延期交付、私自降標(biāo)、貨不對(duì)板…當(dāng)期房維權(quán)成為一種日常。

近年來，樓市有個(gè)現(xiàn)象值得玩味：那就是業(yè)主的維權(quán)時(shí)間線在不斷的提前。以往的“交付維權(quán)”，慢慢變成了“買房即維權(quán)”，品牌房企也不能幸免。

那到底是買房人故意“瞎胡鬧”，還是開發(fā)商“良心變質(zhì)”，得看你站在什么立場(chǎng)。

說實(shí)話，這幾年買過期房，尤其是雙限地期房的朋友都知道，房屋質(zhì)量下滑肉眼可見，預(yù)售對(duì)外宣傳時(shí)是一個(gè)樣，等拿房的過程又是另外一個(gè)樣。

兩、三年等待期，市場(chǎng)早已大變樣！留在業(yè)主的，是剪不斷、理還亂的心塞奔波。

01

買房人維權(quán)難，不是一天兩天了！

難于業(yè)主們沒有合理反饋訴求的通道，沒有一個(gè)專門部門來受理、從頭到尾幫助他們解決問題直至整改完畢。

甚至有些樓盤還沒等房子建好，房企資金鏈先出現(xiàn)問題，拿房預(yù)期降低已是最低要求，更別提售后整改溯源。這期間，購房人權(quán)益沒有被重視保護(hù)，反倒被各種條框限制住。

明知外界指望不上，無奈之下，業(yè)主們只能自發(fā)團(tuán)結(jié)，破罐子破摔，做出一些看似不合規(guī)的極端舉動(dòng)，來引起相關(guān)部門的重視。像一些業(yè)主所說，有些開發(fā)商躺的太平了，如果“鬧”能解決問題，業(yè)主們寧愿上鏡出丑來推進(jìn)問題的解決。

坦白講，房價(jià)下跌是全國大行情不可控，但房屋質(zhì)量拉胯往往是人為因素，絕非個(gè)案。相關(guān)部門有必要便衣走訪，傾聽底層心聲，到底是購房人吃飽撐的“瞎胡鬧”還是房屋本身確實(shí)“與宣傳之初存在嚴(yán)重出入”，只有經(jīng)歷過才能感同身受。

大道理都懂，業(yè)主們合理的訴求得不到重視，或長期得不到推進(jìn)，契約精神一旦被打破，狼來了就再也沒人信了。

02

啰嗦了這么多，恰好也是接到粉絲爆料，今天我們就來說說位于江北城南中心的天悅風(fēng)華，江北雙央企盤，距離12月份交付還有不到兩個(gè)月，小區(qū)大框架基本呈現(xiàn)，實(shí)景兌現(xiàn)對(duì)當(dāng)初賣房時(shí)相差甚遠(yuǎn)。

在某書平臺(tái)，有不少業(yè)主發(fā)布了天悅風(fēng)華的實(shí)景圖片，也是本次小區(qū)存在問題較多的點(diǎn)，一起來看看。 （以下圖片來自業(yè)主分享）

1、墻體外立面凹凸不平，存在鼓包風(fēng)險(xiǎn)，需要進(jìn)一步整改。

2、小區(qū)井蓋排布過于密集，缺乏遮掩物，且部分已生銹，對(duì)比區(qū)域內(nèi)其他幾個(gè)同價(jià)格段小區(qū)，一來不美觀，二來涉及安全隱患。

3、據(jù)業(yè)主表述，“沙盤當(dāng)初展示時(shí)在機(jī)動(dòng)車、消防車道都是有雨棚的，非機(jī)動(dòng)車道沒有，結(jié)果現(xiàn)在不管機(jī)動(dòng)車還是非機(jī)動(dòng)車，雨棚都沒有了。

而實(shí)際圖紙上面確實(shí)也是沒有雨棚的，目前相關(guān)部門給予的回復(fù)也是按圖紙施工，業(yè)主方還是希望開發(fā)商能人性化安全考慮配上雨棚。

地下車庫，對(duì)比同時(shí)期同地段同樣開發(fā)商的樓盤，隔壁是星空頂LED照明，而天悅風(fēng)華入口照明僅用了幾根日光燈。”

