太刺激了！

融創掌門人孫宏斌要殺入不良資產了。

這是要抄底房地產？

入局即抄底

雖然孫宏斌入局不良資產還未官宣，但已坐實。

孫宏斌籌備成立“而今資本”，同時，與頭部資管公司接觸，即尋找資金強援。

接下來，我們可能看到的一幕是，孫宏斌以“帶頭大哥”身份，攜各路資金組成“聯合艦隊”殺入房地產不良市場。

孫宏斌是誰，無需贅言，但必須強調——

“春江水暖鴨先知”，作為資深的地產商，孫宏斌對行業的判斷，一定有他的專業理由。而且，孫宏斌本身就是不良資產市場的“老槍”，地產界的“收購王”。

不良資產行業有什么特點？

不良資產的獲利，在市場下行階段兌現是很困難的，只有市場反轉，在下行周期低價拿下的不良資產才會因價格上行，變成高額盈利。

孫宏斌入局不良資產，是否看清了底部和市場反轉的機會？入局與抄底，嚴絲合縫？

嚴絲合縫的，還有公司的名字：“而今”。

“雄關漫道真如鐵，而今邁步從頭越?！边@句膾炙人口的名句，出自《憶秦娥·婁山關》。

詩作誕生于紅軍長征途中的四渡赤水期間。

李可染1964年作《雄關漫道》，展現“雄關漫道真如鐵，而今邁步從頭越”的詩意

眾所周知，那是中國歷史最具轉折意義的時刻之一。

從最危險、最困難中殺出，最終走向勝利……這般意境，放在如今的房地產市場，不僅嚴絲合縫，而且很勵志。

問題是，對于房地產市場來說，要想抄底，有兩個條件：一，你有沒有能力抄底；二，房地產市場是不是見底了。

市場真見底了

第一個條件，孫宏斌的融創自己回答了。

2024年10月17日，融創宣布，將在香港資本市場融資約12億港元。

融資的意思，是孫宏斌把融創的債務問題安頓清楚了，融創可以按照正常的既定路線經營運行，包括融資。

既然有能力融資，當然要把錢投入到收益最大化的市場（債務負擔越重，資金的效益越重要，結果對各方也最有利）。

入局不良資產，在融創外開辟第二戰場，本質就是，孫宏斌看好房地產市場存在的不良資產機遇，比融創本身更具獲利空間。

想想孫宏斌曾經的一系列收購，包括融創本身的案例，只要看好了機會，他既有能力籌錢，也有能力花錢。

第二個條件，房地產市場是不是見底了呢？

和孫宏斌入場不良資產不同，這件事有“官宣”。

2024年10月17日，國務院新聞辦公室舉行新聞發布會。住房城鄉建設部部長倪虹在發布會上表示，中國房地產在系列政策作用下，經過三年不斷調整，市場已經開始筑底。

可能很多人理解，倪部長表態的性質是市場判斷。

那如果不僅是判斷，而且就是對既定事實的描述呢？已經清清楚楚告訴我們了，我們還不敢相信？

……真的嗎？

我們就再重溫當下的政策面，看能不能確認倪部長所說的這個趨勢。

10月17日的新聞發布會，也是對目前房地產市場政策的綜合解釋，包括——

四個取消

取消限購、

取消限售、

取消限價、

取消普通住宅和非普通住宅標準。

四個降低

降低住房公積金貸款利率、

降低住房貸款的首付比例、

降低存量貸款利率、

降低“賣舊買新”換購住房的稅費負擔。

兩個增加

新增實施100萬套城中村改造和危舊房改造、

年底前將“白名單”項目的信貸規模增加到4萬億。

“白名單”原則

今后符合“白名單”標準條件的房地產項目，均應該按照“白名單”管理，做到“應進盡進”。

專項債收購

專項債收購存量商品房由地方自主決策、自愿實施。

強大政策支持加市場筑底判斷（描述），意味著什么？

目前，傷痕累累的房地產市場，已經不知不覺間被各種利好政策所充分浸潤。有哪個市場，有這么強、這么細的政策扶持？林園說，A股遍地是黃金。那房地產呢？

當利空出盡，政策面又充滿利好，房地產市場是不是和A股一樣，隨時可能從底部反轉？

其實，政策只是一方面。

三年市場調整所完成的根本性改變，在于房地產市場轉型，確立了新的房地產投資路線圖。

房地產開始正視存量市場。

去庫存、緩開發、保交樓、開發提質、“白名單”、保障房、以舊換新、城市更新等諸多手段，在構底市場的同時，也給了市場新的開發方向。再向下打破這個底，市場已經失去動能了。新的增長點，卻在這種變化間逐漸閃現。

