上篇文章寫(xiě)了御翠園這個(gè)新盤(pán)的測(cè)評(píng)，作為御翠園的競(jìng)品，我也去看了月初開(kāi)盤(pán)的大熱樓盤(pán)北京宸園，這個(gè)盤(pán)賣(mài)的非常快，首開(kāi)賣(mài)了61.5億，10w單價(jià)，145平起的豪宅。

1、地理位置及配套

北京宸園位于北京市朝陽(yáng)區(qū)酒仙橋南路與酒仙路交叉路口東南側(cè)。臨近地鐵14號(hào)線、12號(hào)線，高鐵北京朝陽(yáng)站，屬于酒仙橋板塊，酒仙橋這塊在朝陽(yáng)來(lái)說(shuō)不是很好的商圈，比較亂，好在配套比較成熟，交通也方便。快速通達(dá)三里屯商圈、國(guó)貿(mào)CBD商圈、望京商圈、第三使館區(qū)商圈等城市核心商圈。產(chǎn)業(yè)豐富，高鐵、飛機(jī)非常方便。

同時(shí)亮馬河北路(已開(kāi)工建設(shè))貫穿東西，酒仙橋路橫貫?zāi)媳薄?/p>

教育：

板塊內(nèi)在教育上引進(jìn)九年一貫制北京一流名校，據(jù)說(shuō)主體為清華大學(xué)附屬中學(xué) (九年一貫制 )，教育資源持續(xù)升級(jí)。

生態(tài)：

依托亮馬河、壩河及朝陽(yáng)公園等城市河園生態(tài)，板塊內(nèi)部更新增規(guī)劃公園綠地面積約3.2公頃。北京宸園對(duì)面即配置休閑綠地公園。同時(shí)直線距離約1.5公里有朝陽(yáng)公園、將府公園；直線距離約2公里麗都公園、東風(fēng)公園、四得公園。

商業(yè)：

直線距離約800米頤堤港簇?fù)恚患s6.5公里是SKP、國(guó)貿(mào)商圈；798、751、民生美術(shù)館等藝術(shù)文化資源就在周邊。也有多家大型商業(yè)中心，一站式休閑娛樂(lè)購(gòu)物。購(gòu)物娛樂(lè)很方便。

醫(yī)療：

附近醫(yī)院有：北京華信醫(yī)院、國(guó)醫(yī)之家中醫(yī)醫(yī)院、和睦家醫(yī)院、美中宜和醫(yī)院等，對(duì)于新房來(lái)說(shuō)，這個(gè)醫(yī)院配套還算可以了。

2、項(xiàng)目情況

項(xiàng)目地址：北京市朝陽(yáng)區(qū)酒仙橋南路與酒仙路交叉路口東南側(cè)，改善盤(pán)。14棟樓共606戶(hù)。145平的是220多套，165平網(wǎng)上的380套，算上贈(zèng)送得房率93%左右。

這個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)時(shí)候非常火爆，當(dāng)天賣(mài)出了60億，這個(gè)項(xiàng)目火爆的核心原因是10萬(wàn)＋的銷(xiāo)售價(jià)，裝標(biāo)很高，戶(hù)型非常好。還有就是東四環(huán)是傳統(tǒng)豪宅區(qū)域，酒仙橋有較大的上升潛力。有四種戶(hù)型：145平四室兩廳兩衛(wèi)1500萬(wàn)上下、165平四室兩廳三衛(wèi)1700萬(wàn)上下；220㎡ 四房?jī)蓮d三衛(wèi)2200萬(wàn)上下，249㎡ 四房?jī)蓮d三衛(wèi)2500萬(wàn)上下。

項(xiàng)目基礎(chǔ)信息

交房日期：2027年8月30交房

總占地面積（住宅）：37684.2㎡

地上建筑面積（計(jì)容）：101610.41㎡

容積率：2.5/2.8

交付標(biāo)準(zhǔn)：精裝交付

面積區(qū)間：建面約143㎡～249㎡

建筑風(fēng)格：住宅/現(xiàn)代 | 社區(qū)入口/宋風(fēng)

物業(yè)公司：中建智地物業(yè)

項(xiàng)目地址：朝陽(yáng)區(qū)北京市朝陽(yáng)區(qū)酒仙橋南路與酒仙路交叉路口東南側(cè)

噪音方面：除了項(xiàng)目西南側(cè)是45m寬的雙向6車(chē)道酒仙橋路外，其他方向的路是30m寬以下的雙向雙車(chē)道，沒(méi)有大路。

戶(hù)型情況：

建筑面積約145㎡ 四房?jī)蓮d兩衛(wèi)。

建筑面積約165㎡ 四房?jī)蓮d三衛(wèi)。

建筑面積約220㎡ 四房?jī)蓮d三衛(wèi)。

建筑面積約249㎡ 四房?jī)蓮d三衛(wèi)。

具體戶(hù)型如下：

達(dá)觀 | 建筑面積約145㎡ 四房?jī)蓮d兩衛(wèi)

遐遠(yuǎn) | 建筑面積約165㎡ 四房?jī)蓮d三衛(wèi)

騁懷 | 建筑面積約220㎡ 四房?jī)蓮d三衛(wèi)

