上篇文章寫了御翠園這個新盤的測評，作為御翠園的競品，我也去看了月初開盤的大熱樓盤北京宸園，這個盤賣的非常快，首開賣了61.5億，10w單價，145平起的豪宅。

1、地理位置及配套

北京宸園位于北京市朝陽區(qū)酒仙橋南路與酒仙路交叉路口東南側(cè)。臨近地鐵14號線、12號線，高鐵北京朝陽站，屬于酒仙橋板塊，酒仙橋這塊在朝陽來說不是很好的商圈，比較亂，好在配套比較成熟，交通也方便。快速通達(dá)三里屯商圈、國貿(mào)CBD商圈、望京商圈、第三使館區(qū)商圈等城市核心商圈。產(chǎn)業(yè)豐富，高鐵、飛機(jī)非常方便。

同時亮馬河北路(已開工建設(shè))貫穿東西，酒仙橋路橫貫?zāi)媳薄?/p>

教育：

板塊內(nèi)在教育上引進(jìn)九年一貫制北京一流名校，據(jù)說主體為清華大學(xué)附屬中學(xué) (九年一貫制 )，教育資源持續(xù)升級。

生態(tài)：

依托亮馬河、壩河及朝陽公園等城市河園生態(tài)，板塊內(nèi)部更新增規(guī)劃公園綠地面積約3.2公頃。北京宸園對面即配置休閑綠地公園。同時直線距離約1.5公里有朝陽公園、將府公園；直線距離約2公里麗都公園、東風(fēng)公園、四得公園。

商業(yè)：

直線距離約800米頤堤港簇?fù)恚患s6.5公里是SKP、國貿(mào)商圈；798、751、民生美術(shù)館等藝術(shù)文化資源就在周邊。也有多家大型商業(yè)中心，一站式休閑娛樂購物。購物娛樂很方便。

醫(yī)療：

附近醫(yī)院有：北京華信醫(yī)院、國醫(yī)之家中醫(yī)醫(yī)院、和睦家醫(yī)院、美中宜和醫(yī)院等，對于新房來說，這個醫(yī)院配套還算可以了。

2、項(xiàng)目情況

項(xiàng)目地址：北京市朝陽區(qū)酒仙橋南路與酒仙路交叉路口東南側(cè)，改善盤。14棟樓共606戶。145平的是220多套，165平網(wǎng)上的380套，算上贈送得房率93%左右。

這個項(xiàng)目開盤時候非常火爆，當(dāng)天賣出了60億，這個項(xiàng)目火爆的核心原因是10萬＋的銷售價，裝標(biāo)很高，戶型非常好。還有就是東四環(huán)是傳統(tǒng)豪宅區(qū)域，酒仙橋有較大的上升潛力。有四種戶型：145平四室兩廳兩衛(wèi)1500萬上下、165平四室兩廳三衛(wèi)1700萬上下；220㎡ 四房兩廳三衛(wèi)2200萬上下，249㎡ 四房兩廳三衛(wèi)2500萬上下。

項(xiàng)目基礎(chǔ)信息

交房日期：2027年8月30交房

總占地面積（住宅）：37684.2㎡

地上建筑面積（計(jì)容）：101610.41㎡

容積率：2.5/2.8

交付標(biāo)準(zhǔn)：精裝交付

面積區(qū)間：建面約143㎡～249㎡

建筑風(fēng)格：住宅/現(xiàn)代 | 社區(qū)入口/宋風(fēng)

物業(yè)公司：中建智地物業(yè)

項(xiàng)目地址：朝陽區(qū)北京市朝陽區(qū)酒仙橋南路與酒仙路交叉路口東南側(cè)

噪音方面：除了項(xiàng)目西南側(cè)是45m寬的雙向6車道酒仙橋路外，其他方向的路是30m寬以下的雙向雙車道，沒有大路。

戶型情況：

建筑面積約145㎡ 四房兩廳兩衛(wèi)。

建筑面積約165㎡ 四房兩廳三衛(wèi)。

建筑面積約220㎡ 四房兩廳三衛(wèi)。

建筑面積約249㎡ 四房兩廳三衛(wèi)。

具體戶型如下：

達(dá)觀 | 建筑面積約145㎡ 四房兩廳兩衛(wèi)

遐遠(yuǎn) | 建筑面積約165㎡ 四房兩廳三衛(wèi)

騁懷 | 建筑面積約220㎡ 四房兩廳三衛(wèi)

