二娃說

排長隊、日光盤、12月一二手房網簽套數紛紛破萬......

發現沒有，廣州樓市好像悄悄開始回暖了！

今天，已經是2025年的第3天了！我發現，過去的2024年，很多人都在“悶聲干大事！”。

拿我自己來說吧，2024年我就讓家庭人員從“3”變成“4”了！還有1個月左右，二娃就真的有“二娃”了！

然而，“悶聲干大事”這5個字，不僅適用于人，用在樓盤上，也是相當合適的。

比如，越秀·云悅，就是一個鮮活的例子！

◆ 越秀·云悅營銷中心實景圖

事情是這樣的，前兩天，二娃有個粉絲想去看云悅，于是我便陪著一起去了現場。

結果，粉絲在讓銷售算價時，對方的一席話，讓我們很是震驚：“李先生，我們3號樓和1號樓，目前已經全部賣完了，沒有你想要買的戶型和樓層呢！”

“如果你想買到喜歡的戶型和樓層，可以等等我們樓王單位-2號樓，目前已經開始誠意登記了！預計1月就會開賣。這棟樓因為位置更好，景觀視野更棒，而且更安靜，所以價格也會有所上調......”

◆ 項目沙盤實景圖

我們一聽，都震驚了！

李先生立馬說到：“項目不是12月7號才開的盤嗎，現在才一個月不到，兩棟樓就賣完了？你們該不會是把好樓層留起來，故意讓我買低樓層吧？”

結果，銷售很有禮貌的解釋說：“真不是，李先生，您誤會了！我們真沒房源可選了！首推3號樓，當天就直接清盤了。后面加推了1號樓，現在也賣光了，我們20天就賣了13億呢！”

◆ 二娃在朋友圈找到的圖

見客戶半信半疑的樣子，銷售繼續說到：“如果你還是不信的話，可以去陽光家緣網查一下，我絕對沒騙你！”

隨后，我和李先生便帶著懷疑和遺憾，走出了售樓部......

回到家后，二娃為了核實銷售說的話，還真特意去陽光家緣網查了一下。

結果，不查不知道，一查嚇一跳！原來，越秀·云悅是真的在悶聲干大事！

◆來源：陽光家緣網

從上面網簽數據可以看出，越秀·云悅首推的3號樓，總共105套房源，截止目前，已經網簽100套了！

后面加推的1號樓，總共110套房源，目前也已網簽91套了！

而我們都知道，陽光家緣網上是網簽了才會顯示，數據存在一些滯后性。

所以，這么看來，項目以5.5-5.8萬/㎡的價格開盤，實現“日光”是真的！兩開兩罄，也是真的！

因為，當時二娃有粉絲就去了現場，他說主持人一喊開始，房子就立馬被秒沒了，他自己都沒買到......

