據上海中原地產數據顯示，2024年11月上海二手住宅成交2.43萬套，環比增加10.28%，同比增加72.89%。這一數值創下2021年7月以來的交易月度新高。

圖：上海二手住宅成交套數走勢

數據來源：網上房地產、上海中原整理

成交向上且創新高

11月成交繼續維持在高位，甚至創近期新高，多少有些超出市場預測。但也顯示出，上海需求存在的潛力，政策在穩步釋放這部分需求。交易節奏上，一周維持在5千多套的水準，雙休日都會出現沖高走勢。

空間分布上，大浦東繼續占據交易主力位置，成交超過5千套，幾乎占20%的份額。排名第二的是閔行，成交近2800套。排名第三的是寶山，成交2652套。這些都是傳統交易活躍的區域，受政策利好推動，剛需買家入市較為積極。此外，閔行除了剛需外，一部分改善力量也會對這一區域感興趣，說明11月的消費力量中，改善的需求的比重逐步提升。

從交易活躍的樓盤來看，70-90平方米的中等戶型受到市場熱捧，主要是基于“上車房”的因素，面積和總價有比較好的平衡。此外，考慮到現在即便是首次置業，也要關注到居住的舒適性，所以一些動遷配套房，會成為目標樓盤。從解決電梯、小區環境等比老破小有較多優勢。

從成交前五的榜單中還能發現，有“保利西子灣”這樣的商品房，說明改善力量也在存量市場中得以體現。相對于新房，目前二手房有相當大的價格優勢，所以一些房齡不大的商品房小區在市場中的關注度有所提升。

圖：二手住宅成交套數前五小區

數據來源：網上房地產、上海中原整理

房價跌幅繼續收窄

議價空間進一步壓縮

從上海中原的二手房價格指數來看，11月二手住宅的價格指數環比下跌0.07%，10月該指數環比下跌0.56%。換而言之，在政策出來后，房價跌幅連續收窄。成交量活躍意味市場消化節奏在加快，部分買家能感受到一些變化，原先看的房子可能過一段時間就賣了，錯失機會。從處境來看，房東的優勢在慢慢增加，當然，畢竟還沒有轉勢變成賣方市場，房東想要促成交易還是需要合理讓價，但比起原先動輒9折甚至更多折扣，現在縮到了9.5折甚至更小。

市 場 分 析

對上海而言，二手住宅市場的2萬套是市場活躍與否的重要標志。連續兩月交易量保持在次水準上運行，成交價格馬上就有相應表現。成交量的止跌后，價格也出現止跌信號。這次政策力度大，11月公布的交易稅費減免以及普宅標準取消落地對二手房交易是直接利好，因此市場對政策的反饋相當積極。此外，交易結構中改善型產品的占比略有提升，也意味著剛需向改善的需求升級的交易鏈條能順暢開展。市場良好的延續性提升市場的信心和預期，從最近幾天的成交來看，存量市場還能保持一定慣性，所以，12月依然有沖擊2萬套的動力。