時值年末，眾多房企進入沖刺全年業(yè)績的最后關頭，拼銷量的同時，交付量也是房企沖刺年終業(yè)績的重要環(huán)節(jié)。

據悉，“保交付”緊箍咒之下，房企售出房屋之后并不能真正賺得收益，買家購房款全部進入監(jiān)管賬戶，專款專用于該樓盤開發(fā)的建設。只有在房屋取得竣工備案證或者交付給業(yè)主之后，監(jiān)管賬戶資金才能全部流入企業(yè)賬戶。

而在房地產行業(yè)的會計準則中，只有在房屋交付之后，房地產企業(yè)才能確認相應的收入。這意味著之前賬面上的銷售額（即應收賬款）才能轉化為實際的營業(yè)收入，這對企業(yè)的財務狀況和年度報告的呈現(xiàn)具有重要影響。

因此，每年12月，都是房企沖刺交付的關鍵期。根據鳳凰網房產上海站的不完全統(tǒng)計，預計在12月，上海將有38個樓盤迎來交付，其中7個樓盤的交付時間將早于合同約定的日期。

此外，截止到12月13日，還有16個預計2025年交付的樓盤已經取得竣備許可證并進行過預看房。

Part.1

年底扎堆交付，多個樓盤或將提前交付

根據鳳凰網房產上海站的不完全統(tǒng)計，2024年12月，上海預計將有約38個新盤計劃交付。其中，中企云萃森林、大華朗香公園映、嘉和美苑、安聯(lián)湖山悅等項目已于12月中上旬順利交付。

而在這些樓盤中，有5個項目出現(xiàn)了延期交付的情況，包括君御公館、嘉和美苑、中駿璟薈、泰禾大城小院南區(qū)、海上院子。

值得一提的是，在上海，相較于延期交付和準時交付，目前部分開發(fā)商更傾向于提前交付。

以本土民營企業(yè)大華集團為例，其開發(fā)的樓盤大華朗香公園映，原計劃于明年1月份交付，卻已于今年12月6日提前集中交付，較合同約定的交付時間提前了40天。

同樣，大華錦宸府項目原計劃明年5月底交付，目前預計交付時間可能提前至12月份，這意味著比原合同約定的交付時間提前了5個月。

保利置地旗下的保利明玥宸光原定于明年12月底交付，項目已于今年11月19日取得交付許可證，現(xiàn)在預計交付時間可能提前至12月份，較合同約定的交付時間提前了12個月。

此外，中企云萃森林項目原定于明年3月底交付，現(xiàn)在交付時間已提前至12月上旬，較合同約定的交付時間提前了近4個月。

港城悅領項目原計劃明年9月底交付，目前預計交付時間可能提前至12月份，較合同約定的交付時間提前了9個月。

保利建工海玥天匯項目原定于明年5月底交付，現(xiàn)在預計交付時間可能提前至12月份，較合同約定的交付時間提前了5個月。

值得注意的是，當前上海還有16個預計于2025年交付的樓盤已經取得竣工驗收備案文件，并進行過預看房。根據公開資料，取得竣工驗收備案文件后，樓盤通常可以在1至3個月內交房。因此，除了前述的38個項目外，預計到今年年底，還有16個項目有望完成交付。

Part.2

交付季，有人歡喜有人憂

年底的交付潮和扎堆的預看房，也讓許多樓盤的交付水平被曝光。在12月已經交付以及預計交付樓盤當中，鑫耀中城、大華錦宸府、佳運名邸等都收獲了不錯的口碑。

2023年年初，鑫耀中城一期交房，因其較高的顏值以及抗打的質量，引起了廣泛的關注。當時，有網友感嘆“鑫耀中城，顏值在線，簡直不要太出片”。

2024年12月，鑫耀中城二期即將迎來交付，從項目前期預看房來看，二期項目延續(xù)了一期的高品質標準，贏得了業(yè)主的口碑贊譽。

作為超大盤大華錦繡華城的收官之作，即將于本月交付的大華錦宸府經過兩年多的精心規(guī)劃與細心打造，交出了一份用心的答卷。

從建筑的外觀到室內的裝修，從園林景觀到配套設施，大華錦宸府，每一處都體現(xiàn)著對品質和細節(jié)的高追求，引得無數(shù)業(yè)主點贊。

寶山羅店板塊的佳運名邸在11月份也迎來了預看房活動，超越預期的實景呈現(xiàn)，現(xiàn)場也收獲了不少業(yè)主和驗房師的肯定。

有業(yè)主開心曬小區(qū)美圖，也有業(yè)主為粗糙的樓盤質量頭疼不已。

據調查，多個樓盤在預看房階段，被曝出違規(guī)，存在各種流程及施工質量方面的問題，包括金鼎閱府、蟠龍府二期、招商象嶼公園1872、金地虹橋峯匯、國貿虹橋璟上、保利越秀和樾天匯、中鐵虹橋逸都、朗拾花語、華發(fā)半島華庭等項目。

以金鼎閱府項目為例，據業(yè)主反映，該項目在地庫尚未完工且分戶報告缺少印章的情況下便進行了預看房活動，此行為違反了相關規(guī)定。同時，項目存在“明顯的降標減配”以及“工程質量問題”。

