文/十一弟

這兩天，深圳又冒出來了一個(gè)日光盤——

深鐵·閱云境。

項(xiàng)目推出了一棟樓，總共214套房，預(yù)售備案價(jià)超過了5萬/平米。

正式開盤之前，閱云境吸引了477組客戶報(bào)名凍資，平均兩三個(gè)人搶一套房。

這算是一個(gè)剛需盤，戶型面積主打從96平米的三房，到139平米的四房。

據(jù)說，昨天開盤只用了不到兩個(gè)小時(shí)，就全部售罄了，攬金將近11億。

今年以來，這是深圳樓市的第四個(gè)日光盤。

作為一個(gè)剛需盤，開盤即售罄，一定是在價(jià)格上有了讓步。

盡管閱云境的預(yù)售備案價(jià)超過了5萬/平米，但等到一開盤，立馬選擇了降價(jià)。

開發(fā)商采用了套娃式的降價(jià)策略——

VIP登記，給到99折；

認(rèn)籌，給到97折；

開盤，立馬打個(gè)91折；

認(rèn)購后十天內(nèi)網(wǎng)簽，繼續(xù)給到99折；

如果能一次性付款，還能享受99折。

這年頭，降價(jià)不能大張旗鼓，槍打出頭鳥。

悄悄地進(jìn)村，打槍的不要。

這些折扣疊加起來，相當(dāng)于給按揭貸款的買家打了86折，給一次性付款的買家打了85折。

要不是十一弟接受過九年義務(wù)教育，這折扣力度，一時(shí)半會(huì)兒還真算不過來。

套娃式降價(jià)之后，閱云境的銷售價(jià)格，從超過5萬/平米的預(yù)售備案價(jià)，直接干到了4.4萬/平米。

最低開盤價(jià)，甚至只賣到了3.78萬/平米。

總價(jià)363萬，就能在深圳入手上車一套三居室了。

閱云境的降價(jià)策略，屬于抄作業(yè)。

它與深圳最近一個(gè)日光盤——中建·觀玥的套娃式降價(jià)，如出一轍。

上個(gè)月，中建·觀玥開盤，打出了誠意登記優(yōu)惠3%、VIP升級(jí)優(yōu)惠3%、認(rèn)購優(yōu)惠4%、按時(shí)簽約優(yōu)惠1%、五成及以上首付優(yōu)惠1%或一次性付款優(yōu)惠2%的折扣。

一層套一層的折扣算下來，最高能打到87折。

中建·觀玥的銷售單價(jià)，從3.8萬/平米的預(yù)售備案價(jià)，降到了3.3萬/平米。

結(jié)果，項(xiàng)目推出了192套房，吸引了2047組客戶爭搶。

千人搶房的盛況，在深圳重出江湖，平均算下來，超過十個(gè)人在搶一套房。

開盤當(dāng)天，只用了一個(gè)半小時(shí)，這192套房全部售罄。

當(dāng)時(shí)，十一弟幫開發(fā)商中建東孚算了下，觀玥大概率是割肉出貨，賠本賺吆喝。

項(xiàng)目開發(fā)成本需要4.1萬/平米，最低3.3萬/平米的開盤價(jià)，每平米要虧八千塊錢。

后來，有中建東孚的朋友告訴十一弟，觀玥屬于以價(jià)換量，每平米要虧五千塊錢。

靠著打折降價(jià)，中建東孚硬是咬著牙，人造出了一個(gè)日光盤。

只要價(jià)格降到位了，別說日光，秒光都不成問題。

這次日光的深鐵·閱云境，背后的開發(fā)商是深圳地鐵。

最近，深圳地鐵發(fā)布了一份糟心的業(yè)績報(bào)告。

今年前三季度，深圳地鐵凈虧損了逾80億，創(chuàng)下了過去十年來最大的虧損紀(jì)錄。

深圳地鐵承擔(dān)著地鐵線路建設(shè)和運(yùn)營的職能，但靠地鐵賣票收入，無法覆蓋高昂的運(yùn)營成本。

因此，深圳地鐵的主營業(yè)務(wù)，實(shí)際上長期處于虧損狀態(tài)。

可是，過去幾年里，深圳地鐵的財(cái)務(wù)業(yè)績，卻一直保持著盈利狀態(tài)。

它的利潤，主要靠房地產(chǎn)業(yè)務(wù)彌補(bǔ)——

一是自主拿地開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，也就是所謂的站城一體化開發(fā)業(yè)務(wù)；

