陳偉奇：廣東盈隆律師事務所副主任

陳偉奇個人社會職稱

政協茂名市電白區第二屆委員會委會

貴州省茂名商會執行會長

振興電白廣州聯誼會常務副會長

西南政法大學法學博士

西南政法大學中國法文化研究傳播中心研究員

廣東盈隆律師事務所　副主任

廣東盈隆（貴陽）律師事務所管委會主任

盈隆法律研究中心主任

中國廣州仲裁委員會仲裁員

廣州市司法局調解專家

建設工程合同糾紛專業律師

工程案件律師

廣州大學不動產研究中心研究員

新媒體平臺“茂名故事館”、“商訊0668”常年法律顧問

近年來，房地產行業持續低迷，尤其是從“高負債（凈負債率）、高杠桿（資產負債率）、高周轉（現金短債比）”運作模式下的知名房企，如恒大、碧桂園、融創等被爆出2.4萬億元、1.4萬億元、1萬億元的負債后，其下游的供應商、經銷商和材料商也接連出現難以回款的問題。因此，在無法獲取現金的情況下，以房抵債成為諸多建筑行業債權人的選擇。2024年3月7日，公元股份有限公司發布消息稱，其與恒大達成以房抵債的總金額在1.67億元，其中價值9000萬款項的房產已取得產權證書。

2024年4月10日，某甲控股股份有限公司發布公告稱，其同意北京市某乙置業有限公司、某丙集團股份有限公司及其控制下的企業以其已建成的商品房抵償某甲控股股份有限公司的應收賬款4178.16萬元。

除民營企業外，也有國有企業選擇以房抵債方式清償債務。某丁智能工業集團股份有限公司于2024年4月8日披露稱，其與某某某建設投資有限公司簽訂《抵債協議書》，將其名下某小區5處房產作價576.46萬元抵償欠付某丁智能工業集團股份有限公司三份項目合同項下的設備工程款。

隨著選擇以房抵債的方式清償債務的主體越來越多，相應的糾紛也層出不窮。簽訂以房抵債協議是否屬于承包人實現建設工程款價款優先受償的方式？以房抵債協議是否可以排除其他債權人對房屋的強制執行？

讓我們通過解讀最高人民法院的案例來進行分析。相關案例：（2021）最高法民申4574號

2009年5月6日，AA六分公司與公司簽訂《建設施工合同》。施工期間，因公司資金鏈斷裂，AA六分公司停工，此時公司尚欠AA六分公司工程款1930.65萬元。

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2013年5月27日，AA六分公司與公司于2013年5月27日簽訂《結算單》，確認尚欠工程款1930.65萬元。

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2013年8月8日，AA六分公司與公司簽訂《房屋抵債協議》，約定以涉案小區第1棟，一層底商全部建筑面積1718.4平方米，二層全部建筑面積1641.8平方米，三層全部建筑面積1642.8平方米，共計5002平方米建筑，抵頂公司欠AA六分公司的工程款1930.65萬元。

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2013年12月11日，山西省陽泉市中級人民法院作出（2013）陽商初字第42號《民事調解書》，對AA六分公司與公司簽訂的《房屋抵債協議》內容予以確認。

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后王某向山西省陽泉市中級人民法院提起訴訟，要求公司歸還其借貸的本金1200萬元及相關利息。2017年10月25日，陽泉市中級人民法院作出一審判決書，判決公司歸還王某借款本金1200萬元及相關利息。

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該判決生效后，王某向山西省陽泉市中級人民法院申請強制執行。山西省陽泉市中級人民法院作出裁定書，裁定：查封被執行人公司涉案小區第1棟，一層底商全部建筑面積1718.4平方米，二層全部建筑面積1641.8平方米，三層全部建筑面積1642.8平方米，共計5002平方米建筑。

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AA六分公司得知上述執行情況后，向山西省陽泉市中級人民法院提出執行異議，主張其與公司簽訂《房屋抵債協議》且經過法院作出《民事調解書》予以確認，故其享有建設工程價款優先受償權，足以排除強制執行。

