御璟星城.元啟是8月底開盤的熱門樓盤，這是御璟星城的二期，下面我按照地理位置及配套、項目情況、優缺點來詳細說說這個盤值不值得買。

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去年講過西紅門橡樹灣、玖玥府，御璟星城元啟就在這兩個項目的南側，御璟星城元啟戶型選擇比較多，80平三居室起步，改善的家人們可以考慮御璟星城元啟。后面介紹的地理位置配套部分這三個盤有重疊的部分，橡樹灣三期、玖玥府的文章在這：

北京新房|大興西紅門板塊-華潤橡樹灣三期文園實地測評

北京新房|大興西紅門板塊-新房中建玖玥府實地測評

1、地理位置及配套

以上項目區域圖

【交通】

御璟星城元啟位于西紅門東板塊，位于南四環、南五環之間，西紅門東板塊東西在新機場高速、京開高速之間，地鐵4號線（2km）和地鐵19號線（環評公示中）雙地鐵，距離地鐵19號線規劃站點幾百米（環評公示中地鐵站）。距離北京南站、大興機場等主要交通樞紐比較近。從御璟星城元啟出發將快速到達大興機場。從項目出發上京開高速，3公里可暢達南四環，10公里到麗澤商務區及南三環核心地段，快速通往金融街及中關村等區域。

以上地鐵19號線工程設計通知

以上西紅門鎮東區1號地規劃圖

【教育】

區域內將有兩所名校，北京四中已簽約入駐、北京黃城根小學大興校區已經招生，集幼/小/初/高為一體的國際化私立學校——北京金融街潤澤國際學校，教育資源在同價位新盤、甚至更高價位的新盤中有比較大的優勢（理論上）。現存的教育資源也比較豐富。

目前周邊的幼兒園很多，例如

1、首都師范大學學前教育學院附屬幼兒園

2、理想城幼兒園

3、藍色未來幼兒園

目前周邊中小學教育資源有：

1、北京第二實驗小學大興實驗學校【小學】

2、興海學校【小學＋中學】

3、北京市育英學校【小學＋中學＋高中】

4、北京金融街潤澤學校【幼兒園＋小學＋初中＋高中】

5、首都師范大學附屬中學(大興北校區)

【生態】

周邊有南苑森林濕地公園，約5km范圍內有南海子公園、興華公園、興海公園等10余座公園，周邊生態環境比較好。

以上小區3KM繁華生活圈及地鐵站位置

【商業】

地處商業繁華圈，周邊有宜家家居購物中心（3km）、北京薈聚購物中心（3km）、山姆會員店（3km），三大旗艦級商業。周邊有鴻坤廣場、萬達廣場、綠地繽紛城、大悅春風里、元創大都會（建設中）等8大商場，商業繁盛，非常適合潮流、個性化、多元化的年輕人。

距離鴻坤體育公園、大興新城體育中心都很近。地塊北側1000米的地方要建設一個商業（元創大都會），后面的購物娛樂等更加便捷。同時地塊內也會配備商業，日常生活會很方便。

【醫療】

離很多醫院也不遠，主要有中醫科學院廣安門醫院南區（三甲）、首都醫科大學附屬天壇醫院（三甲）、北京大學第一醫院南院區（三甲），這個醫院配套還算不錯，其實這個位置到西城、海淀的很多醫院都很便捷。

西紅門鎮1號地組團含12塊住宅用地、地鐵19號線站點規劃（環評公示中）、教育、商業、養老、衛生服務、公園綠地等完善居住配套，會形成人文大城規模。

2、項目情況

占地約4.7萬㎡，地上建筑約11.76萬㎡，地下建筑約6.24萬㎡

樓棟：19棟

戶數：1052戶

產品類型：4-15層洋房、小高層

容積率：2.5

面積區間：80㎡-88㎡-99㎡-110㎡-127㎡-142㎡-164㎡的三居、四居

項目地址：大興區西紅門鎮宏福東路南800米

開發商：中國建筑+中建三局

價格：小戶型5.6-5.8萬/㎡，大戶型5.9-6.2萬/㎡

交房時間：2027年6月份底交房

裝修情況：精裝交付

御璟星城元啟鳥瞰圖

御璟星城.元啟產品：

80㎡：南北三室兩廳兩衛(430w左右)