二是作為大股東，持有上市房企萬科27%的股權(quán)，從中確認(rèn)的投資收益。

去年，深圳地鐵整體收入將近252億。

其中，地鐵運(yùn)營業(yè)務(wù)收入102億，占比不到41%；站城一體化開發(fā)業(yè)務(wù)收入147億，占比大約59%。

地鐵運(yùn)營業(yè)務(wù)成本超過了126億，超過了地鐵運(yùn)營業(yè)務(wù)收入。

這意味著，它的核心主業(yè)——地鐵運(yùn)營，仍處于虧損狀態(tài)。

深圳地鐵的開發(fā)業(yè)務(wù)，去年的毛利率達(dá)到了37%，依然保持在較高水平。

去年，央企利潤王——華潤置地、中海地產(chǎn)，它們的開發(fā)業(yè)務(wù)毛利率，已經(jīng)跌到了20%上下。

所以，盡管地鐵運(yùn)營業(yè)務(wù)收入虧損，但有了開發(fā)業(yè)務(wù)的拉動(dòng)。

到去年，深圳地鐵的整體毛利率，維持在了13%左右。

再加上持有萬科等參股企業(yè)股權(quán)，對應(yīng)錄得了48億投資收益。

這使得深圳地鐵在去年實(shí)現(xiàn)盈利，凈利潤不到8億。

由于房地產(chǎn)持續(xù)下行，尤其是今年萬科的財(cái)務(wù)業(yè)績踏空，深圳地鐵在前三季度，就已經(jīng)巨虧了逾80億。

這次深鐵·閱云境入市，開盤即售罄。

在銷售勢頭上，對深圳地鐵的開發(fā)業(yè)務(wù)，有了提振作用。

深圳地鐵的開發(fā)業(yè)務(wù)，之所以能夠維持較高的毛利率，是因?yàn)樵谀玫胤绞缴希急M了地利。

它在地鐵運(yùn)營業(yè)務(wù)上的虧損，通過低價(jià)拿地開發(fā)地產(chǎn)項(xiàng)目，補(bǔ)償了一部分利潤。

有很多賬，根本算不明白，因?yàn)檠蛎鲈谪i身上。

在地鐵沿線獲取土地，是深圳地鐵增加土地儲(chǔ)備的主要方式。

深鐵·閱云境，就是一個(gè)地鐵上蓋物業(yè)。

項(xiàng)目緊鄰深圳地鐵3號(hào)線大運(yùn)站，還是深圳地鐵14號(hào)線、16號(hào)線的換乘站。

三年前，深圳地鐵以逾54億代價(jià)，底價(jià)摘牌了閱云境地塊。

這塊地總價(jià)很高，開發(fā)體量很大，計(jì)容面積超過了37萬平米——

其中，辦公面積17.4萬平米，商業(yè)面積6.9萬平米，住宅面積13.1萬平米。

折算下來，閱云境地塊的平均樓面價(jià)，每平米只需要1.4萬塊錢。

這塊地規(guī)劃了逾13萬平米住宅——

其中一半面積，屬于出售型人才房，銷售限價(jià)3萬/平米；

另一半面積，屬于純商品住宅，銷售限價(jià)5萬/平米。

由于當(dāng)初拿地成本足夠低，平均樓面價(jià)僅為1.4萬/平米。

拖了三年，才等到純商品住宅入市。

即便一開盤就降價(jià)到了4.4萬/平米，但地價(jià)與房價(jià)之間，每平米相差了3萬塊錢。

十一弟查了下，閱云境項(xiàng)目整體投資超過了73億，每平米開發(fā)成本還不到2萬塊錢。

果然，只要面粉的進(jìn)貨價(jià)夠便宜，做出來的面包降價(jià)賣也不虧。

套娃式降價(jià)、人造日光盤，深圳地鐵抄作業(yè)，依然有賺頭。

地鐵運(yùn)營業(yè)務(wù)本就一直虧損，再讓開發(fā)業(yè)務(wù)虧本賣房，這日子就沒法過了。