從平房、6層無電梯房改房、再到小高層、高層電梯房普及走入尋常百姓家，南京房地產市場歷經數十年的不斷演進發展，高層住宅漸成市場主流，但市場對于低密住宅的關注卻絲毫未減。

近幾年，由于土地容積率和限墅令的限制，多層形態的類別墅產品基本在市場絕跡。低密大平層洋房成為近年奢闊豪宅的近乎唯一的代表性形態。

但，低密在南京，就只能選擇大平層？

之前基本是，但現下南京市場終于出現變化！

如今隨著容積率降低、地塊高低配限制放寬、四代宅設計空間更靈活，有天有地有院子的類別墅產品即將強勢回歸！

由卓越集團和江北產投聯合開發的江核南工大G16地塊，將成為南京近年首個供應疊墅的項目，相當吸睛！

同時就在近日，G16案名正式發布——九胤，預計明年4月上市。

目前江核揚子保利江韻瑧悅的洋房還得搖號，那么江核疊墅的想象力呢？可以大膽

PART1

高低搭配

南京近年首個疊墅！

九胤，容積率僅為1.6，雖然整體容積率并不算特別低，但是地塊較大，具備高低搭配的設計基礎，因此4F疊墅設計才能誕生。2023年12月由卓越和產投聯合拿下，成交樓面價18028元/㎡，卓越負責操盤，比長江時代21397元/㎡的地價，便宜3K元/㎡+。

2023G16項目建設工地俯瞰圖

今年8月，該項目規劃批前公示曝光，擬規劃打造5棟22-24F高層（首層架空）、3棟9F洋房（首層架空）、3棟6F疊墅、17棟4F疊墅。

卓越江核G16鳥瞰圖

外立面上，九胤采用超大面積的玻璃幕墻+鋁板線條裝飾，結合Low-E中空玻璃。

九胤項目三大產品系曝光，涵蓋143-188㎡親地別墅、建面約118㎡花園洋房、建面約106㎡、118㎡瞰景高層。整盤貨量僅786席，其中4F-6F疊墅僅有200多套。

這與此前買房惠獨家曝光的戶型分布情況基本一致。

項目涉及高層、洋房、疊墅，高層住宅主要集中在地塊北側兩排，低密形態住宅占比較高。

1、4F疊墅（17棟）

據消息人士透露，4F疊墅主打戶型暫定180㎡左右，這與官方披露的疊墅188㎡戶型段一致。

4F疊墅形態為上下疊，一躍二、三躍四，且將搭配院子。

4F疊墅效果圖

4F疊墅平面分布圖

2、6F疊墅（3棟）

根據消息人士透露，6F疊墅，以上中下三疊形式，面積約150㎡左右，剛好與曝光的建面約143㎡一致。因此6F疊墅，剛好卡在較小的面積段。

3、9F洋房（3棟，首層架空）

9層洋房戶型為118㎡。

4、5棟22-24F高層（5棟，首層架空）

高層戶型為108㎡和116㎡。

高層效果圖

此外，小區內部還設置了下沉式庭院，將打造3000㎡下沉會所+并利用架空層打造泛會所，包括恒溫泳池、健身房、兒童天地、共享光廳等配套。

從項目曝光的戶型分布來看，基本九胤將以106㎡起步，最大至188㎡疊墅的囊空江北整體改善面積段。

目前套內的設計效果圖（過程稿）也剛剛曝光！

2023G16項目效果圖（過程稿）

2023G16項目效果圖（過程稿）

2023G16項目效果圖（過程稿）

這也繼22年下半年，江核南工大板塊新房逐步沉寂后，又一會引起市場強烈關注的改善項目。

由于疊墅類產品，在南京已多年未見，預期該項目對于江北改善客群來說將有足夠的吸引力，有望一舉成為南京明星項目。實話，疊墅出手，對于周邊如山川江樾等高層類型改善宅，或有形態沖擊。