◆ 當時，我與粉絲的聊天截圖

不信，你們自己來感受一下，項目首開時到底有多火爆！

◆ 項目首開現場人氣

那么，為什么越秀·云悅會如此火爆？僅20天，就賣出了13億的業績呢？

其實，在二娃看來，主要在于5個原因：

第一、地段優勢！

越秀·云悅雖然是白云盤，但與天河只有一路之隔，與珠江新城直線距離僅約5km。

而恰恰就是這5km的商圈，涵蓋了廣州三大CBD和超豪華的配套資源。

所以，在這種地段上的物業，往往會更加保值，更受買家青睞。

◆ 項目區位示意圖

第二、交通優勢！

說起交通，越秀·云悅可以說是“既有現在，又有未來”。

因為目前，現有的地鐵3號線-梅花園站，距離項目步行距離，僅約950米。

通過這條地鐵線，2個站可到廣州東站、4個站可到體育西路、5個站可直達珠江新城，而且是一線直達，無需換乘。

未來呢，門口約100米，還有地鐵18號線-京溪路站（在建中）。待地鐵開通后，業主還能實現2站到冼村、3站到琶洲（磨碟沙站）的便利出行。

◆ 項目交通示意圖

而我們都知道，廣州人買房基本都是沿著地鐵去買的。所以，這個樓盤的客群其實是非常廣的。

3號線及18號線所串聯的商圈，包括但不限于：廣州東站、體育西路、珠江新城、客村、冼村、琶洲、萬博、番禺廣場，白云新城的上班族，都有可能考慮這里。

所以，這也是項目賣得好的重要原因。

◆ 項目航拍實景圖

第三、開發商定價合理！

眾所周知，項目首開價為5.5-5.8萬/㎡！

那么，這個價格怎么樣呢？我們可以通過三個維度來進行判斷：

1）從客戶畫像，以及板塊當前房價行情來看！

據二娃了解，越秀·云悅兩次開盤都賣爆的一個原因是，地源客占比很高，去到約46%。

那地源客多，說明什么呢？說明價格合理，他們覺得物超所值！畢竟，住在這里的人，才是最了解板塊和行情的人，貴不貴，他們比誰都清楚。

另外，項目屬于同和板塊，這個板塊已經近10年沒有新房供應了。所以，云悅算是稀缺入市，讓板塊想要置換的人看到了機會。

再說了，與項目直線距離約700米的一手房，目前售價去到了7-9萬/㎡！差距高達1.5-3.2萬/㎡。

而一路之隔的二手房小區恒大御府，目前四房成交價去到了5.58萬/㎡。

但它的使用率卻只有80%左右。

◆ 來源：鏈家

而越秀·云悅，作為超新規產品，實用率去到約120-130%，遠超周邊二手房小區，即便是建面約88㎡戶型，也做到了4空間。

如果我們按照套內使用面積來算的話，云悅的價格，其實遠低于恒大御府的價格。

2）從天河中軸以北，5km范圍來看！

我們以珠江新城為中心，沿著中軸向北移動5km，你會發現，目前在售的一手房，不僅少，上車門檻還很高。

想買個三房，最低門檻也要550萬左右，四房更是動輒650-1000萬。

唯獨越秀·云悅，總價500萬起就能買到南向4空間，實屬難得！

所以考慮在板塊買房的人，自然會首選它了。

3）從18號線沿線樓盤的售價來看！

我們已知，越秀·云悅家門口就是在建的18號線京溪路站。那么，你們知道，18號線沿線房價又是怎樣的呢？

我們來看一張圖：

冼村站：約10-16萬/㎡（保利心語、嘉裕丹頓陽光、譽峰）

磨碟沙站：約12-15萬/㎡（琶洲南、琶洲樾·華樾）

廣州東站：10-13萬/㎡（峻林）

南村萬博：5-7萬/㎡（長隆萬博悅府）

試問，位于廣州東站下一個站-京溪路站，應該賣多少錢呢？5.5-5.8萬/㎡不覺得很香嗎？

第四、書包優勢！

除開地段和交通外，越秀·云悅還有好的書包，因為項目配建的24班小學，擬納入廣州培英教育集團管理，共享廣州市白云區云英實驗學校辦學文化和師資團隊（具體入讀情況請以當年教育局招生政策為準）。

這讓在意學位的家長，也沒有了擔憂。

第五、低密+超新規產品！

而讓人驚艷，且過目不忘的，自然是項目的產品了！

一方面，它密度低，均是22-23F的小高層。

◆ 項目戶型圖分布示意圖

另一方面，它是廣州第一個面世的陽臺占比率達25%的項目，實用率更是高達120-130%。

此外，它88㎡-105㎡全系產品全南向四空間布局，市面上非常少見。

◆ 項目戶型示意圖

還有就是，它全屋配備中央空調，且帶超強的收納空間，確實很打動買家。

值得一提的是，據拆神最新爆料，接下來，廣州將計劃收緊陽臺占比的批復，強控陽臺占比率不超過20%。聽說，都已經開會明確了！

如果消息為真，這便意味著，越秀·云悅的產品將成為絕版。

◆ 樣板房創意展示僅供參考，具體以交付標準為準

第六、購房邏輯變了！

當然，云悅之所以賣得好，還有一個重要原因，那就是時代變了，購房邏輯也變了。

以前，大家都喜歡買大盤，是因為配套全。但現在，大盤能擁有的配套，小樓盤全都有，學、鐵、商、住，一樣不缺！

此外，大盤因為體量足夠大，開發周期長，戶型很容易跟不上時代，分分鐘就被淘汰了。房價很難漲不說，一旦進入二手房市場，那真的是卷生卷死，甭管你掛多少錢，總有人比你掛更低，這導致，二手房極其難賣！

越秀也正是看到了這一點，所以，精準拿地，開發出了越秀·云悅這個項目。并以“超新規產品+學、鐵、商，全能配套”等優勢亮相，一開盤，自然就賣爆了！

◆ 首開時全是人

所以，想買這個樓盤的人，要抓住最后一次入手的機會了。

因為，項目最后一棟樓王單位-2號樓，即將登場！這也是項目的收官之作了，賣完真的就沒有了！

目前，2號樓已經開始誠意登記了，具體價格信息也基本定了，想了解的朋友，可以進群問我。

另外，2025年想在廣州買房的朋友，也可以進群討論。

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