原創(chuàng) 劉曉博

一年一度的“全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議”，今天在北京閉幕，新聞通稿中午發(fā)布。

從會(huì)議通稿里，可以讀出2025年樓市政策的新動(dòng)向：

跟去年、前年工作會(huì)議相比，跟最近幾次住建部新聞發(fā)布相比，有幾個(gè)“未提及”值得關(guān)注。

第一個(gè)“未提及”：房住不炒。

由于疫情影響，2023年一共舉行了兩次“全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議”，一次在1月，是總結(jié)2022年展望2023年的；另外一次在12月，是總結(jié)2023年展望2024年的。這兩次會(huì)議通稿都強(qiáng)調(diào)了“房住不炒”，但措辭有細(xì)微差異。

2023年1月會(huì)議的措辭是：要牢牢堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位。

2023年12月會(huì)議的措辭是：要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位。

隨著樓市持續(xù)低迷，措辭的第一次變化是：“牢牢”兩個(gè)字不見了；到了今天的會(huì)議，出現(xiàn)了第二次變化：“房住不炒”未被提及。

今天通稿的總字?jǐn)?shù)是5000多字，可見不是因?yàn)樽謹(jǐn)?shù)太少，未能展開。

但我們也不能理解為“房住不炒”的原則沒有了。這個(gè)原則會(huì)長期堅(jiān)持，在不同階段有不同的呈現(xiàn)方式。

第二個(gè)“未提及”：房屋養(yǎng)老金

在今年8月“國新辦”舉行的發(fā)布會(huì)上，住建部領(lǐng)導(dǎo)宣布：將研究建立房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險(xiǎn)制度，構(gòu)建全生命周期房屋安全管理長效機(jī)制。目前，上海等22個(gè)城市正在試點(diǎn)。

房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險(xiǎn)，是一個(gè)三位一體的制度。也是樓市一個(gè)重要的制度性建設(shè)和重要變化。

長達(dá)5000多字的年度工作會(huì)議，沒有再提及房屋養(yǎng)老金。只是說“加快建立房屋全生命周期安全管理制度，為房屋安全提供有力保障”。房屋養(yǎng)老金問題隱隱約約被包含在里面了，但沒有點(diǎn)明。

為什么沒有點(diǎn)明？是不是意味著有變化？

今年8月發(fā)布會(huì)之后，房屋養(yǎng)老金一度引起了爭議。不少網(wǎng)友表示，現(xiàn)在收入下降，供樓壓力大，要繳納“人的養(yǎng)老金”，還要繳納“房子的養(yǎng)老金”，有壓力。

隨后，住建部專門做了解釋：

房屋養(yǎng)老金由個(gè)人賬戶和公共賬戶兩部分組成。個(gè)人賬戶就是業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金，交存按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。公共賬戶按照“取之于房、用之于房”“不增加個(gè)人負(fù)擔(dān)、不減損個(gè)人權(quán)益”的原則，由政府負(fù)責(zé)建立，從試點(diǎn)城市看，地方政府可以通過財(cái)政補(bǔ)一點(diǎn)、土地出讓金歸集一些等方式籌集，不需要居民額外繳費(fèi)，不會(huì)增加個(gè)人負(fù)擔(dān)。

但地方政府財(cái)政也不太寬裕，大部分城市的土地出讓金收入下降，財(cái)政補(bǔ)足房屋養(yǎng)老金公共賬戶，短期看有一定困難。

為了刺激消費(fèi)，2025年可能會(huì)降低社保的征收標(biāo)準(zhǔn)，把未來的錢挪一部分到現(xiàn)在消費(fèi)。在這種情況下，房屋養(yǎng)老金制度的推進(jìn)速度，可能需要調(diào)整。

從長遠(yuǎn)看，建立房屋養(yǎng)老金制度是有必要的。中國的居住形態(tài)跟西方國家有很大不同，我們95%的人都住高密度小區(qū)，一棟樓數(shù)十到數(shù)百戶不等。這種公共房屋老化之后，必須有一個(gè)機(jī)制讓大家共同負(fù)擔(dān)，來給房屋養(yǎng)老，否則急劇老化的小區(qū)將淪為貧民窟，甚至出現(xiàn)安全風(fēng)險(xiǎn)。

不過2025年的當(dāng)務(wù)之急是考慮眼前的市場回暖、經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，兼顧未來的力度可能會(huì)降低。

第三個(gè)“未提及”：三大工程

三大工程，是指保障性住房建設(shè)、城中村改造和‘平急兩用’公共基礎(chǔ)設(shè)施，這是去年確定的，未來一段時(shí)間房地產(chǎn)、大基建領(lǐng)域的主要任務(wù)，目的是為了拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長，帶動(dòng)投資和消費(fèi)。

直到今年年中，三大工程還被頻頻提及，但從三季度開始逐步淡出了。

為什么淡出？因?yàn)橥七M(jìn)三大工程，尤其是推進(jìn)保障房建設(shè)，會(huì)顯著增加樓市供應(yīng)量、加劇樓市庫存。

后來，政策側(cè)重于收儲(chǔ)存量房做保障房，推動(dòng)去庫存。至于平急兩用公共基礎(chǔ)設(shè)施，從長遠(yuǎn)看有建設(shè)的必要，在當(dāng)前地方財(cái)政緊張的情況下，可能有更急迫的事情做。