比如，此前《資產洞見》剛剛發文談過華夏幸福。

華夏幸福在債務問題尚還嚴峻的形勢下，已經用“置換帶”將自己的未來發展綁在了新一波產業園發展紅利上。

因為無論是未來城市發展、城市更新、城鄉融合，還是產業落地，或者是新質生產力的孵化，都會依托于產業園。這些動力因素，化成實體，就是房地產市場新的增長點。

房地產市場缺乏突圍增長點嗎？

房企及市場轉型到位了，增長點就出現了。

圖表里的底部

政策面，把機會擺在了臺面。

再讓我們看一看市場面。

上圖表——

2016年10月至2024年10月全國十大城市商品房可售套數變化圖（萬得數據）

萬得數據顯示，全國十大城市商品房可售套數（已取得許可證，尚未售出），在2020年12月達到最高點（約77萬套）。之后，這一數據雖然始終處于高位，但整體處于下降通道，至2024年9月，約為73萬套。10大城市差不多是1年下降1萬套。

2016年8月至2024年10月全國30大中城市成交套數變化圖（萬得數據）

萬得數據顯示，在房地產市場供給套數降低的同時，全國30大中城市成交套數也大幅萎縮。2024年9月成交約6萬套，已是歷史新低——為2016年以來，交易量最低的9月。

那么，這種供需雙降的市場狀態，是否意味著市場底部呢？

我們再看國家統計局的兩張圖表——

2023年1月至2024年9月全國房地產開發企業本年到位資金增速圖（國家統計局）

全國房地產市場到位資金的增速在2024年9月依然為-20%，但是，這一指標已呈現出輕微卻明顯的回溫。到9月為止的2024年，拉出的是一條緩緩向上的曲線。

2023年1月至2024年9月全國房地產景氣指數圖（國家統計局）

全國房地產景氣指數曲線與投資曲線如出一轍。雖然圖表顯示，景氣指數還處在國家統計局標準下的“較低水平”（95以下），但是，指數軌跡同樣也是緩緩向上的曲線。

以上兩張圖表，都高度疑似成功筑底的形態。

再來看一個筑底反彈形態的圖——

2015年至2024年萬得房地產指數圖表（萬得數據）

萬得房地產指數是以上市房地產公司為對象編制的。

這條指數曲線與滬深300指數趨勢基本一致。在2020年后，房地產指數曲線明顯弱于滬深300，但趨勢大體相同。在滬深300觸底反彈的同時，房地產指數也同步反彈。值得注意的是，房地產業的凈虧損，在觸底反彈之前，出現了大幅縮減。也就是說，從上面這張圖表看，上市房地產業績有所改善，回暖有一定支撐。

下面再來看兩條真正昂首向上的曲線——

2023年12月至2024年9月全國土地成交均價曲線（萬得數據）

2023年12月至2024年9月全國土地溢價率曲線（萬得數據）

一線城市的土地成交價漲起來了！

一線城市的土地溢價率漲起來了！

這意味著什么？

意味著一線城市的開發商，先行感知到市場的變化，開始啟動了。

這回理解孫宏斌了吧？

兩張圖表的發力狀態，與孫宏斌介入房地產市場不良資產、與筑底的“官宣”，是同步發生的。

孫宏斌不是一個人。

只不過，他是不小心把槍打響的那個人。

房地產市場是否真正筑底，肯定還需要時間來驗證，但是，逐利資金不能等時間，而要靠判斷。所謂“大膽資本”，看得到利益，就能足夠大膽。

值班編委：馬琳

編輯：韓澗明

審讀：戴士潮