出品 | 搜狐地產&焦點財經

作者 | 王澤紅

新政后一線樓市持續回暖，戰績已可窺一斑。

截至10月22日，廣州住建局披露最新數據，10月份全市新房網簽6300套，比去年同期的 4323套增長45.73%；

同期，樂有家研究中心監測顯示，深圳新房10月認購量達到8405套，平均每天認購 382套。按此趨勢，月底累計認購量有望超10000套。

北京二手房房源掛牌量明顯減少，上海二手房單日網簽也頻頻破千套。此外，熱門二線城市也逐步回暖，杭州土拍再現新地王

從9月26日政治局會議提出促進房地產市場止跌回穩，到住建部等五部委打出一套“組合拳”，從貨幣政策、財政政策、房地產金融政策等多方面發力，包括專項債用于存量土地和存量商品房收購、100萬套城中村貨幣化安置、白名單信貸額度增加至4萬億等。

9月底以來，一手房看房量、到訪量、簽約量明顯增加，二手房交易量持續上升，住建部稱市場出現了積極的變化，經過三年不斷調整，中國房地產市場已經開始筑底。

在此背景下，房價是否已經調整到位，當下是合適的買房時機嗎？房貸利率降至什么水平合理？城中村改造貨幣化安置是發放現金還是房票？后續政策放松空間還有多少？帶著這些疑問，搜狐財經與如是金融研究院院長管清友，進行了一場深入對話。

管清友認為，一線城市房價已跌至2015年、2016年的水平，目前處于階段性企穩。但考慮到人口結構的變化，一二線城市房價很難一直保持在這個水平，長遠來看，大概率會穩定在2013-2015年水平，以時間換空間緩釋樓市風險，去適應人口結構變化。

他指出，房貸利率下調是趨勢，如果要設置一個標準，未來下調至與十年期國債收益率持平，即2%左右，較為合理；但下調時應該多頻次、小步快跑，一次性大幅下調對商業銀行確實沖擊較大。

至于當下是不是買房時機？如果從租金回報率角度看，收益率能達到十年期國債收益率水平，即2%的水平，他認為房地產便是一個可以考慮的投資選項。

管清友建議道，穩樓市與股市政策力度還可以更大，比如特別國債的發行，一定要讓地產政府和投資者看到，彈藥是無限的；此外，著力點應該放在促銷費、增加居民收入，要毫不猶豫的從全國層面發放消費券和現金。

如是金融研究院院長管清友

以下為搜狐財經與官清友對話精編

穩樓市力度可以更大

房貸利率可以繼續下調

搜狐財經：有關部門在止跌回穩“組合拳”中提到兩個增加，一是“白名單”項目的信貸規模增加到4萬億；二是通過貨幣化安置等方式，新增實施100萬套城中村和危舊房改造。對此，您怎么看？

管清友：我個人認為，整個宏觀政策已經進入到系統性反通縮階段，涉及很多方面包括財政政策、貨幣政策的調整，以及長中期一些重要的結構性改革，如國企改革、如何減緩人口老齡化和少子化的沖擊等。

但毫無疑問，短期或當務之急，就是活躍股市、穩定樓市，這是必須要做的事情，也是必選項，所以出臺了一系列政策。

聚焦到樓市，三四線城市（房價）從2021年年底開始下跌，一線城市是從2023年二季度開始，而且一線城市房價下跌幅度并不小，從房價指數角度看，基本跌回到2015年、2016年的水平，這是日本上世紀90年代初大城市三四年才出現的跌幅，我們的跌幅非常快，所以穩樓市至關重要，核心就在一線或新一線城市。

關于房地產融資協調機制 “白名單”，我認為還是要回歸市場，因為這其實是用行政評判一個市場主體，而市場主體的財務指標在隨時變化。“白名單”制度其實是一個“黑名單”制度，強調風險底線，因為列入“白名單”的項目均是有問題的項目。

所以，這一系列政策包括鼓勵地方政府“收儲”，對于穩樓市會發揮很大作用，一線城市和新一線城市可能會進入到階段性企穩。當然，細化到具體操作層面，可能并不容易，例如存量商品房“收儲”。

