延期交付、私自降標、貨不對板…當期房維權成為一種日常。

近年來，樓市有個現象值得玩味：那就是業主的維權時間線在不斷的提前。以往的“交付維權”，慢慢變成了“買房即維權”，品牌房企也不能幸免。

那到底是買房人故意“瞎胡鬧”，還是開發商“良心變質”，得看你站在什么立場。

說實話，這幾年買過期房，尤其是雙限地期房的朋友都知道，房屋質量下滑肉眼可見，預售對外宣傳時是一個樣，等拿房的過程又是另外一個樣。

兩、三年等待期，市場早已大變樣！留在業主的，是剪不斷、理還亂的心塞奔波。

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買房人維權難，不是一天兩天了！

難于業主們沒有合理反饋訴求的通道，沒有一個專門部門來受理、從頭到尾幫助他們解決問題直至整改完畢。

甚至有些樓盤還沒等房子建好，房企資金鏈先出現問題，拿房預期降低已是最低要求，更別提售后整改溯源。這期間，購房人權益沒有被重視保護，反倒被各種條框限制住。

明知外界指望不上，無奈之下，業主們只能自發團結，破罐子破摔，做出一些看似不合規的極端舉動，來引起相關部門的重視。像一些業主所說，有些開發商躺的太平了，如果“鬧”能解決問題，業主們寧愿上鏡出丑來推進問題的解決。

坦白講，房價下跌是全國大行情不可控，但房屋質量拉胯往往是人為因素，絕非個案。相關部門有必要便衣走訪，傾聽底層心聲，到底是購房人吃飽撐的“瞎胡鬧”還是房屋本身確實“與宣傳之初存在嚴重出入”，只有經歷過才能感同身受。

大道理都懂，業主們合理的訴求得不到重視，或長期得不到推進，契約精神一旦被打破，狼來了就再也沒人信了。

02

啰嗦了這么多，恰好也是接到粉絲爆料，今天我們就來說說位于江北城南中心的天悅風華，江北雙央企盤，距離12月份交付還有不到兩個月，小區大框架基本呈現，實景兌現對當初賣房時相差甚遠。

在某書平臺，有不少業主發布了天悅風華的實景圖片，也是本次小區存在問題較多的點，一起來看看。 （以下圖片來自業主分享）

1、墻體外立面凹凸不平，存在鼓包風險，需要進一步整改。

2、小區井蓋排布過于密集，缺乏遮掩物，且部分已生銹，對比區域內其他幾個同價格段小區，一來不美觀，二來涉及安全隱患。

3、據業主表述，“沙盤當初展示時在機動車、消防車道都是有雨棚的，非機動車道沒有，結果現在不管機動車還是非機動車，雨棚都沒有了。

而實際圖紙上面確實也是沒有雨棚的，目前相關部門給予的回復也是按圖紙施工，業主方還是希望開發商能人性化安全考慮配上雨棚。

地下車庫，對比同時期同地段同樣開發商的樓盤，隔壁是星空頂LED照明，而天悅風華入口照明僅用了幾根日光燈。”

4、小區景觀綠化疑似降標，樹苗小且地面綠植裸露明顯。

5、一些公區問題肉眼可見，房子未交付，有些地方已被損壞或生銹。

說起來天悅風華，得把隔壁的天悅錦麟放在一塊說，因為這兩個項目的地塊都是中糧大悅城拿下的，但合作方不同，天悅錦麟是跟新希望合作，新希望操盤，天悅風華是跟央企中鐵建合作，中鐵建負責操盤。

（左邊天悅錦麟 右邊天悅風華 當時2盤共用一個售樓處）

03

與新希望合作開發的天悅錦麟，2021年5月被大悅城&新希望以60.6億競得，樓面價10754元/㎡，住宅毛坯限價28000元/㎡。值得一提是，該地塊需要配建綜合體，也是南京首座大悅城的所在地，故地價只有1萬出頭。

而關于江北大悅城何時復工，一直是江北居民討論的話題。江北大悅城之前因資金問題和股東間的經營理念分歧，自去年12月至今，停工已有10個月有余。

相比天悅風華，天悅錦麟優勢明顯，緊靠城南河，南側即大悅城綜合體，主力面積三種，分別是建面約97㎡三室兩廳兩衛、117㎡三室兩廳兩衛和135㎡四室兩廳兩衛，項目于2021年12月首開，彼時銷許價約2.9萬/㎡，另有2500元/㎡裝修包。

折后，實際成交價3.1萬/㎡左右。

此盤戶型格局好，裝配標準高，價格也有優勢，2022年在江北銷量非常好， 是江北當仁不讓的紅盤。

而天悅風華，前身是2022G13和2022G14兩塊地的合并，在2022月4月被大悅城同一天拿下，后與中鐵建聯合開發，樓面價分別為G13: 17052元/㎡，G14: 17479 元/㎡，住宅毛坯限價29120元/㎡，基礎限價31120元/㎡。

