深圳灣悅府大火事故原因還待進(jìn)一步調(diào)查，網(wǎng)傳為天然氣爆炸居多。但結(jié)果公布之前，也不適宜再作過(guò)多的猜測(cè)。

不過(guò)，可以肯定的是，事件人禍的因素一定少不了。同時(shí)，也再次給購(gòu)房人一個(gè)警醒，超高層住宅慎選。

我之前寫(xiě)過(guò)樓市下半場(chǎng)要避免踩坑的Top10系列（回顧可戳首付15%，6.7倍高杠桿下，這10種房子不要買(mǎi)！），超高層住宅就首當(dāng)其沖。

下面我分兩點(diǎn)告訴你為什么超高層住宅是一種過(guò)時(shí)的產(chǎn)品，以后在二手市場(chǎng)不被待見(jiàn)的幾率大，將直接影響到未來(lái)房子的價(jià)值。

首先需要指出的是，超高層住宅是樓市狂熱時(shí)代，地價(jià)成本高企，為追求利潤(rùn)最大化的產(chǎn)品。在某種意義上說(shuō)，是反人類(lèi)的設(shè)計(jì)。

就像“過(guò)氣”的老破小一樣，日后進(jìn)入二手市場(chǎng)很容易被大浪淘沙過(guò)濾掉。況且老破小可能還有十分能打的地段，但如果是超過(guò)40層的超高層住宅，還建在一覽眾山小的郊區(qū)，那真的就是缺點(diǎn)疊buff了。

現(xiàn)在，大城市的消防云梯最高101米，按層高3米計(jì)算，最高也只能到達(dá)33層左右。而二三線城市的消防云梯甚至最高只有50米，換算一下也只有十六七層樓高。

所以超高層的消防隱患是個(gè)大問(wèn)題。當(dāng)然，高層住宅火災(zāi)不是時(shí)常發(fā)生，我們更希望它不要發(fā)生，但一旦發(fā)生，后果多半就是災(zāi)難性的。

也正因?yàn)橄赖脑颍芏喑邔幼≌嗽O(shè)計(jì)有防火避難層之外，還會(huì)將電梯廳設(shè)計(jì)成負(fù)壓的環(huán)境。

這也就是為什么我們看到的超高層電梯廳明明設(shè)計(jì)有采光的玻璃窗，卻都是密閉、不能打開(kāi)的。

這種設(shè)計(jì)完全沒(méi)有通風(fēng)可言，在南方的話，夏天如果電梯廳沒(méi)有空調(diào)，其悶熱程度可想而知。有的甚至連采光的玻璃窗都省了，完全就是一個(gè)黑廳，常年必須靠感應(yīng)燈照明。

不要以為這跟房子的室內(nèi)關(guān)系不大，你天天要打此歸家，是會(huì)有影響的。

還有，因?yàn)槌邔拥碾娞輳d等公攤面積更多，因此在容積率新規(guī)前，產(chǎn)品的得房率也天然的更低。

然后，其實(shí)從今年開(kāi)始，新建住宅超高層過(guò)多、容積率過(guò)高的問(wèn)題，已經(jīng)從土地出讓端開(kāi)始糾偏。

在今年廣州召開(kāi)的2024年秋季土地服務(wù)推介會(huì)上，相關(guān)負(fù)責(zé)人便表示，今后將更關(guān)注對(duì)土地的高品質(zhì)開(kāi)發(fā)，不斷優(yōu)化容積率、建設(shè)高度等指標(biāo)。

同時(shí)官方還明確，未來(lái)廣州宅地供應(yīng)容積率將下降。也就是說(shuō)，房地產(chǎn)降溫，樓層高度也同步下調(diào)了。

容積率，即是總建筑面積與建筑用地面積的比例。通常容積率越高，地塊上修建的住宅就越高。

所以我們看到，今年新出讓/待出讓的市中心宅地，容積率大多沒(méi)有超過(guò)4.0，都朝著更宜居的方向調(diào)低了。

12月31日即將開(kāi)拍的重磅收官宅地——員村絹麻廠地塊容積率為3.1-3.8。

剛剛出讓的越秀區(qū)廣州大道中地塊也是3.8；地價(jià)全市第二高的南方面粉廠地塊3.7。

有一組數(shù)據(jù)可以對(duì)比一下：來(lái)自克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，最近十年廣州出讓的容積率在4.0以上的住宅用地，僅2021年就推出了35宗， 2023年則是18宗。部分商住綜合用地，容積率更是超過(guò)10，例如濱江上都、琶洲樾等等。

此外，近年來(lái)，為了算經(jīng)濟(jì)賬，舊改項(xiàng)目轉(zhuǎn)化而來(lái)的商品房小區(qū)也多為超高層。不僅中心城區(qū)新建超高層住宅多，增城、番禺、南沙同樣有多個(gè)超高層住宅小區(qū)。

克而瑞的數(shù)據(jù)還顯示，廣州600多個(gè)在售新房項(xiàng)目中，容積率低于3.0的項(xiàng)目約占40%左右，占比較四年前減少了兩成。

所以，買(mǎi)房時(shí)自動(dòng)屏蔽超高層，也就等于為自己的資產(chǎn)砌了一道更好的防火墻。