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2019年11月4日，山西省陽泉市中級人民法院作出執行裁定書，裁定駁回AA六分公司的異議。AA六分公司不服，向法院提起本案執行異議之訴。

一審法院認為：

第一，《民事調解書》僅是對當事人之間以物抵債協議的確認，其實質內容是債務人通過以房抵債的方式履行債務，并非對物權權屬的變動。因此，該《民事調解書》不能直接引起涉案房屋物權變動。

第二，AA六分公司認為其享有的建設工程價款優先受償權優于王某享有的普通金錢債權，應當優先受償。根據《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》（以下簡稱《批復》）第三條規定，“建筑工程價款包括承包人為建設工程應當支付的工作人員報酬、材料款等實際支出的費用，不包括承包人因發包人違約所造成的損失。”

AA六分公司未提供其用以抵債的1930.65萬元債權實際支出明細，無法確定該債權是否包括工作人員報酬、材料款等實際支出的費用，因此無法確定其享有的1930.65萬元債權是否屬于建設工程價款優先受償權的范圍。

且《批復》第四條規定，“建設工程承包人行使優先權的期限為六個月，自建設工程竣工之日或者建設工程合同約定的竣工之日起計算。”根據AA六分公司與公司簽訂的建設工程合同第一部分第三條，涉案小區1號樓的竣工日期為2011年5月30日，至今AA公司的優先權早已超過了六個月的行使期限。

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第三，AA六分公司認為其通過長期公開占有的公示方式對涉案房屋享有所有權，因涉案房屋屬于五證全無的小產權房屋，占有就成為判斷所有權歸屬的重要依據。根據《中華人民共和國物權法》第九條規定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。”因此，不動產所有權的獲得須經過依法登記，公開占有與獲得房屋所有權之間沒有法律上的必然聯系。

第四，AA六分公司認為相對于王某享有的普通金錢債權，其享有的債權更加接近于房屋產權，應當直接以涉案房屋受償。因《民事調解書》是對當事人之間債務履行方式的確認，AA六分公司享有的債權不具有對抗其他債權的效力，AA六分公司與王某享有平等的債權，不能僅以債權性質來確定受償方式。

第五，AA六分公司認為即使其不享有涉案房屋的所有權，也享有對涉案房屋的物權期待權，可以排除人民法院的強制執行。根據《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第十七條規定，“被執行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產出賣給第三人，第三人已經支付部分或者全部價款并實際占有該財產，但尚未辦理產權過戶登記手續的，人民法院可以查封、扣押、凍結；第三人已經支付全部價款并實際占有，但未辦理過戶登記手續的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結。”以及《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十八條規定，“金錢債權執行中，買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：

（一） 在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；

（二） 在人民法院查封之前已合法占有該不動產；

（三） 已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執行；

（四） 非因買受人自身原因未辦理過戶登記。”當事人排除人民法院強制執行須具備上述條件，AA六分公司與公司之間不具有房屋買賣合同關系，AA六分公司提供的證據也無法證明其在人民法院查封之前已合法占有涉案房屋，因此其不符合排除人民法院強制執行的條件。

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綜上，一審法院認為AA六分公司作為案外人提出的執行異議不能成立，并判決駁回AA六分公司的訴訟請求。

AA六分公司不服一審判決結果，向二審法院提出上訴。

二審法院認為：本案系案外人執行異議之訴，根據《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百一十一條規定：“案外人或者申請執行人提起執行異議之訴的，案外人應當就其對執行標的享有足以排除強制執行的民事權益承擔舉證證明責任。”以及《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十八條規定：“金錢債權執行中，買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：

（一） 在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；

（二） 在人民法院查封之前已合法占有該不動產；

（三） 已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執行；

（四） 非因買受人自身原因未辦理過戶登記。”