4、小區(qū)景觀綠化疑似降標(biāo)，樹苗小且地面綠植裸露明顯。

5、一些公區(qū)問題肉眼可見，房子未交付，有些地方已被損壞或生銹。

說起來天悅風(fēng)華，得把隔壁的天悅錦麟放在一塊說，因?yàn)檫@兩個(gè)項(xiàng)目的地塊都是中糧大悅城拿下的，但合作方不同，天悅錦麟是跟新希望合作，新希望操盤，天悅風(fēng)華是跟央企中鐵建合作，中鐵建負(fù)責(zé)操盤。

（左邊天悅錦麟 右邊天悅風(fēng)華 當(dāng)時(shí)2盤共用一個(gè)售樓處）

03

與新希望合作開發(fā)的天悅錦麟，2021年5月被大悅城&新希望以60.6億競得，樓面價(jià)10754元/㎡，住宅毛坯限價(jià)28000元/㎡。值得一提是，該地塊需要配建綜合體，也是南京首座大悅城的所在地，故地價(jià)只有1萬出頭。

而關(guān)于江北大悅城何時(shí)復(fù)工，一直是江北居民討論的話題。江北大悅城之前因資金問題和股東間的經(jīng)營理念分歧，自去年12月至今，停工已有10個(gè)月有余。

相比天悅風(fēng)華，天悅錦麟優(yōu)勢(shì)明顯，緊靠城南河，南側(cè)即大悅城綜合體，主力面積三種，分別是建面約97㎡三室兩廳兩衛(wèi)、117㎡三室兩廳兩衛(wèi)和135㎡四室兩廳兩衛(wèi)，項(xiàng)目于2021年12月首開，彼時(shí)銷許價(jià)約2.9萬/㎡，另有2500元/㎡裝修包。

折后，實(shí)際成交價(jià)3.1萬/㎡左右。

此盤戶型格局好，裝配標(biāo)準(zhǔn)高，價(jià)格也有優(yōu)勢(shì)，2022年在江北銷量非常好， 是江北當(dāng)仁不讓的紅盤。

而天悅風(fēng)華，前身是2022G13和2022G14兩塊地的合并，在2022月4月被大悅城同一天拿下，后與中鐵建聯(lián)合開發(fā)，樓面價(jià)分別為G13: 17052元/㎡，G14: 17479 元/㎡，住宅毛坯限價(jià)29120元/㎡，基礎(chǔ)限價(jià)31120元/㎡。

2022年12月天悅風(fēng)華首開，當(dāng)時(shí)已與天悅錦麟錯(cuò)開了“銷售黃金檔”，主力面積段為建面約89㎡三室兩廳一衛(wèi)和105㎡三室兩廳兩衛(wèi)，銷許均價(jià)3.1萬/㎡，升級(jí)裝修包2500元/㎡。

據(jù)媒體報(bào)道，當(dāng)時(shí)天悅風(fēng)華首開優(yōu)惠達(dá)到1600+/㎡，折后成交價(jià)約2.8萬-2.9萬/㎡，總價(jià)270萬起就能買到，在江北性價(jià)比很高，首開還實(shí)現(xiàn)搖號(hào)。目前項(xiàng)目還有少量房源在售。

從數(shù)據(jù)對(duì)比可以看出，拿地較早的天悅錦麟整體偏剛改、改善，而后開發(fā)的天悅風(fēng)華主打剛需、走量。地價(jià)方面，前者1萬出頭，商住混合地塊，除了住宅還有綜合體開發(fā)指標(biāo)，后者地價(jià)1萬7，為純粹二類居住用地，靠近在建的地鐵11號(hào)線。

兩家升級(jí)裝修包都是2500元/平，天悅風(fēng)華拿地晚，外立面是保溫一體板為主，對(duì)外宣傳的玻璃皆為三玻兩腔。天悅錦麟則為真石漆和雙玻交付也基本還原。周邊其他后入市的幾個(gè)小區(qū)，諸如海信慧園、中垠G12，地價(jià)普遍都比天悅風(fēng)華低，利潤上更有優(yōu)勢(shì)。

就目前實(shí)景來看，天悅錦麟今年6月份迎來了交付，小區(qū)綠化蔥郁，部分樓棟的入戶單元處還打造了星空頂，質(zhì)感還是不錯(cuò)的。

歸家儀式感做的也不錯(cuò)，入戶大堂部分采用了挑高設(shè)計(jì)，大廳設(shè)置有深綠色的背景墻，感官不錯(cuò)。

車庫入戶也采用了星空頂?shù)脑O(shè)計(jì)，這個(gè)確實(shí)比較難得。

反觀將于今年12月底交付的天悅風(fēng)華，還沒等交付就被業(yè)主瘋狂吐槽，況且很多人當(dāng)初是奔著“雙央企”這塊金字招牌才選擇的天悅風(fēng)華，如今業(yè)主眼里只有失望。

