越秀·星樾是近期非常火的一個盤，去年已經開過幾棟樓，開盤2小時，468套房源全部售罄，群友就有參與搖號的，但是沒有搖中。這次開盤的是3-3號樓和3-4號樓，共計86套，剩余的明年再開盤，都是25年年底交房，去年開盤的算是期房，6.2w每平，今年12月初開盤的是6.5w每平，具體折扣再根據不同樓層樓棟具體說，今年12月初和明年1或2月份開盤的都算現房了，我去工地看過了，現在樓梯外面基本完工了，主要是樓棟里面的一個施工了。

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下面這個圖里‘售罄’的就是去年開盤的幾個樓，‘火爆入市’的是今年12月初開盤的3-3和3-4號樓，‘敬請期待’的就是明年1或2月份開盤的幾個樓。

下面這個圖里可以看出不同樓的樓高和戶型面積分布的一個情況，紅框框出來的是本次開盤的兩個樓。

現在是驗資排卡階段，昨天是第一天啟動，售樓處人非常多，我排隊了好一會，才給這一堆進去的客戶安排了一個銷售。

大家可以看到梧桐星辰和越秀·星樾的售樓處是在同一個地方，因為這倆的開發商都是越秀，越秀大家應該都很熟悉了，香山樾這個海淀四季青的豪宅項目就是他家的，之前咱們也寫過的，梧桐星宸之前也寫過的。

下面我來具體介紹一下這個盤為啥這么火。

1、地理位置

離地鐵朱辛莊站（昌平線+8號線交匯處）步行1公里以內，2站到西二旗、4站到上地，與海淀高效通勤。8號線（貫通南北主干線）去往東西城、朝陽熱門商圈僅需一次換乘。

兩橫：“北清路&北五環”，東西主動脈，連接未來科學城東、西區以及永豐、中關村等高新產業區。

兩縱：“京藏高速&京新高速”，兩大縱向高速可直達上地、五道口、西單等城市核芯。

說白了，人家就是個地鐵盤，離朱辛莊地鐵站步行也就1公里，在海淀北邊互聯網公司工作的，以及很多就在朱辛莊上班的人群，這個盤非常合適，受眾也非常多。

2、產業

朱辛莊這個板塊，產業多，住宅少。到處都在施工，很多都是辦公樓，住宅的新盤主要是中海寰宇未來（這個盤咱們之前也寫過）和越秀星樾，還有一塊地沒有土拍，但是地塊比較小，未來朱辛莊也不會有太多的新房入市。

小米產業園、國際信息產業園、好未來總部等高新產業匯聚，還有華電、中鋁等眾多世界500強。

3、生活配套

這個板塊的配套相對來說還是不錯的，畢竟未來要有很多企業及員工入住。

商業配套：

地鐵一站可達，京北最大超級商業綜合體-超極合生匯、步行可達-萬科TBD、距項目直線距離僅約380米-萬達廣場。

教育配套：

項目配建約3200㎡幼兒園，周邊教育資源覆蓋幼、小、初、高全齡階段。

北京101昌平實驗學校：距項目直線距離約2km，9年一貫制教育共36個班，已于2023年9月開學。

北京101未來科學城學校：與北京101中學一脈相承，距項目直線距離約1.5km，已于2023年9月開學。

醫療配套：

積水潭醫院、北大國際醫院、北大第六醫院昌平院區等離項目都很近。

4、項目情況

【占地面積】：約4.5萬㎡

【建筑面積】：約17.5萬㎡

【均價】：6.5萬/㎡

【整體規劃】：住宅954戶

【戶型空間】：約60-127m2一至四居

【容積率】：2.5/2.6

【梯戶配比】：洋房1梯2戶，小高層2梯4戶

【交房時間】：2025年12月31日

【得房率】：得房率81.6%（不含飄窗）

有水系嗎？沒有；有會所嗎？沒有

水系和會所一般都是高端住宅配備的，朱辛莊這個板塊，還是定位于剛需，而且地塊也比較小，不夠搞這些配套的，中海寰宇未來就在隔壁，也是剩的140平的大戶型，小戶型基本上都賣完了。

下面來看下小區實地情況：

再來看看交付的房子里面的情況，這已經不算樣板間了，這就是交付的一個情況，隔壁還有一個擺放裝修的設計可以參考。

天氣陰沉沉的，再加上看的是低樓層，拍出來的照片光線不是很好。我看的是個108平的樣板間

小區外面就是小米公司建的方塊樓，前面這塊空地未來是教育用地，不會太高。

房子的面積約60-127㎡的1-4居，下面展示的是幾個戶型圖。

得房率約81%-87%，不同戶型有所差異。

5、優缺點分析

優點：

1、得房率還是比較高的

2、離地鐵朱辛莊站很近，步行1km，8號線/昌平線交匯，出行很方便

3、交房早，明年年底就能入住了

4、離產業很近，未來在保值上有一定的優勢

5、生活教育配套也比較不錯的

缺點：

主要是北邊離定泗路比較近，會有一定的噪音影響，另外東邊有一個地塊，還不知道做啥用，未來可能有施工影響，當然本次開盤的倆樓不涉及，明年開盤的會有幾個樓受影響。

還有就是現在這個板塊建設的熱火朝天，有不少建設的工地，可能現在看來會有擔心以后建設的時候周圍會比較灰塵多的情況。

以上就是越秀·星樾這個新房的一個介紹，據銷售說，現在已經有470多組驗資了，這次也就有86套房子，如果到時候搖不上號，也沒關系，咱們可以關注明年初開盤的幾個樓的情況。

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