曠游 | 建筑面積約249㎡ 四房?jī)蓮d三衛(wèi)

有兩個(gè)樣板間，裝修標(biāo)準(zhǔn)真的挺高的了，畢竟豪宅。

3、綜合分析

該項(xiàng)目位于朝陽(yáng)酒仙橋板塊，距東四環(huán)直線距離約1km，距離第三使館區(qū)直線約2.5公里，距離國(guó)貿(mào)CBD也很近，這里可是富人云集的地方，稀有的朝陽(yáng)成片豪宅區(qū)，匯聚北京眾多單價(jià)約14萬(wàn)+以上豪宅。如棕櫚泉、泛海、縵合北京、融創(chuàng)one9等。亮馬河壩河濱水規(guī)劃建設(shè)，也有利于沿線的豪宅生活區(qū)的延伸。

首開(kāi)61.5億的戰(zhàn)績(jī)可圈可點(diǎn)，北京宸園的火爆在一定程度上帶動(dòng)了豪宅的信心，成為一個(gè)很好的信號(hào)，只要產(chǎn)品力強(qiáng)，那就是有市場(chǎng)。還有就是東四環(huán)傳統(tǒng)豪宅區(qū)域的稀缺性(朝陽(yáng)公園板塊，太陽(yáng)宮板塊，三元橋板塊，亞運(yùn)村板塊），酒仙橋區(qū)域也算是一個(gè)潛力股，酒仙橋的各種規(guī)劃的落地，使得東四環(huán)豪宅即將連成片，連片后，頂級(jí)豪宅區(qū)域更加凸顯。酒仙橋路的擴(kuò)建，亮馬河北路的建設(shè)使得交通上更加打通了酒仙橋區(qū)域，12線將臺(tái)西站也將開(kāi)通，教育上也會(huì)引入名校資源，酒仙橋板塊將得到升級(jí)。

產(chǎn)品上，北京宸園采用三進(jìn)庭院，飛瀑園林，水晶宮殿式入戶(hù)大門(mén)，外立面干掛石材，擁有中建智地最高端豐富的會(huì)所，包括健身模塊(傳統(tǒng)健身區(qū)域，擊劍，高爾夫，壘球，搏擊），商務(wù)模塊(酒廊），休閑模塊(茶室，棋牌室，spa），高端私宴模塊組成。高使用率的145.165.220.250四種面積的戶(hù)型(得房率90％?），層高都在3米?，這與同等水平產(chǎn)品比已經(jīng)領(lǐng)先了很多。同時(shí)裝修標(biāo)準(zhǔn)就非常高了，大金，博世，3M，華為，西門(mén)子，大戶(hù)型還有嘉格納廚電，德國(guó)柏麗櫥柜，勞芬浴缸等。

北京宸園二手房的競(jìng)品分析：

泛海國(guó)際10.5w/平米，棕櫚泉約10.2萬(wàn)/平米，這樣看的話(huà)，新房北京宸園的價(jià)格并不算高。

北京宸園新房競(jìng)品分析：

競(jìng)品新房有御翠園和中建璞園PARK。

御翠園，成交價(jià)在7.6萬(wàn)+/平方，御翠園毛坯交付，北京宸園為精裝修，北京宸園戶(hù)型和得房率更有優(yōu)勢(shì)，御翠園單價(jià)更有優(yōu)勢(shì)。

中建璞園PARK，園林環(huán)境更有優(yōu)勢(shì)，價(jià)格更便宜，北京宸園地理位置更有優(yōu)勢(shì)，交通更方便。

4、優(yōu)缺點(diǎn)分析

先說(shuō)優(yōu)點(diǎn)：

北京宸園，10月首開(kāi)就賣(mài)出60億+。東四環(huán)的認(rèn)可度還是很高的。該項(xiàng)目位于朝陽(yáng)酒仙橋板塊，距東四環(huán)直線距離約1km，雙地鐵加持，快速通達(dá)國(guó)貿(mào)CBD商圈、第三使館區(qū)商圈等城市核心商圈。距離第三使館區(qū)直線約2.5公里，距離國(guó)貿(mào)CBD也很近，同時(shí)該區(qū)域是稀有的朝陽(yáng)成片豪宅區(qū)，匯聚北京眾多單價(jià)約14萬(wàn)+以上豪宅。如棕櫚泉、泛海、縵合北京、融創(chuàng)壹號(hào)院等，距離高鐵站、飛機(jī)場(chǎng)都比較近，出行方便，同時(shí)酒仙橋城改項(xiàng)目一期已經(jīng)完成，二期征收地塊正在啟動(dòng)，搬遷時(shí)間預(yù)計(jì)為2025年3月之前。改造后該片的整體價(jià)值會(huì)有提升，城市界面也會(huì)好很多。

再說(shuō)缺點(diǎn)：

說(shuō)缺點(diǎn)的話(huà)，就是目前周邊地塊在陸續(xù)搬遷，到時(shí)候會(huì)比較亂。隨著征地活動(dòng)的推進(jìn)，會(huì)得到改善。

好了，關(guān)于北京宸園的分析就是這些了，想看新房的小伙伴可以找我?guī)Э矗^對(duì)返傭多。