文/狗蛋分蛋

10月25日，金隅集團北京新項目案名公布，名為“北京隅·東序”。當天項目同步更新了一些打造細節，不少人拿到資料后有些詫異：

這居然是個豪宅產品。

詫異的原因，倒不是因為地塊不行，項目位于朝陽區十八里店朝陽港，北京東四環的一員。

東四環是北京最“硬”的豪宅板塊之一，前兩天李嘉誠7.6折賣的“御翠園”就在附近，此外還有星河灣、泛海國際等知名的豪宅扎堆，房價遍地14萬+。可以說這里出豪宅，很平常。

主要原因，還在于房企本身。

一來金隅集團在十八里店曾打造過三個項目，都以初、中端改善為主，這三個項目同屬一個產品序列，即“云筑系”的一、二、三期。

今年6月，金隅集團拿地當天，不少媒體寫公告時連地塊項目名字都想給人家好了，叫“云筑四期”，結果冷不丁“改善”變“豪宅”，有些出乎大家的預料。

二來，金隅集團之前在北京的項目，多以共有產權房項目為主，近年來才開始有一些改善項目入市，用網友的話來講，房企本身：

可能沒有豪宅基因。

說起金隅集團，可能很多人對它印象不深，這是一家北京本土國企。

2023年中指院房企權益銷售榜單上，金隅集團以182.8億的成績，排名第60。在北京本土國企開發商中，相比于北京城建、首開、北京建工等，金隅集團成績靠后，存在感也稍弱。

金隅集團搞建材起家，前身是北京市建筑材料工業局，如今金隅集團主營兩大業務板塊，分別是水泥和地產。

金隅的水泥板塊業務，在全國更出名，2016年與冀東水泥重組后，金隅也一度被稱為中國的“北方水泥大王”，目前金隅集團還是全國第三大水泥產業集團。

金隅集團的營收，主要同樣來自水泥和地產業務。

根據2023年年報，去年金隅集團總營收1079.5億，水泥所處的綠色建材板塊貢獻了794.7億，占比73%。地產開發及運營貢獻301.2億、占比27%。

和很多涉足地產的國企一樣，在毛利潤這塊，金隅的地產業務遙遙領先。

去年金隅集團綠色建材業務毛利率僅為8.5%，地產業務毛利率高達18.9%，全年地產貢獻了公司：

約47%的毛利潤。

作為公司最大的利潤奶牛，金隅集團對地產業務線的發展，自然給予了厚望。

金隅集團早在2000年改名時，就有了擴張的動作，是北京最早開啟全國化布局的國企開發商之一。

至今，金隅集團全國房地產項目約170個，業務線涉及北京、上海、天津、重慶、杭州、南京、唐山、蘇州等17個城市，形成了“立足北京，輻射京津冀、長三角、成渝經濟區”的發展格局。

遺憾的是，雖然擴張夠早，攤子夠大，但金隅集團大部分城市的發展始終不溫不火，也幾乎沒有留下什么令人影響深刻的產品案例。

比如在上海。

金隅集團2014年進入上海，算是最早布局上海的外地國企開發商之一，但至今十年時間，金隅只在上海做出了4個項目。

要說是因為國企一貫的謹慎風格？也不全是，金隅拿地時非常激進。四個項目中，有三宗都是溢價拿地，其中最高的一個溢價率48.2%，報價時甚至比第二名多報了2.52億元，近10%。

2020年7月，金隅以38%溢價，8.53萬元/㎡，經95輪激戰拿下了楊浦區東外灘地塊，刷新了當地單價地王，金隅也借此成功進入了上海城央。

本以為金隅將在此大展身手，誰想拿地兩年多，直到2022年中，項目才開盤，名為“金隅外灘東岸”。如今又是兩年多過去，項目還有房源在售。

關于這個項目，市場的議論集中在打造品質上。

今年4月，有網友在小紅書上吐槽：金隅外灘東岸小戶型產品得房率低得可憐，餐廳像個過道，一家三口坐著都擠。

關鍵小區附近還有個“通風塔”，風塔用于排放上海北橫通道（隧道路段）東段80%的廢氣，存在環境污染的可能。按網友的說法：

很難想象這是個總價過千萬的項目。

事實上，除了上海金隅在其他地方打造項目，也經常被業主吐槽。

今年6月，常州某業主發小紅說自己“高價上車了個天坑”。

前期被銷售吹噓“高端”一頓PUA，錢交完項目落地一看，兩眼一黑：入戶門正對消防栓，站人都困難，別說家具了，試想以后的生活，就是每天——

“開門見栓”

此外，之前金隅集團在北京、天津、南京、杭州等多地的項目，都曾有過因為產品減配或質量問題，遭遇業主維權的事件。

今年4月，金隅集團黨委書記、董事長姜英武開會時說：“金隅集團的核心功能是造好材料、建好房子。”好材料這塊，大家沒什么研究，至于好房子，不少維權的業主都說，金隅的“高端”住宅：