城中村改造仍是大力支持的，因?yàn)榭梢酝ㄟ^拆的方式，減少存量房，創(chuàng)造購房需求。具體提法是：加力實(shí)施城中村和危舊房改造，推進(jìn)貨幣化安置，在新增100萬套的基礎(chǔ)上繼續(xù)擴(kuò)大城中村改造規(guī)模。

說白了，就是拆除一批城中村，補(bǔ)償方式是給房票，讓你換購商品房。

第四個(gè)“未提及”：取消公攤

最近，各地取消公攤的提法、做法，引起了廣泛關(guān)注。方式主要有兩個(gè)，一是要求開發(fā)商按照套內(nèi)面積標(biāo)價(jià)、宣傳、銷售；二是鼓勵(lì)開發(fā)商送面積，讓新房得房率超過100%，甚至達(dá)到140%，公攤面積也就自動(dòng)消失了。

未來幾年將是“取消公攤”的關(guān)鍵年份，但這可能帶來一系列爭論，主要是老舊房屋如何收取管理費(fèi)、采暖費(fèi)的問題。如果維持原來每套房的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，就要推出新的、按照套內(nèi)面積計(jì)算的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（提高單價(jià)），一旦標(biāo)準(zhǔn)變動(dòng)，就必須召開業(yè)主大會(huì)，可能引發(fā)爭論和糾紛。

“取消公攤”到底該如何操作，全國層面如何出臺政策指引，恐怕還需要研究，或者讓地方先試驗(yàn)。

總之，凡是可能影響樓市回暖的，或者仍有爭議的提法，都消失了。

第一個(gè)重點(diǎn)提及的是：現(xiàn)房銷售

今天的新聞通稿在提到2025年工作重點(diǎn)的時(shí)候說：大力推進(jìn)商品住房銷售制度改革，有力有序推行現(xiàn)房銷售，優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管。

這意味著，推進(jìn)“現(xiàn)房銷售”是比“取消公攤”更緊迫的事情。主要原因是，避免因?yàn)榉课轄€尾，傷害購房者的利益，給地方帶來維穩(wěn)壓力。

推行現(xiàn)房銷售，對開發(fā)商實(shí)力提出了更高要求，資金成本上升會(huì)帶來房屋建設(shè)成本上升，可以幫助穩(wěn)房價(jià)。所以，取消“預(yù)售”推行“現(xiàn)房銷售”只能在熊市的時(shí)候做，而當(dāng)前就是房地產(chǎn)的熊市，是推廣現(xiàn)房銷售的好時(shí)機(jī)。

第二個(gè)重點(diǎn)提及的是：建立要素聯(lián)動(dòng)新機(jī)制

具體表述是：

1、推動(dòng)建立要素聯(lián)動(dòng)新機(jī)制，以編制實(shí)施住房發(fā)展規(guī)劃和年度計(jì)劃為抓手，以人定房、以房定地、以房定錢，促進(jìn)房地產(chǎn)供需平衡、市場穩(wěn)定。

2、商品房建設(shè)要嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量。以需定購、以需定建。

這意味著，從2025年開始會(huì)要求地方政府控制土地供應(yīng)量，通過減少供應(yīng)量推動(dòng)去庫存。

第三個(gè)重點(diǎn)提及的是：好房子

最近幾年，隨著房地產(chǎn)出現(xiàn)歷史性拐點(diǎn)，住建部提出了“好房子”的概念。房地產(chǎn)拐點(diǎn)之前，20多年里中國住房建設(shè)主要解決了“有沒有”的問題。未來，將主要解決住房“好不好”的問題。

上次（2023年12月）的年度工作會(huì)議通稿里，“好房子”出現(xiàn)了5次；上上次（2023年1月）的年度工作會(huì)議通稿里，“好房子”出現(xiàn)了2次。

今天的通稿里，“好房子”出現(xiàn)了12次，創(chuàng)下歷史新高。

比如：增加改善性住房特別是好房子供給；大力發(fā)展順應(yīng)人民群眾新期待的好房子等等。

國家對好房子的不斷強(qiáng)調(diào)，意味著未來政策會(huì)繼續(xù)向這個(gè)方向傾斜，之前的“不好的房子”，如果配套再比較一般，價(jià)值會(huì)不斷下跌。

想想看，新建的90平方米住房，套內(nèi)面積是110平方米，你之前買的90平方米房子套內(nèi)只有70平方米，未來價(jià)值會(huì)如何？

更別說新房子層高更高，梯戶比更合理，車位比更高，隔音效果更好了。

如果有條件，每隔15年到20年就換一次房子，才能趕上時(shí)代的步伐。房子里的金融屬性在降低，消費(fèi)品屬性在上升。要想投資房產(chǎn)，只能去金融屬性比較高的大城市核心區(qū)了。

會(huì)議還提出“大力實(shí)施城市更新”，全面完成2000年底前建成的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務(wù)。

在提到穩(wěn)定市場時(shí)，表述也跟去年有了顯著不同。去年會(huì)議就是一句淡淡的“穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”，今年的表述是“持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”。

最后總結(jié)一下：

2025年樓市將出臺更多、更有力的支持政策，比如繼續(xù)降準(zhǔn)、降息、降低公積金貸款利率，北上深可能會(huì)進(jìn)一步松綁樓市。各地土地供應(yīng)量也會(huì)適當(dāng)減少，以推動(dòng)去庫存。

但2025年樓市企穩(wěn)回暖，將主要在一線城市和部分二線城市；大部分城市的企穩(wěn)回暖，可能要到2026年下半年了。