又因應各城市文化和氣質的不同，為一城進行定制一座院子。

比起很多地產項目偏向于工業化生產出來的產品，院子系列更像匠人花費多年、耗盡心思細細打磨出來的作品。

這樣的作品，注定只能被少數人擁有，他們聚合在一起，因相似的價值觀和眼界，擁有一個共同的名稱：“圈層”。

擁有院子，不僅意味著經濟實力，更意味著在對同一個圈子的眼界和品味。

如果再看得長遠一點，院子還意味著什么呢？

是“家族”和“傳承”。

真正意義上的大宅，不是一套大平層就能詮釋。

院子的珍貴在于，更多的立體空間和場景，承載一代又一代人的回憶。

一如北京的四合院、上海的小洋房。

顯然，在寸土寸金的深圳，在城市型別墅越發稀缺的深圳，真正能夠傳承的大宅，很少很少。

深圳院子，對于富人而言，是不可多得的禮物。

如果這是你想要的生活，祝你能擁有。

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