這下也佐證了一個(gè)道理，并不是所有的央企盤都比民企好，最終還得看兌現(xiàn)。

目前江北業(yè)主遇到的降標(biāo)情況，并非個(gè)例，當(dāng)下正是江北樓市最艱難之際，二手房瘋狂踩踏，個(gè)別小區(qū)還沒交付，房子已縮水40%甚至以上，擱誰誰也受不了，

迫于無奈，開發(fā)商也只能隨行就市，降價(jià)跑量。

最可怕的是，江北人口流入不足，新盤還在加碼 供應(yīng) ，尤其對(duì)于一些重倉江北的房企，流動(dòng)性受限就是dj性災(zāi)難！回款不暢，為支付供應(yīng)商貨款+工人薪資，只能從未交付的項(xiàng)目上摳成本。

眼前，期望操盤方扎實(shí)履行央企契約精神，針對(duì)業(yè)主提出問題較多的地方，盡快提升整改，確保質(zhì)、按時(shí)交付。

04

最后說些扎心窩子的題外話：

這兩年隨著市場(chǎng)急轉(zhuǎn)直下，房價(jià)下跌，流速放緩，開發(fā)商利潤被成本吞噬，其實(shí)景兌現(xiàn)也有所打折。

前有四五萬一平的主城改善，后有兩三萬一平的新城剛改，維權(quán)路上的心裂歷程想必參與過的人都深有體會(huì)。

客觀說，如今維權(quán)不像前幾年，降價(jià)就去售樓處鬧，現(xiàn)在的維權(quán) 有力有據(jù)，品質(zhì)確實(shí)出現(xiàn)嚴(yán)重降標(biāo)， 無論如何都應(yīng)該給予聲援。

比如交房的裝修達(dá)不到宣傳的裝修標(biāo)準(zhǔn)，3000元的裝修只值1000元，其背后不乏開發(fā)商偷工減料的因素，但也與限價(jià)和行情下行的大背景息息相關(guān)。

前兩年市場(chǎng)火， 同一家開發(fā)商先后拿下兩塊地，如果前面一個(gè)項(xiàng)目臨近清盤之時(shí)，后面一盤才上市，大多數(shù)要靠前面盤的兌現(xiàn)光環(huán)，來維持后一個(gè)項(xiàng)目的去化。

就是我們經(jīng)常說的所見即所得，給人一種錯(cuò)覺就是“一個(gè)區(qū)域的房企，不太可能會(huì)亂來”。而開發(fā)商精準(zhǔn)拿捏買房人痛點(diǎn)，深知大部分購房者會(huì)在看到上一盤實(shí)景呈現(xiàn)之后，才會(huì)放心在新項(xiàng)目下定。

殊不知，還真有例外。趕上市場(chǎng)下行，開發(fā)商收支均衡不過來時(shí)，常規(guī)的操作無外乎：犧牲（壓縮）后一個(gè)項(xiàng)目的利潤來保前一個(gè)，如果不這樣做，兩盤都得完蛋！

往往后面進(jìn)場(chǎng)的人直至新項(xiàng)目接近尾聲，才會(huì)發(fā)現(xiàn)小區(qū)存在諸多問題，譬如公區(qū)貨不對(duì)板、裝修質(zhì)量降標(biāo)、景觀綠化縮水...這個(gè)時(shí)候，樓盤銷售幾近收官，貨值所剩不多，對(duì)于開發(fā)商來說，虧損可控，也不怕你鬧。

這種潛規(guī)則，你知我知大家知。樓市上漲時(shí)，一切都相安無事。樓市一旦出現(xiàn)問題，以此維權(quán)的則屢見不鮮。

回頭看，這也是眼下期房很多人不愿意買的原因，動(dòng)輒等個(gè)2-3年，誰也不知道會(huì)發(fā)生啥。房價(jià)跌也就認(rèn)了，倘若品質(zhì)拉胯、嚴(yán)重降標(biāo)，誰又能為他們的損失買單？

好的市場(chǎng)需要多方共同努力，而不是充耳不聞，視而不見，好在現(xiàn)在樓市在向好的方向發(fā)展，在這之前，群眾合理發(fā)聲的通道要被重視，盡快開啟！

南京維權(quán)爆料，買房問題，可私信房教授↓