2022年12月天悅風華首開，當時已與天悅錦麟錯開了“銷售黃金檔”，主力面積段為建面約89㎡三室兩廳一衛和105㎡三室兩廳兩衛，銷許均價3.1萬/㎡，升級裝修包2500元/㎡。

據媒體報道，當時天悅風華首開優惠達到1600+/㎡，折后成交價約2.8萬-2.9萬/㎡，總價270萬起就能買到，在江北性價比很高，首開還實現搖號。目前項目還有少量房源在售。

從數據對比可以看出，拿地較早的天悅錦麟整體偏剛改、改善，而后開發的天悅風華主打剛需、走量。地價方面，前者1萬出頭，商住混合地塊，除了住宅還有綜合體開發指標，后者地價1萬7，為純粹二類居住用地，靠近在建的地鐵11號線。

兩家升級裝修包都是2500元/平，天悅風華拿地晚，外立面是保溫一體板為主，對外宣傳的玻璃皆為三玻兩腔。天悅錦麟則為真石漆和雙玻交付也基本還原。周邊其他后入市的幾個小區，諸如海信慧園、中垠G12，地價普遍都比天悅風華低，利潤上更有優勢。

就目前實景來看，天悅錦麟今年6月份迎來了交付，小區綠化蔥郁，部分樓棟的入戶單元處還打造了星空頂，質感還是不錯的。

歸家儀式感做的也不錯，入戶大堂部分采用了挑高設計，大廳設置有深綠色的背景墻，感官不錯。

車庫入戶也采用了星空頂的設計，這個確實比較難得。

反觀將于今年12月底交付的天悅風華，還沒等交付就被業主瘋狂吐槽，況且很多人當初是奔著“雙央企”這塊金字招牌才選擇的天悅風華，如今業主眼里只有失望。

這下也佐證了一個道理，并不是所有的央企盤都比民企好，最終還得看兌現。

目前江北業主遇到的降標情況，并非個例，當下正是江北樓市最艱難之際，二手房瘋狂踩踏，個別小區還沒交付，房子已縮水40%甚至以上，擱誰誰也受不了，

迫于無奈，開發商也只能隨行就市，降價跑量。

最可怕的是，江北人口流入不足，新盤還在加碼 供應 ，尤其對于一些重倉江北的房企，流動性受限就是dj性災難！回款不暢，為支付供應商貨款+工人薪資，只能從未交付的項目上摳成本。

眼前，期望操盤方扎實履行央企契約精神，針對業主提出問題較多的地方，盡快提升整改，確保質、按時交付。

04

最后說些扎心窩子的題外話：

這兩年隨著市場急轉直下，房價下跌，流速放緩，開發商利潤被成本吞噬，其實景兌現也有所打折。

前有四五萬一平的主城改善，后有兩三萬一平的新城剛改，維權路上的心裂歷程想必參與過的人都深有體會。

客觀說，如今維權不像前幾年，降價就去售樓處鬧，現在的維權 有力有據，品質確實出現嚴重降標， 無論如何都應該給予聲援。

比如交房的裝修達不到宣傳的裝修標準，3000元的裝修只值1000元，其背后不乏開發商偷工減料的因素，但也與限價和行情下行的大背景息息相關。

前兩年市場火， 同一家開發商先后拿下兩塊地，如果前面一個項目臨近清盤之時，后面一盤才上市，大多數要靠前面盤的兌現光環，來維持后一個項目的去化。

就是我們經常說的所見即所得，給人一種錯覺就是“一個區域的房企，不太可能會亂來”。而開發商精準拿捏買房人痛點，深知大部分購房者會在看到上一盤實景呈現之后，才會放心在新項目下定。

殊不知，還真有例外。趕上市場下行，開發商收支均衡不過來時，常規的操作無外乎：犧牲（壓縮）后一個項目的利潤來保前一個，如果不這樣做，兩盤都得完蛋！

往往后面進場的人直至新項目接近尾聲，才會發現小區存在諸多問題，譬如公區貨不對板、裝修質量降標、景觀綠化縮水...這個時候，樓盤銷售幾近收官，貨值所剩不多，對于開發商來說，虧損可控，也不怕你鬧。

這種潛規則，你知我知大家知。樓市上漲時，一切都相安無事。樓市一旦出現問題，以此維權的則屢見不鮮。

回頭看，這也是眼下期房很多人不愿意買的原因，動輒等個2-3年，誰也不知道會發生啥。房價跌也就認了，倘若品質拉胯、嚴重降標，誰又能為他們的損失買單？

好的市場需要多方共同努力，而不是充耳不聞，視而不見，好在現在樓市在向好的方向發展，在這之前，群眾合理發聲的通道要被重視，盡快開啟！

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