88㎡：南北三室兩廳兩衛(480w左右)

99㎡：南北三室兩廳兩衛(560-570w左右)

110+111㎡：南北三室兩廳兩衛(660w左右)

127㎡：南北四室兩廳兩衛(750-820w左右)

142㎡：南北四室兩廳兩衛（900w左右）

168㎡：南北四室兩廳三衛(1100w左右)

矮層洋房+小高層，算上贈送面積得房率是85％-88%，總價范圍在430W-1200W。

戶型情況

樣板間實拍：

3、綜合分析

西紅門地塊處于5環內，是一個相對成熟的板塊。地鐵4號線及19號線南延線經過西紅門，及薈聚為代表的商業綜合體加持等因素使得該板塊比較有潛力。

西紅門東地段變成一個比較熱門地段的核心原因有二：一是地鐵19號線南延并在組團地塊的東部開設西紅門東站，地鐵19號線是大站快線，速度很快（120km/h），進城市很快。二是京開高速東側拆除的非常干凈（北京少見），這片區域在建的都是較高品質商品房。

西紅門主要承接西城金融街、海淀的外溢，價格適中，可以買一個品質不錯的改善住宅。

御璟星城.元啟二手房競品分析：二手盤面對比的話，也就是片區內的鴻坤，4號線沿線的公益西橋，角門西，19號沿線的草橋，4號線的新宮整體新房更貴一些，西紅門更具有性價比。（當然一個地處豐臺，一個地處大興）。

御璟星城.元啟房競品分析：片區內競品新盤就是橡樹灣三期文園，去年指導價也為6.6萬/㎡，玖玥府小戶型相對多一些，上車更容易一些，去年也是6.6萬/㎡。片區御璟星城元啟在組團地塊南側，價格較低、周圍無大路安靜性更好。綜合來看，御璟星城.元啟也是一個不錯的選擇。

4、優缺點分析

優點：

1、雙地鐵?快速路：

地鐵4號線與19號線雙地鐵出行，快速到達金融街、麗澤金融服務區、中關村科技創新區等核心商圈，四環、五環、京開高速、槐房西路、新機場高速立體路網，開車很方便。

2、充滿希望的教育資源：

區域內北京四中大興校區已簽約入駐和北京黃城根小學大興校區已經招生，讓區域有一些明確的教育保底

3、旗艦商業：薈聚購物中心、山姆會員店、宜家三大旗艦配套匹配齊全

4、醫療醫院：廣安門醫院、北大第一醫院南院、天壇醫院等三甲醫療提供保障

5、環境良好：南中軸森林公園、鳳池公園、西紅門環城公園等公園資源豐富

四環沿線“先規劃后發展”西紅門鎮1號地組團含12塊住宅用地、地鐵19號線站點規劃（環評公示中）、教育、商業、養老、衛生服務、公園綠地等完善的居住配套使得該區域有良好的增值保值性。

樣板間展現出來的收納能力強大，適合有小朋友的家庭。玻璃幕墻，35000㎡園林景觀體系，一條600m的慢跑道，小區有1000㎡下沉式社區會所（簡餐/便利店），小區也有老年康養健身區，兒童游玩區，戶外閱讀室。同時戶型設計合理，裝修現代高端（全屋智能、中央空調、全屋地熱系統、新風系統、靜音系統等等），得房率也挺高的

缺點：

項目間隔一條小路往西140米是京開高速路，喜歡安靜的小伙伴往東側選，好在開發商出錢在京開高速路旁建隔音墻，還是負責任的。

好了，關于御璟星城元啟的分析就是這些了，想看新房的小伙伴可以找我推薦渠道帶看，絕對返傭多

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