文｜鄧浩志

“珠江琶”是廣州核心？這個概念有問題

上周我在直播間說，所謂廣州核心概念的“珠金琶”，其實不成立，因為金融城是

明顯掉隊的。

最近某商業(yè)機構(gòu)繪制了廣州甲級寫字樓存量分布熱力圖“配圖”：

圖中能清晰看到廣州辦公區(qū)域的熱度表現(xiàn)，其中珠江新城，琶洲西，體育中心板塊屬第一梯隊；而琶洲東、越秀區(qū)的環(huán)市路、北京路、東風路等板塊屬于第二梯隊。金融城只能算第三梯隊。

相比較而言，廣州的現(xiàn)在和未來都在珠江新城，有規(guī)模，確定性也最高。其次是琶洲，未來有前途，也比較確定。金融城是最不行的，商業(yè)，辦公都起來了，但大多都是空置的。只是表面上看很光鮮亮麗而已。

問題主要有幾個方面：

一則開發(fā)的都是央國企，拿的時候就有點ZZ任務的意思，實際上在經(jīng)營上，他們是有先天不足的。由于幾乎沒有民企參與，所以這里只能求穩(wěn)，很難有活力。

二是定位有問題。金融城主打金融業(yè)，但廣州又不是國家金融中心，本身金融業(yè)也不太發(fā)達。再加上南沙起步區(qū)也定位金融，甚至廣州期交所也在南沙，這與金融城形成了競爭。而且深圳就在廣州旁，想后面發(fā)力也難。

三是近年廣州經(jīng)濟情況，這個大家都懂，核心的房地產(chǎn)、汽車都大幅下滑，貿(mào)易表現(xiàn)也一般般，在整體沒有增量甚至萎縮的情況下。商辦繼續(xù)維持較高空置率也是必然的。

所以我的結(jié)論是：

金融城雖然都是高大上的寫字樓，但租金和出租率你只能選一個。要么使用率低，就業(yè)人口少。要么不再高大上，必須更接地氣。住宅方面也無法和珠城和琶洲比，至少差一個級別。

所以“珠金琶”這個概念不成立。廣州的核心，仍然是體育中心——珠城——琶洲這一條線。

商品房市場呈現(xiàn)出階段性企穩(wěn)的趨勢

自去年四季度開始刺激樓市，至今已經(jīng)是第四輪，和過去三次刺激政策出現(xiàn)的回升相比，開始的戲路是一樣的，都是先出政策，然后大力宣傳，然后市場回暖。然后呢？過去三次都是市場回暖一個月之后，就又開始降溫了，市場熱度回到了政策出臺前的水平，甚至低于此前水平。

而這次是持續(xù)出政策，從央行到發(fā)改委，到財政部到住建部。持續(xù)宣傳引導，打開所有的官媒和自媒體，都是清一色的樓市復蘇新聞，悲觀內(nèi)容一掃而光。至目前為止，大灣區(qū)幾個主要城市的樓市基本仍然保持一定的熱度，十一之后樓市雖然有所降溫，但市場活躍程度依然高于9月份的平均水平不少。新政效果“一月游”，這次似乎沒有再次出現(xiàn)。出現(xiàn)了一絲喜人的新情況。

至于后市，我認為還是要關(guān)注股市的短期波動和后續(xù)政策的出臺，政策方面，遠的要關(guān)注美國大選和美聯(lián)儲調(diào)整利率的舉動，近的要看財政部刺激經(jīng)濟的具體規(guī)模，央行進一步實施寬松貨幣政策，以及各地方是否有更積極的舉措釋放市場購買力。

廣州多家銀行接到通知：房貸商貸利率不得低于公積金貸款

有意思，不是通過降低公積金貸款利率顯示其優(yōu)勢，而是通過阻止商貸不得進一步下調(diào)而鞏固其優(yōu)勢。這種非市場化操作，對商業(yè)銀行，貸款者，甚至公積金繳納人都不公平，甚至影響了資金使用效率，降低了資源配置效率。其實商貸持續(xù)下降公積金可以繼續(xù)降啊。存款利率降了，商貸也降了，憑什么公積金不能繼續(xù)降？畢竟繳納者是真金白銀給了錢的，國家政策也是實實在在扶持的，利率低于商貸是理所當然，甚至是必須的。