曠游 | 建筑面積約249㎡ 四房兩廳三衛(wèi)

有兩個樣板間，裝修標(biāo)準(zhǔn)真的挺高的了，畢竟豪宅。

3、綜合分析

該項(xiàng)目位于朝陽酒仙橋板塊，距東四環(huán)直線距離約1km，距離第三使館區(qū)直線約2.5公里，距離國貿(mào)CBD也很近，這里可是富人云集的地方，稀有的朝陽成片豪宅區(qū)，匯聚北京眾多單價約14萬+以上豪宅。如棕櫚泉、泛海、縵合北京、融創(chuàng)one9等。亮馬河壩河濱水規(guī)劃建設(shè)，也有利于沿線的豪宅生活區(qū)的延伸。

首開61.5億的戰(zhàn)績可圈可點(diǎn)，北京宸園的火爆在一定程度上帶動了豪宅的信心，成為一個很好的信號，只要產(chǎn)品力強(qiáng)，那就是有市場。還有就是東四環(huán)傳統(tǒng)豪宅區(qū)域的稀缺性(朝陽公園板塊，太陽宮板塊，三元橋板塊，亞運(yùn)村板塊），酒仙橋區(qū)域也算是一個潛力股，酒仙橋的各種規(guī)劃的落地，使得東四環(huán)豪宅即將連成片，連片后，頂級豪宅區(qū)域更加凸顯。酒仙橋路的擴(kuò)建，亮馬河北路的建設(shè)使得交通上更加打通了酒仙橋區(qū)域，12線將臺西站也將開通，教育上也會引入名校資源，酒仙橋板塊將得到升級。

產(chǎn)品上，北京宸園采用三進(jìn)庭院，飛瀑園林，水晶宮殿式入戶大門，外立面干掛石材，擁有中建智地最高端豐富的會所，包括健身模塊(傳統(tǒng)健身區(qū)域，擊劍，高爾夫，壘球，搏擊），商務(wù)模塊(酒廊），休閑模塊(茶室，棋牌室，spa），高端私宴模塊組成。高使用率的145.165.220.250四種面積的戶型(得房率90％?），層高都在3米?，這與同等水平產(chǎn)品比已經(jīng)領(lǐng)先了很多。同時裝修標(biāo)準(zhǔn)就非常高了，大金，博世，3M，華為，西門子，大戶型還有嘉格納廚電，德國柏麗櫥柜，勞芬浴缸等。

北京宸園二手房的競品分析：

泛海國際10.5w/平米，棕櫚泉約10.2萬/平米，這樣看的話，新房北京宸園的價格并不算高。

北京宸園新房競品分析：

競品新房有御翠園和中建璞園PARK。

御翠園，成交價在7.6萬+/平方，御翠園毛坯交付，北京宸園為精裝修，北京宸園戶型和得房率更有優(yōu)勢，御翠園單價更有優(yōu)勢。

中建璞園PARK，園林環(huán)境更有優(yōu)勢，價格更便宜，北京宸園地理位置更有優(yōu)勢，交通更方便。

4、優(yōu)缺點(diǎn)分析

先說優(yōu)點(diǎn)：

北京宸園，10月首開就賣出60億+。東四環(huán)的認(rèn)可度還是很高的。該項(xiàng)目位于朝陽酒仙橋板塊，距東四環(huán)直線距離約1km，雙地鐵加持，快速通達(dá)國貿(mào)CBD商圈、第三使館區(qū)商圈等城市核心商圈。距離第三使館區(qū)直線約2.5公里，距離國貿(mào)CBD也很近，同時該區(qū)域是稀有的朝陽成片豪宅區(qū)，匯聚北京眾多單價約14萬+以上豪宅。如棕櫚泉、泛海、縵合北京、融創(chuàng)壹號院等，距離高鐵站、飛機(jī)場都比較近，出行方便，同時酒仙橋城改項(xiàng)目一期已經(jīng)完成，二期征收地塊正在啟動，搬遷時間預(yù)計(jì)為2025年3月之前。改造后該片的整體價值會有提升，城市界面也會好很多。

再說缺點(diǎn)：

說缺點(diǎn)的話，就是目前周邊地塊在陸續(xù)搬遷，到時候會比較亂。隨著征地活動的推進(jìn)，會得到改善。

好了，關(guān)于北京宸園的分析就是這些了，想看新房的小伙伴可以找我?guī)Э矗^對返傭多。