品質做得像回遷房。

狗蛋曾經說過，品質下滑，根本原因是利潤空間壓縮。

這話放到這幾年的金隅身上也適用，但是放到2020年之前，可能得反過來品品。

比如2019年，金隅集團地產業務毛利潤率高達33.9%，同年同為國企的建發也才只有25.86%。

到了2023年，雖然金隅毛利潤率已經一路滑坡到了18.9%，卻也高于建發的11.1%，越秀的15.3%，龍湖的14.3%。

只能說，作為集團主要的利潤來源，金隅地產板塊在找利潤這塊，可能已經“功法大成”。

2016年，金隅集團以平均溢價率超過480%的價格，拿下了天津空港新區三宗土地，地產圈瞬間炸鍋，都在感嘆金隅“藝高人膽大”。

如今近8年時間過去，天津空港項目的累計總投資額為70.56億元，扣除57.5億元的土地成本，8年投入不過13億元。除了2020年時開盤的“金隅云筑”住宅項目，很多規劃，還停留在紙面上。

2020年，有人花了超越周圍新房價格近2倍，4萬多元/㎡購入項目，如今因為樓市下行，加上規劃兌現問題，已經虧麻了。有業主在社交媒體上發問：

拿了地為啥不抓緊開發呢？

截至2023年底，金隅集團土儲權益規劃建面大概是586.02萬平方米，在百強房企中只能排到中游。

問題是，金隅消耗土儲速度偏慢，2023年，金隅集團商品房簽約銷售面積96.36萬平方米。

此外，金隅集團可能還有部分沒有計入規劃建面的自有土地。

比如在北京，今年8月金隅集團官微發布：“其在海淀區自有存量土地約648.82公頃“。當然這些土地不計入土儲也是有原因的，很多都是工業用地，并不能直接拿來進行開發。

不過就算如此，即使沒有任何新增土地進賬，金隅集團的土地儲備，也可供其開發近5-10年。

至于業主提出的問題，只能用鐵柱一個學會計朋友的話來說：地拿在手里叫資產，漲價了叫投資回報，做成項目就變成了負債，賣不出去叫業績壓力。

關鍵這兩年，金隅地產板塊的業績壓力更大了。

今年上半年，金隅集團預計實現歸母凈利潤為負的7.5億~9.5億，這也是自金隅A股上市以來，近13年的首次虧損。

除了市場水泥需求疲軟外，另一個重要原因是集團地產板塊業績滑坡。

今年1-9月，金隅集團銷售為51.3億，百強房企排名96。去年同期，金隅銷售額排名61位，金額為145.1億，今年還不到去年的零頭，下降非常明顯。

虧損半年報交出時，在會議上董事長姜英武強調：

下半年把治虧扭虧作為頭等大事。

最近要扭虧為盈的房企不少，但喊出下半年就要“扭虧”的，好像就只有金隅了。只是目前來看，實現難度不小。

這幾年產品力崛起，建發也好，越秀也好，各地國企開發商大多都在集中打造一個產品系、一個有自身特色的標簽，從而形成市場競爭力。

金隅產品的低存在感，在如今行情下，越來越吃虧。

金隅高層可能很早就已經意識到了問題所在。

近些年金隅的項目總會喊出“高端”的口號，只是產品力方面有些力不從心。其實產品力提升難，在以往國企開發商中不算罕見，主流做法，是廣泛納取行業人才加入，通俗講叫“挖墻腳”。

但相比其它國央企，金隅近年似乎很少引入知名經理人，金隅集團總部及各地區公司管理層，大多都是體系內二十年、十年以上的老人。

有人說，金隅集團老國企的包袱太重了。

從去年開始，金隅集團聚焦北京市場的勢頭非常明顯，2023年其在北京的銷售額占比已經從上一年的27%，提升到了43%。

10月31日，金隅再度出手，以底價27億在豐臺中關村科技園拿地。算上這宗地塊，今年金隅在北京拿地金額近91億，可以超越中海，排進北京房企拿地排名前三。

這個地塊指導價9萬/㎡，周圍新房競品不少，一公里范圍內中建東孚的改善盤“中建云境”，現在售價7字頭，中海的豪宅“豐和三號院”單價也只有8.5萬/㎡左右，金隅新項目的壓力估計不小。

說回原話題，金隅想要在北京這樣競爭更激烈的市場重新站穩腳跟，在產品力方面還得再突破，一個新的標簽，很有必要。

最近，北京這個金隅集團首入豪宅市場的項目——“北京隅·東序”，就是一個證明自己的機會。

對于項目而言，重回北京的投名狀、新產品標簽的梳理、本身的業績、去化......身上的擔子可謂不輕。

金隅集團同樣對這個項目給予厚望。

據金隅官方宣傳資料，項目名中的“東序”，一方面寓意著“開辟東四環世界豪宅的全新序作”，另一方面，也承載著金隅產品系向豪宅升級的寄托。

只是翻開“東序”產品頁，項目的主力戶型被定在了95㎡-189㎡。是不是東四環豪宅的全新序作不好說，鐵柱好奇的是：

95平的豪宅該怎么呈現？