本案中，AA六分公司作為案外人對一審法院就案涉房屋采取的查封行為提出異議，故其應當圍繞對案涉房屋享有足以排除強制執行的合法權益的相關事實承擔舉證責任。具體而言，AA六分公司應當舉證證明其符合上述第二十八規定的四項要件。

AA六分公司在一審階段提供住房保障和城鄉建設管理局文件、《房屋抵債協議》和民事調解書，證明AA六分公司與公司在涉案房屋被查封前已簽訂合法有效的《房屋抵債協議》，公司同意以涉案小區第1棟一、二、三層建筑面積共計5002平方米建筑抵頂欠AA六分公司的1930.65萬元工程款，該合同系當事人真實意思表示，不違反法律、行政法規的強制性規定，合法有效。

AA六分公司已通過工程款抵頂房款方式支付了相應對價。因案涉房屋審批手續不全，公司至今未辦理初始登記，因此，未辦理過戶登記并非AA六分公司自身原因所致。

關于AA六分公司在人民法院查封前是否已合法占有涉案房屋，本院認為，《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十八條第（二）項規定的“已合法占有該不動產”，應理解為對不動產進行了事實上的管理和控制。

以房屋為例，拿到房屋鑰匙、辦理物業入住手續、繳納相關費用等，才能視為對房屋已享有事實上的管理和控制。而根據王某提交的房屋現狀照片，結合雙方陳述，案涉房屋仍處于框架結構狀態，既未安裝門窗，也未進行外部裝修，尚不具備事實上管理和控制的條件。

AA六分公司主張公司已將案涉房屋交付其占有使用，其對案涉房屋擁有事實上的所有權，理由并不充分。其提供的涉案小區高層住戶確認表不足以證明其對案涉房屋已進行了事實上的管理和控制，故不能認定AA六分公司在查封前已合法占有案涉房屋。

AA六分公司還主張其通過以房抵債方式已實現工程價款優先受償權，應當優于普通金錢債權受到特別保護，本院認為，AA六分公司與公司簽訂《房屋抵債協議》，同意將工程款抵頂房款，但在未辦理房屋過戶登記前，AA六分公司享有的只是物權期待權，在性質上仍然屬于債權，該權益是否足以排除強制執行，仍需要根據《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十八條規定的四要件作出認定。故AA六分公司以優先受償權為由主張排除執行的理由不能成立。

綜上，二審法院認為AA六分公司提供的證據不能證明其在查封前已合法占有案涉房屋，不符合《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十八條第（二）項規定，不享有排除對案涉房屋強制執行的民事權益，并判決駁回AA六分公司的上訴請求。

AA六分公司不服二審判決結果，向最高人民法院申請再審。

王某答辯稱：

第一，工程款債權已經消滅，再討論建設工程價款優先受償權已經毫無意義。

第二，AA六分公司從未合法占有過案涉房屋。

第三，案涉房屋至今沒有辦理過戶登記，AA六分公司對此具有過錯。

第四，《房屋抵債協議》不是買賣合同，一審判決意見正確。

第五，本案二審程序符合法律規定。第六，AA六分公司的1930.65萬元工程款債權系虛假債權，《民事調解書》系AA六分公司與公司虛假訴訟的結果。

最高人民法院認為：

一、 原判決以《執行異議和復議規定》第二十八條認定AA六分公司不足以排除對案涉房屋的強制執行，適用法律不當。AA六分公司與公司于2013年5月27日簽訂《結算單》，確認尚欠工程款1930.65萬元。2013年8月8日，按照住房保障和城鄉建設管理局下發文件《關于涉案小區引發群體上訪、完善工程的意見》的精神，AA六分公司與公司簽訂《房屋抵債協議》，約定以涉案小區第1棟，共計5002平方米建筑抵頂1930.65萬元工程款。