但考慮到人口結構的變化因素，很難保證房價能一直保持在2015年、2016年的水平。如果未來一線和新一線城市，房價水平能穩定在2013-2015年區間內，則能以時間換空間緩釋樓市風險，去適應人口結構變化。所以，穩樓市的核心還是穩一二線城市。

從貨幣政策與房地產政策相互配合的角度看，力度還可以更大一些，不僅僅是穩價格，關鍵是穩預期，預期穩不住，價格也穩不住。

搜狐財經：現在不少人認為棚改重回房地產，對于貨幣化安置的落地方式您怎么看？

管清友：相比2014年、2015年那一輪，此次棚改規模較小，那一輪棚改其實是房地產泡沫化很重要的推手。當前面臨的問題是房地產階段性過剩，最好的方式是“以房換房”，結合存量房“收儲”去庫存。

至于是發放現金還是“房票”，各地要因地制宜去落實，最好是能夠兼顧，政府能“收儲”，存量房能去化，棚戶區住戶居住條件也能得到改善。部分城市如果存量房價格高，或者去化壓力小，可能會采取其他方式，但最終還是要將更多選擇權交給棚戶區改造住戶，而不是硬性要求必須置換房子。

搜狐財經：如果這一次新政效果未達預期，后續的放松空間還有哪些？

管清友：房貸利率還可以繼續下調，北京、上海和深圳也沒有完全放開。如果沒有達到預期，反通縮力度肯定要更大。

搜狐財經：您認為政策力度可以更大，對此有何思考或建議？

管清友：比如特別國債的發行，特別是財政部提出專項債可以用于地方化債，這個非常關鍵，但數量已經要做好預期管理，一定要讓地產政府和投資者看到，彈藥是無限的，這個預期管理一定要建立起來，由此產生的道德風險可以后續慢慢化解。

這一輪的政策核心，我認為有三個關鍵點：一是地方化債；二是民生和消費；三是資本市場穩定，主要是股市和樓市，債市目前沒問題。目前，化債和資本市場穩定初見成效，現在著力點應該放在促銷費、增加居民收入，要毫不猶豫的從全國層面發放消費券和現金。

一二線城市房價

大概率會穩定在2013-2015年水平

搜狐財經：您認為房價目前是否已經調整到位？當下是買房的合適時機嗎？

管清友：我們（一線城市）用了一年時間，跌了人家三五年的幅度，房價跌至2015年、2016年的水平，而2015年正是那一輪房價的起漲點，所以跌幅很大。目前而言，房價處于階段性企穩。

房價需要考慮產業布局、人口結構的變化。長遠來看，房價水平處在2013-2015年區間內，可能會相對平穩。

房價下跌不可怕，可怕的是短期之內跌幅很大。理性客觀來看，現在想托住房價或讓房價大漲并不現實，最優的選擇是以時間換空間，盡可能減少房價的變化，以及對各個行業甚至是整個國民經濟的沖擊。

至于當下是不是買房時機？如果從大宗耐用消費品角度衡量，比如買車出現折價和價格下跌是常態；如果從租金回報率分析，可參考十年期國債收益率，但當下很多城市的租金收益率達不到2%的水平。我個人認為，將房產作為一個大宗耐用消費品看待就行。

相對于60后、70后和80后，當下的年輕群里對于買房執念并不強，認為租房也挺好，這是代際的變化，也與房地產周期有關。如果大家預計未房價還能漲30%，可能買房的人會更多。但現在預期和信心較弱，房地產調整周期會很長，而目前正處在調整周期中。

所以，當下是否買房，需要評估自身的情況，以及看待房產的維度。

搜狐財經：從特別長的周期看，房產還是不是資產配置的好選擇？

管清友：肯定還是資產配置當中的一個選擇，但不像過去20年那樣。對于高凈值群體，房產占總資產的比例很小，大部分是金融資產；對于大部分普通老百姓，80%的資產可能都是房產。房產有點像恩格爾系數，資產越少不動產占比越高，資產越多不動產占比越低。

搜狐財經：相繼出臺一攬子政策以來，一線城市回暖明顯，您認為持續性如何？能否帶動樓市整體回暖？

管清友：我覺得這一輪政策放松后，回暖信號能夠傳遞到二線城市，成交量大意味著買房、賣房交易多。房價急速下跌，導致買家和賣家的選擇發生變化，一部分人認為價格可以接受，也能負擔得起，恰需要買房就果斷出手；

