文/十一弟

這兩天，深圳又冒出來了一個日光盤——

深鐵·閱云境。

項目推出了一棟樓，總共214套房，預售備案價超過了5萬/平米。

正式開盤之前，閱云境吸引了477組客戶報名凍資，平均兩三個人搶一套房。

這算是一個剛需盤，戶型面積主打從96平米的三房，到139平米的四房。

據說，昨天開盤只用了不到兩個小時，就全部售罄了，攬金將近11億。

今年以來，這是深圳樓市的第四個日光盤。

作為一個剛需盤，開盤即售罄，一定是在價格上有了讓步。

盡管閱云境的預售備案價超過了5萬/平米，但等到一開盤，立馬選擇了降價。

開發商采用了套娃式的降價策略——

VIP登記，給到99折；

認籌，給到97折；

開盤，立馬打個91折；

認購后十天內網簽，繼續給到99折；

如果能一次性付款，還能享受99折。

這年頭，降價不能大張旗鼓，槍打出頭鳥。

悄悄地進村，打槍的不要。

這些折扣疊加起來，相當于給按揭貸款的買家打了86折，給一次性付款的買家打了85折。

要不是十一弟接受過九年義務教育，這折扣力度，一時半會兒還真算不過來。

套娃式降價之后，閱云境的銷售價格，從超過5萬/平米的預售備案價，直接干到了4.4萬/平米。

最低開盤價，甚至只賣到了3.78萬/平米。

總價363萬，就能在深圳入手上車一套三居室了。

閱云境的降價策略，屬于抄作業。

它與深圳最近一個日光盤——中建·觀玥的套娃式降價，如出一轍。

上個月，中建·觀玥開盤，打出了誠意登記優惠3%、VIP升級優惠3%、認購優惠4%、按時簽約優惠1%、五成及以上首付優惠1%或一次性付款優惠2%的折扣。

一層套一層的折扣算下來，最高能打到87折。

中建·觀玥的銷售單價，從3.8萬/平米的預售備案價，降到了3.3萬/平米。

結果，項目推出了192套房，吸引了2047組客戶爭搶。

千人搶房的盛況，在深圳重出江湖，平均算下來，超過十個人在搶一套房。

開盤當天，只用了一個半小時，這192套房全部售罄。

當時，十一弟幫開發商中建東孚算了下，觀玥大概率是割肉出貨，賠本賺吆喝。

項目開發成本需要4.1萬/平米，最低3.3萬/平米的開盤價，每平米要虧八千塊錢。

后來，有中建東孚的朋友告訴十一弟，觀玥屬于以價換量，每平米要虧五千塊錢。

靠著打折降價，中建東孚硬是咬著牙，人造出了一個日光盤。

只要價格降到位了，別說日光，秒光都不成問題。

這次日光的深鐵·閱云境，背后的開發商是深圳地鐵。

最近，深圳地鐵發布了一份糟心的業績報告。

今年前三季度，深圳地鐵凈虧損了逾80億，創下了過去十年來最大的虧損紀錄。

深圳地鐵承擔著地鐵線路建設和運營的職能，但靠地鐵賣票收入，無法覆蓋高昂的運營成本。

因此，深圳地鐵的主營業務，實際上長期處于虧損狀態。

可是，過去幾年里，深圳地鐵的財務業績，卻一直保持著盈利狀態。

它的利潤，主要靠房地產業務彌補——

一是自主拿地開發的房地產項目，也就是所謂的站城一體化開發業務；

二是作為大股東，持有上市房企萬科27%的股權，從中確認的投資收益。

去年，深圳地鐵整體收入將近252億。

其中，地鐵運營業務收入102億，占比不到41%；站城一體化開發業務收入147億，占比大約59%。

地鐵運營業務成本超過了126億，超過了地鐵運營業務收入。

這意味著，它的核心主業——地鐵運營，仍處于虧損狀態。

深圳地鐵的開發業務，去年的毛利率達到了37%，依然保持在較高水平。

去年，央企利潤王——華潤置地、中海地產，它們的開發業務毛利率，已經跌到了20%上下。

所以，盡管地鐵運營業務收入虧損，但有了開發業務的拉動。

到去年，深圳地鐵的整體毛利率，維持在了13%左右。

再加上持有萬科等參股企業股權，對應錄得了48億投資收益。

這使得深圳地鐵在去年實現盈利，凈利潤不到8億。

由于房地產持續下行，尤其是今年萬科的財務業績踏空，深圳地鐵在前三季度，就已經巨虧了逾80億。

這次深鐵·閱云境入市，開盤即售罄。

在銷售勢頭上，對深圳地鐵的開發業務，有了提振作用。

深圳地鐵的開發業務，之所以能夠維持較高的毛利率，是因為在拿地方式上，占盡了地利。

它在地鐵運營業務上的虧損，通過低價拿地開發地產項目，補償了一部分利潤。

有很多賬，根本算不明白，因為羊毛出在豬身上。

在地鐵沿線獲取土地，是深圳地鐵增加土地儲備的主要方式。

深鐵·閱云境，就是一個地鐵上蓋物業。

項目緊鄰深圳地鐵3號線大運站，還是深圳地鐵14號線、16號線的換乘站。

三年前，深圳地鐵以逾54億代價，底價摘牌了閱云境地塊。

這塊地總價很高，開發體量很大，計容面積超過了37萬平米——

其中，辦公面積17.4萬平米，商業面積6.9萬平米，住宅面積13.1萬平米。

折算下來，閱云境地塊的平均樓面價，每平米只需要1.4萬塊錢。

這塊地規劃了逾13萬平米住宅——

其中一半面積，屬于出售型人才房，銷售限價3萬/平米；

另一半面積，屬于純商品住宅，銷售限價5萬/平米。

由于當初拿地成本足夠低，平均樓面價僅為1.4萬/平米。

拖了三年，才等到純商品住宅入市。

即便一開盤就降價到了4.4萬/平米，但地價與房價之間，每平米相差了3萬塊錢。

十一弟查了下，閱云境項目整體投資超過了73億，每平米開發成本還不到2萬塊錢。

果然，只要面粉的進貨價夠便宜，做出來的面包降價賣也不虧。

套娃式降價、人造日光盤，深圳地鐵抄作業，依然有賺頭。

地鐵運營業務本就一直虧損，再讓開發業務虧本賣房，這日子就沒法過了。