1，買房收獲的應該是幸福，而不是痛苦。這幾年的情況卻恰恰相反，更多的人因為買房陷入到了巨大的痛苦之中，既有房貸壓力，又承擔了房價下跌的損失。

所以最近我更新的買房系列的幾篇文章在反復講如何更合理的規劃自己的資產，如何專注在自己的核心需求上去買房，而不是被自媒體帶節奏，被中介帶節奏，被賺錢的想法迷惑，腦子一熱就去買房。

2，政府鼓勵買房，是從整個社會層面，從整個房地產行業不景氣，希望更多的人通過買房來降低房企壓力，降低金融系統風險等等角度。對于個人來說，則要認真思考，你的資產是否健康，你買房的目的到底是什么，想明白之后，我也鼓勵大家去買房，通過買房獲取幸福，沒有想明白的，跟著低首付的節奏，跟風買房，最終只會讓自己吃虧。

社會群體角度，個體角度，這是兩個不同的方向，每個人應該更多關注個人角度。

3，這一篇文章，來給大家做一下北京買房精算，在北京買房到底賺不賺錢。

我們以500萬總價的房子來算。北京的首套房首付15%，500萬的房子首付75萬。我們按首付100萬，貸款400萬來算。持有5年。

目前房貸利率3.15%，年限30年。（假設利率不變）

貸款100萬，則月供4300元；貸款400萬，月供17200元。

每年的月供為17200*12=206400元

5年時間，總的月供為1032000元，還款本金434088元，還款利息597912元。

其他成本：中介費1%，契稅1-1.5%，成本估算10萬左右。

在房價不變的情況下：你的凈成本就是總的還款利息+其它成本，597912+100000=697912元；

在房價下跌的情況下：比如房價跌了50萬，你的凈成本就是房價下跌價格500000+597912+100000元，為1197912元；

在房價上漲的情況下：比如五年漲了50萬，那么你的凈成本就是（597912+100000）-500000=197912元；

不確定性發生在房價的漲跌、利率LPR的波動、以及你每個月的月供支出壓力。

其中，每個月的月供支出壓力，會使得生活支出變得緊張。

總結下來就是，在房價5年有10%上漲的情況下，這個房子是不賺錢的。在房價不漲及下跌的情況下，會有一定的資金壓力，房價跌幅過高，成本損失會比較嚴重，甚至首付清零。

從買房意義的角度講，如果你是賭的心態，賭房價上漲，風險比較大；如果你從自住角度考慮，高杠桿會有比較高的月供壓力，相對低的杠桿買，抗風險的能力更強，月供壓力小，心里踏實。

4，買房精算第二個維度。

如果房價漲了，那么你接下來做什么？500萬的房子5年漲了20%，變成了600萬。這個時候你是賺錢的。

這個時候800萬的房子漲到了960萬，1000萬的房子漲到了1200萬。房價漲，你的置換成本是增加的。

你賣掉那套房子，然后置換高總價，最終的結果是更高的杠桿，更高的成本。

如果房價跌了，那你接下來會做什么？房價跌了50萬，每個月17000的月供，這個時候你不但虧了錢，還承擔著高月供壓力。

其中一種可能是，賣房變現。

所謂的追漲殺跌，在樓市里是一樣表現。

5，那這事到底有沒有最終解呢？當然有。

最終解，在于你的收入。

很多人想的是，房價漲了，我就賺錢了，賺了錢就能換房了。畢竟過去二十年，很多人就是這么干的。但是多數人忽略了一點，那就是過去二十年（2000年之后的很長一段時間），收入是上漲的。很多人換房是因為收入漲了，存款變多了。

存款+賣房款+適度杠桿=改善

存款或者說收入是關鍵。

單純從買房增值賺錢角度，你永遠會被套在里邊。

住在老公房的那些人，當年房子的房款成本只有5萬塊錢，后來房子漲到了300萬，他們仍然住在老公房里。想換旁邊的商品房仍然換不起。你的居住品質的改善，靠的是收入。而不是房子的增值。

6，以上就是從買房精算的角度做的理性層面的分析，供大家來參考。

我接觸的大量的粉絲來咨詢買房問題，其中很大一部分是八零后九零后，和我同齡的有很多，買首套房二套房，他們最容易出問題的地方就在于，很多人沒有建立起對于買房這件事的一個相對完整的認識，所以會迷茫，或者魯莽，等到過了一兩年之后，又發現之前的決策是錯誤的，會陷入到無限的焦慮中。

每個人或每個家庭，賺錢都沒有那么容易，買房是每個家庭絕對的大的投入，在這方面決策上出了問題，想不清需求，或者盲目加杠桿，或買超出自己承受范圍的房子等等，對于個人及家庭都是很大的影響。

我近期的分享多是集中在一些大的思路層面的東西，希望能對一部分人有幫助。

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