對于九胤更多消息，我們將及時跟蹤。

PART2

山川江樾PK九胤

大平層or疊墅

目前江核的改善類產品，以山川江樾品質居首。從面積段來看，短期內能與山川江樾有直接面積段的PK的，只有九胤。

山川江樾鳥瞰圖

山川江樾由金基強大的品質品牌背書，九胤將是南京首個上市的四代宅疊墅！

高層大平層PK低密疊墅，對于江北終改客群來說是好事，又多了一種選擇！

目前山川江樾在售143㎡、171㎡、199㎡和254㎡，覆蓋二改至終改戶型。

山川江樾實景圖

建面約143㎡總價不到500W，171㎡600萬內，199㎡約700萬左右，254總價約900萬。

以建面約171㎡四房兩廳三衛為例，總價600萬內可享。

南向四開間設計，將全屋采光面擴大至約15.6米，約48%-51%的窗墻比；長約8.9米的雙聯陽臺，搭配全屋四飄窗。

約5.6米寬境客廳，LDKB一體化

類三套房設計：主臥行政套房、南向次臥套房、靈活第三套房設計。

主臥行政套房設有獨立衛浴、衣帽間。

基本山川江樾如果放在江南肯定都是千萬級的品質，只能說為江北終改客群打造了一個品質足夠鼎的改善大作，總價600萬就能搞定171㎡戶型。

預算再多100萬，700萬就可入手199㎡戶型。

700萬，現在來看，九胤188㎡戶型，單價要賣多少目前尚未可知。假設九胤188㎡，也在總價700萬左右，折算單價就是3.72萬/㎡。

如果單價上看4萬，4萬/㎡*188㎡，也就752萬，800萬級。

單價破4萬/㎡，現在放江北市場，或許會有一定難度，不排除開發商也采取低開高走，首開疊墅價格盡量給足優惠。

疊墅、四代宅+院子，這幾個王炸特征一出，九胤勢必在2025年，會搶到原本山川江樾的目標客群。

現在就看九胤，究竟品質定位到什么標準，其實疊墅+四代宅+院子，九胤最核心的應該是看自己院內（核心賣點主要集中在套內+院子），根據九胤的分布圖來看，社區內空間基本被疊墅排滿，大型景觀空間相對受限，估計多以類似別墅區的組團小景為主。

不過從官方釋出的過程圖看，九胤的景觀標準也傾注心力，但地塊樓棟布局先天性如此。核心層面九胤跟山川江樾拼的肯定不是大景。

九胤景觀效果圖（過程稿）

而像山川江樾，這類大平層改善產品，除了套內戶型外，由于樓棟之間有充分的空間，主要突出的是小區內的的大型景觀組團和其他豐富設施配套。

比如下圖山川江樾的這類大景觀組團（山川江樾共18棟樓，整體占地13萬多方，經典的圍合式布局，而小區內部主題景觀就達到了約7.73萬方,一半地塊做了景觀），這是類別墅小區沒辦法具備的。

山川江樾景觀

當然了近些年，主城內，除了瞻月府、高科江悅堂這類低密頂奢大平層，多數豪宅還是以望樾府為典型的高層大平層為主。只是不論低密還是高層，他們核心都是大平層。

至于疊墅，確實南京已許久未見！足夠新鮮，可以釣足購房人的期待！

其實早在大平層開始風靡之際，行業內就把大平層與疊墅的特性做了對比，同樣的建筑面積段，疊墅突出的肯定是上下空間、分層，而大平層是強調在同一平層內的奢闊，一個是上下，一個是同一層內，注定了這兩種產品居住體驗的差異性。

到底大平層和疊墅，誰更優？估計不同的人群有不同的看法。

帶院子的疊墅，這幾個字一出，見慣了各種大平層的終改客群我估計多多少少都會坐不住。

景觀示范面，先把院子展現出來，在強調套內多層的互不干擾性，一家老小，分層居住，彼此干擾降至最低，最后結合在第四代住宅超大露臺、陽臺的贈送，附加值賣點統統拉滿后，價格定位準確，品質只要不過于拉胯，相信客戶種草產品必然是大概率。

且作為南京首個疊墅項目，如果九胤能夠一炮而紅，對于整個南京市場也會有借鑒意義，開發商會更加敢于在地塊中設計疊墅方案。

在茫茫大平層之外，殺出一條全新的類別墅之路，對于豐富南京住宅產品線真的很有意義。

有天有地有院子，相信在未來的南京市場會很有競爭力。

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