另一部分人可能擁有多套房產，預判房價再次大漲的概率小，需要調整自己的資產結構，將部分房產轉變成金融資產。這也是為什么我們對金融資產的投資長期看好，不僅僅是股市，因為房地產周期過后，大量的不動產會變成金融資產，投向各種金融產品。

搜狐財經：對于房地產市場的后續走向，您有何思考？

管清友：總體來看，一線和二線城市進入階段性企穩，進入到以時間換空間狀態。

此外，一線和二線城市的房價，大概率會穩定在2013年至2015年區間這個水平。如果形勢繼續惡化，很有可能回到2009年的水平，所以這一輪政策出臺與落地至關重要。

房貸利率下調至2%較為合理

與十年期國債收益率持平

搜狐財經：不少人認為租房的收益率已經跑贏存款、甚至國債收益，買房出租成為一個好選擇，您對此有何建議？

管清友：這與房價的變化，以及房屋出租的持續性有關，是一個動態變化的過程。從租金回報率角度看，如果收益率達到十年期國債收益率水平，也就是2%的水平，我認為便是非常好的選擇。

此外，這一輪財政政策、貨幣政策和金融政策的調整，其實是為未來重大結構性改革爭取時間。長期來看，考慮到人口老齡化趨勢，利率繼續下行、逼近至零，應該是相對確定的。

總需求減弱，大量產業肯定要出海，這便涉及到如何激發國內需求的問題，這一次系統性政策調整，對于消費與居民收入均有覆蓋，也采取了相應的措施，但力度還可以更大一些。

總體來看，利率下行是趨勢；但如果國內需求被激發，利率可能還有抬升的可能性，所以后續系統性的改革怎么做很關鍵。

現在還有諸多工具和條件可以促進總需求，短期之內如化債、發放消費券及建立農民群體社保體系等。不妨以3%作為通脹目標，去進行系統性的政策調整，目前實際處在通貨緊縮狀態，從物價上漲結構看，生活必需品價格上漲的幅度較大，需要配合消費券、現金發放和現金補貼等，一旦達成，樓市和股市也會回穩。

但這一點目前很難形成共識，所以我認為財政政策和貨幣政策，力度還可以更大。樓市與股市，更多時候只是個結果，本身就是一個雞生蛋與蛋生雞的問題，想要好轉需要基于整個基本面的改善。

搜狐財經：5年期LPR已降至3.6%，您認為房貸利率降到什么水平合理？

管清友：房貸利率下調應該多頻次、小步快跑，如果一次性大幅下調對商業銀行確實沖擊較大。

對于未來的房貸利率水平，我認為基本要與十年期國債收益率大概持平，就是2%左右。現在確實是金融部門向實體經濟讓利的過程，這個趨勢很難改變，所以下調存量房貸利率是大勢所趨。如果一定要設置一個標準，可能就是與十年期國債收益率持平。

搜狐財經：目前，已有超60城加入存量商品房“收儲”行列，但效果不及預期。您認為，專項債券允許用于土地儲備、收購存量房，能夠徹底改變這一現狀嗎？

管清友：原來為什么進展慢，地方政府需要自己花錢、動用自身的債務指標，而且不少地方政府也并不寬裕；如今則不同，各地均可以申請專項債額度，我認為“收儲”進度會大大加快。

搜狐財經：存量商品房“收儲”后用作保障房，是否會分流購房需求，沖擊商品房價格？

管清友：我們的住房制度，實際上一直走的是“雙軌制”，一個是保障軌，另一個是市場軌。最初沒有土地批租、土地財政循環時，實際上保障軌走的更快，后續允許拍賣土地后，市場軌變快。

對于我們這樣一個大國，就應該住房“雙軌制”，所以當下放開或放松調控是正確的，富人愿意多買房子，銀行做好風險控制即可；保障房恰是政府應該做的，畢竟很多人還買不起房子，所以通過“收儲”和專項債等方式推進保障房建設很有必要。

保障房建設主要集中在大城市，所以對市場的沖擊是必然的，但保障房本來就應該建設，所以“收儲”存量房用作保障房，這就是功能劃分。