文｜鄧浩志

新加坡11月樓市成交量創逾十年新高

《彭博》引述新加坡市區重建局的數據，開發商十一月售出2557套私人住宅，按年及按月均升超兩倍，創2013年三月以來銷量最多的一個月，主要受到多個大型新盤推售帶動。 新加坡商品房價格目前已經躍升到全球第三高的位置，為了抑制不斷上升的房價，新加坡政府已經不斷對商品房市場“加辣”。比如外國人買房得繳納60%的超高印花稅，但絲毫不影響房價持續上漲。由于新加坡護照在全球有超過190個旅游免簽證地區，是全球之冠。而今年有4,000名高凈值富豪移居新加坡。而新加坡穩健的經濟環境及完善稅務制度，同樣是吸引移居人士的地方。所以，隨著新加坡經濟越來越好，城市吸引力越來越大，其商品房價格也越來越高。

新加坡的案例其實告訴中國眾多網友們一個事實，就是一個區域房價之所以高，是城市吸引力的結果。而房價太高，未必是城市發展的制約性因素，至少不是主要因素。再比如國內，在經濟高速發展的時期，怎么出政策打壓，房價依然是上漲的。而今出了一輪又一輪刺激樓市政策，但房地產業依然每年不斷下滑。本質上，房價就是一座城市人口和消費力的稱重器。

而新加坡為什么沒有被高房價壓垮呢？這是因為新加坡85%左右的房子都是“組屋”，也就是我們所說的保障性住房。由于本地人都住組屋，所以房價再高也不影響本地人的生存。這也提示我們，商品房和保障房是兩個不同的體系。不能混為一體進行管理，應要求商品房實現保障房的功能，要好又要便宜那是不可能的。如果硬來，結果大家也都見到了。

部分城市租售比高于存款利率，或高于房貸利率

租售比，是部分專家認定房價有沒有泡沫的重要指標，甚至是唯一指標。因為部分專家認為房價具有金融屬性，容易有泡沫，而租金是使用者市場，反映實際的供需關系。而今，部分城市租售比已經達到了3%，甚至更高。但是不是意味著部分城市的樓市就沒有“泡沫”了呢？明顯不是。

反倒是目前租金回報率越高的城市，樓市反而越低迷。部分三四線城市的回報率甚至已經高達4%以上，但盡管其采取了大批量的樓市刺激性政策，其市場依然十分低迷，成交不斷減少，空置率持續上升。而回報率仍不足2%的北京，上海，深圳等城市樓市已經有了明顯的復蘇，甚至部分熱點板塊出現了價格見底反彈的趨勢。所以租金回報率也好，租售比也好，只在成熟且穩定的樓市市場才有意義。比如目前人口總量穩定的歐洲，而中國仍處于農村及小城市人口不斷流入大型和超大型城市當中。自然不能以租金回報率來對房價是否合理進行評判。就像股市，如果你以市盈率為鑒定股價是否合理的唯一指標，那就顯得太過武斷了。因為低市盈率的，往往都是些夕陽行業，不被政策扶持的產業，盈利水平不斷下滑的企業。而高市盈率的卻是那些利好題材眾多的行業，站在風口上的企業……