2013年12月11日，山西省陽泉市中級人民法院作出《民事調解書》對AA六分公司與公司簽訂的《房屋抵債協議》的上述內容予以確認。

本案中，AA六分公司系以享有并行使了建設工程價款優先受償權為由提起訴訟，主張排除王某的強制執行。二審判決未對AA六分公司的前述上訴主張進行審理，卻以《執行異議和復議規定》第二十八條來分析判斷王某與AA六分公司的權益先后順序，與當事人主張不符，適用法律不當。

二、 AA六分公司享有并以折價方式行使了建設工程價款優先受償權。建設工程價款優先受償權作為承包人的法定權利，在發包人逾期不支付工程價款的情形下，承包人可以通過與發包人協商的方式將建設工程折價抵償。本案中，AA六分公司與公司在政府的協調下簽訂《房屋抵債協議》以案涉5002平方米房屋抵頂1930.65萬元工程款符合法律規定的建設工程價款優先受償權的行使方式。

2002年6月27日起施行的《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》第四條規定：“建設工程承包人行使優先權的期限為六個月，自建設工程竣工之日或者建設工程合同約定的竣工之日起計算。”2019年2月1日起施行的《最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（二）》（以下簡稱《建工司法解釋二》）第二十二條規定：“承包人行使建設工程價款優先受償權的期限為六個月，自發包人應當給付建設工程價款之日起算。”上述司法解釋對優先受償權起算時間的規定不盡相同。依照新法優于舊法的適用規則，本案應從發包人應當給付建設工程價款之日計算工程價款優先受償權。

本案中，因公司資金鏈斷裂，AA六分公司于2011年11月停工。雖然雙方簽訂的建設工程合同約定的竣工日期為2011年5月30日，但雙方于2013年5月27日簽訂《結算單》確認尚欠工程款1930.65萬元，實際系以協議的方式確定了應付工程價款。因此，應以2013年5月27日作為應當給付工程款日期。

2013年8月8日，雙方簽訂《以房抵債協議》未超過法律規定的建設工程價款優先受償權行使期限。

《建工司法解釋二》第二十條規定：“未竣工的建設工程質量合格，承包人請求其承建工程的價款就其承建工程部分折價或者拍賣的價款優先受償的，人民法院應予支持。”案涉工程雖未竣工驗收，但公司與AA六分公司簽訂《結算單》確認工程價款結算，未就工程質量提出異議。本案審查期間，經詢問AA六分公司與王某，雙方均認可案涉工程已實際入住，未就工程質量產生爭議。因此，應認定AA六分公司享有并通過折價方式行使了建設工程價款優先受償權。

三、 （2016）最高法民申3122號民事裁定書不能作為本案裁判的直接依據。2013年12月11日，山西省陽泉市中級人民法院作出《民事調解書》對AA六分公司與公司簽訂的《房屋抵債協議》中以案涉5002平方米房屋抵償工程款的內容予以確認。王某提起對該調解書的第三人撤銷之訴，在一二審均駁回其訴訟請求的情況下，其向本院申請再審。本院作出（2016）最高法民申3122號民事裁定書認定該《民事調解書》僅系就雙方之間以房抵工程款的確認，并非房屋權屬變更的確認，不具有物權效力。

但AA六分公司主張排除王某的強制執行系基于享有并行使了建設工程價款優先受償權，即便AA六分公司未取得物權，亦不能當然否定其在具備法定條件時仍可以依據其他權利而主張排除執行。原一審判決以（2016）最高法民申3122號民事裁定書認定AA六分公司不享有物權為由即判定其不足以排除強制執行不當，二審予以維持，結果有誤。

四、 AA六分公司主張排除強制執行具有事實和法律依據。根據《合同法》第二百八十六條規定，建設工程價款優先受償權應優先于普通債權，這也是優先權的應有之意。

2013年8月8日，AA六分公司與公司簽訂《以房抵債協議》，通過以房折價方式行使了建設工程價款優先受償權，而王某與公司系民間借貸關系，王某為實現借款債權在2018年申請對案涉房屋強制執行時，AA六分公司已經就案涉房屋折價行使了建設工程價款優先受償權，其對案涉抵債房屋所享有的權利足以排除強制執行。