項目的綠化工程招標文件顯示，綠化工程面積為10410平方米，景觀鋪裝面積為8600平方米，總預算金額為6435.68萬元。

然而，實際景觀品質并未達到預期目標。原本承諾的中央景觀和珍稀植物種植未能實現(xiàn)，宣傳資料中所描繪的具有豐富層次的亭臺樓閣、步道等設施被大幅簡化，目前主要景觀以大面積草坪為主。

兒童樂園的配置亦大幅減少。業(yè)主指出，公開信息顯示金鼎悅府04地塊兒童樂園的招標采購費用為173萬元，但僅購買了幾個簡易的兒童玩具，包括一套木樁、一個滑梯、幾只搖搖馬、蹺蹺板、無靠背簡易五人秋千、一張網。

室內裝修標準亦大幅降低，業(yè)主表示，樣板間原宣傳近一萬一平的裝修標準，在實際交付時卻大打折扣。例如，電視機背景墻的巖板被替換為瓷磚；電動窗簾桿被取消；86戶型樣板間玄關柜的圓弧形轉角包邊被省略，變成了容易積灰的架子。衛(wèi)浴設施降級為低端杜拉維特系列；廚房和衛(wèi)浴的抽屜、插座等配件也被減配。

除了存在“降標減配”問題外，業(yè)主們注意到項目還存在“隱瞞嚴重結構性設計缺陷”和“安全隱患”的情況，例如小區(qū)北側入口的10棟樓宇，其入戶大堂存在顯著的設計缺陷，即所謂的“大鼓包”。部分戶型的檢修口數(shù)量不足，這將導致日后的維修工作變得困難；煤氣管路靠近空調外機，存在潛在的安全風險。

鳳凰網房產上海

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位于青浦趙巷板塊的金地虹橋峯匯也被投訴“違規(guī)預看房”。業(yè)主爆料稱，該項目在進行預看房時，僅部分業(yè)主收到了分戶驗收表，且高層消防通道欄桿玻璃尚未安裝好，嚴重違反了預看房的相關規(guī)定。

此外，該項目亦面臨若干質量問題。業(yè)主指出，房屋結構存在梁體歪斜、墻體出現(xiàn)裂縫、整體傾斜等狀況，每戶裂縫數(shù)量高達十余處；戶內給排水系統(tǒng)普遍未完成，多處出現(xiàn)漏水現(xiàn)象，導致柜體發(fā)霉；墻磚普遍存在空鼓現(xiàn)象，存在瓷磚脫落的風險；屋內多處存在尺寸誤差，例如次臥陽臺誤差達50px，廚房誤差達75px；陰陽角不垂直，超出國家標準3毫米，而金地項目超出標準達10毫米；公共區(qū)域地面鋼筋外露；空調地暖系統(tǒng)未完工，無法進行測量；地漏下堆積有建筑垃圾等問題。

Part.3

“預看房”模式下問題猶存，合理維權才是正途

經統(tǒng)計分析，自今年上海全面實施預看房制度以來，業(yè)主的投訴量增多。

除了常見的質量問題投訴，如貨不對板、以次充好、偷工減料等問題外，眾多業(yè)主還反映開發(fā)商在預看房階段存在違反規(guī)定的行為。

據業(yè)主反映，依據現(xiàn)行法規(guī)，預驗收時房屋應具備通水通電的條件，但實際情況顯示，部分業(yè)主在預看房時所見的房屋僅是未完工的工地，水電設施尚未啟用，導致預看房程序形同虛設。

關于今年業(yè)主投訴數(shù)量增加的原因，業(yè)界專家分析指出，是由多種因素共同作用的結果。首先，“限價”埋下“維權”隱患。前幾年銷售的產品開始交付，部分開發(fā)商在資金壓力的驅動下，可能采取了削減成本的策略；其次，在樓市低迷的背景下，維權事件更容易被觸發(fā)。

同時，業(yè)主的期望值有所提高，維權意識亦日益增強。另外，開發(fā)商可能為了急于回籠資金和完成任務指標，敷衍預看房，因為只有預看房之后，建設單位才能申請竣工驗收。

面對即將到來的交付和預看房高峰，我們呼吁廣大業(yè)主積極參與并配合預看房和交房活動，如果發(fā)現(xiàn)質量問題，業(yè)主可以要求開發(fā)商進行維修，并做好取證工作。在必要時，可委托第三方專業(yè)機構對質量問題進行鑒定，或通過法律途徑維護自身權益。

需要明確的是，“預看房”制度強調的是“房屋質量”。涉及規(guī)劃、銷售、綠化、交通及車位、虛假宣傳等，并非房屋質量問題，不屬于預看房范圍。

隨著2024年的尾聲臨近，鳳凰網房產上海站一年一度的上海年度新房交付“紅黑榜”評選活動即將拉開帷幕。今年的評選活動依舊將聚焦于兩大核心議題：交付“三好生”和交房“困難戶”。

我們將表彰在2024年交付過程中表現(xiàn)卓越、值得業(yè)界借鑒的“三好生”項目，以樹立行業(yè)標桿。同時，亦將揭示在交房過程中遭遇挑戰(zhàn)或存在缺陷的“困難戶”項目，旨在激勵企業(yè)持續(xù)自我完善與提升。

我們也將搜集廣大粉絲朋友們在上海置業(yè)的各種故事，歡迎各位粉絲朋友們大膽開麥，分享您的購房經歷。