綜上，最高人民法院認為AA六分公司的再審申請符合法律規定，并裁定指令二審法院再審本案。

根據上述最高人民法院的裁判規則可知，承包人通過與發包人簽訂以房抵債協議方式行使了建設工程價款優先受償權，可以排除其他普通債權人對房屋的強制執行。這其中蘊涵的法理也十分清晰。

房產是一種特殊的商品，它將建筑材料、各種機械作業勞務作業、施工管理等因素凝聚在一起，形成為建筑物。建筑物本身的價值，更多是來源于施工方的施工行為。而施工方的施工行為，涉及到更普遍的社會行業，比如說各個工種的建筑工人，各種類型的材料供應商、各種類型的機械設備租賃商。

如果施工方不能拿到相應的工程款，勢必會影響到下游的各種款項的支付，并由此引發更多更復雜的經濟糾紛。因此，當施工方和其他債權人同時向發包人（房開商）主張債權，而債權的實現主要是依靠處置施工方施工所形成的建筑物時，法院將建筑物或者建筑物所對應的價值分配給施工方，無疑更有利于化解社會矛盾，也更符合公平公正的法律法理。

另外，結合上述案例，筆者建議如下：第一， 盡早簽署書面以房抵債協議。

鑒于目前市場購買力低迷，開發商或者相關的工程發包方現金回籠的壓力較大，以現金的形式支付工程款出現嚴重困難的情況下，應當盡早簽署書面以房抵債協議，即便收不到現金工程款，也能持有部分物業產權，總不至于血本無歸。而且，現金周轉不順暢的情況下，眾多合作方對開發商喪失信心，極容易導致多米諾骨牌般的訴訟。

根據《中華人民共和國民法典》第八百零七條之規定“發包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發包人在合理期限內支付價款。發包人逾期不支付的，除根據建設工程的性質不宜折價、拍賣外，承包人可以與發包人協議將該工程折價，也可以請求人民法院將該工程依法拍賣。

建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優先受償”可知，發包人與承包人簽訂以房抵債協議是符合“承包人可以與發包人協議將該工程折價”的情形，屬于承包人行使建設工程款價款優先受償權的方式。因此，作為施工方，應當盡早與發包人確認債權并用以房抵債的形式保住債權，避免其他債權人的執行干擾。

第二，及時行使建設工程優先受償權。

《最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（一）》第四十一條之規定：“承包人應當在合理期限內行使建設工程價款優先受償權，但最長不得超過十八個月，自發包人應當給付建設工程價款之日起算”可知，建設工程價款優先受償權的行使有相應的法律時效限制，如果承包人怠于行使建設工程優先受償權超過十八個月的，則該權益將不受法律保護。也即，法律不保護躺在權利上睡覺的人。因此，承包人應該在限期內及時行使建設工程優先受償權。

第三，及時辦理相關過戶登記手續。《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十八條之規定“金錢債權執行中，買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：

（一） 在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；

（二） 在人民法院查封之前已合法占有該不動產；

（三） 已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執行；

（四） 非因買受人自身原因未辦理過戶登記。”根據上述最高人民法院的案例可知，法院在審理案外人執行異議之訴案件，對于異議人提出對涉案房屋查封行為異議時，主要審查異議人舉證的情況是否符合上述第二十八條規定的四項要件。

其中一項涉及是否因買受人原因導致未辦理過戶登記。雖然建設工程價款優先受償權是承包人的法定權利，優先于普通債權，不以辦理產權登記手續為條件。但是，為了避免發包人在簽訂以房抵債協議后，又將房屋出賣給第三人，進而引發糾紛。

因此，承包人應盡快與發包人辦理房屋過戶登記手續，避免不必要的爭議。

供稿：陳偉奇

通訊員：；伍斯興

整理發布：茂名故事館新媒體編輯部

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