文|胡盧 出品|天下財?shù)?/p>

在一系列政策利好下，房地產(chǎn)業(yè)到底過得如何？

這家房企剛剛披露的最新數(shù)據(jù)，或具有一定的代表性。

1月7日，中國海外發(fā)展（00688.HK）發(fā)布公告，2024年1—12月，累計合約物業(yè)銷售金額約3107億元，同比上升0.3%；而相應(yīng)的累計銷售面積約1149萬平方米，同比下降14%。

（來源：公司公告）

在2024年的中期業(yè)績發(fā)布會上，中國海外發(fā)展管理層曾表示：2024年銷售目標為“穩(wěn)中有升”。

從結(jié)果來看，中國海外發(fā)展在銷售額上算是擦邊合格，但銷售面積卻大幅下滑。

這算實現(xiàn)銷售目標嗎？市場觀點看法不一。

而且，為什么銷售面積大幅縮水，銷售額反而上升呢？中國海外發(fā)展的實際經(jīng)營情況到底如何呢？

業(yè)績壓力

中國海外發(fā)展全稱是中國海外發(fā)展有限公司，1992年在港交所上市，主要從事物業(yè)發(fā)展及投資、地產(chǎn)代理及管理、以及財務(wù)運作業(yè)務(wù)。

中海地產(chǎn)是公司旗下全國性地產(chǎn)品牌。根據(jù)最新數(shù)據(jù)統(tǒng)計，其業(yè)務(wù)收入大致占中國海外發(fā)展總收入的95%左右。所以，外界通常也用中海地產(chǎn)指代中國海外發(fā)展。

根據(jù)公司2024年半年報，2024年中海地產(chǎn)主要銷售區(qū)域在中國東部、北部和南部區(qū)域，港澳區(qū)域僅占2.2%。

（來源：2024年半年報）

對比2023年年報，公司在國內(nèi)北部地區(qū)、中西部地區(qū)的銷售下滑較多。

（來源：2023年年報）

作為北方地區(qū)的重鎮(zhèn)，2024年上半年，中海在北京銷售情況比較難堪。據(jù)報道，中海地產(chǎn)2024年6月開盤的北京海淀項目2個月內(nèi)僅網(wǎng)簽4套，網(wǎng)簽率僅1.56%。其它項目推進的也不太理想。

（來源：媒體報道）

住建委官網(wǎng)最新信息顯示，該項目的簽約率寥寥。

（來源：住建委官網(wǎng)）

此外，根據(jù)《2024年1-11月西安房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績排行榜》，中海地產(chǎn)排名第12，銷售額34億。而在2023年，中海地產(chǎn)在西安市銷售排名前五，銷售額113億。

顯而易見，中海地產(chǎn)在西安地區(qū)的銷售也存在大幅下滑的情況。

（來源：中指研究院）

（來源：中指研究院）

歲尾“逆襲”

面對銷售下滑，中海地產(chǎn)采取降價措施來促銷。

據(jù)報道，2024年以來，中海地產(chǎn)北京、重慶等地區(qū)曾大幅降價，降幅高達40%。可是部分項目的業(yè)績結(jié)果，看上去也并不理想。

（來源：媒體報道）

實際上，截至2024年前三季度，中海地產(chǎn)只完成全年目標的64%。

救命的稻草終于來了，中海地產(chǎn)的“紅盤”在第四季度爆冷出現(xiàn)。12月25日，每平方米均價接近15萬元的中海·領(lǐng)邸玖序開盤售罄，中海地產(chǎn)上海公司隨即宣布，2024年其銷售金額突破700億元。

加上其它一些類似高端項目的貢獻，中海地產(chǎn)才勉強實現(xiàn)“逆襲”，保住了全年銷售額的微增。但總體上看，2024年的銷售面積是大幅下滑的。

房子賣出去多少是一個方面，但房屋質(zhì)量問題是另一個方面，更不容忽視，因為它涉及老百姓的切身感受。這方面，中海地產(chǎn)仍然存在改進空間，相關(guān)的報道值得公司重視。

（來源：媒體報道）

這種現(xiàn)象并不是偶然的。在黑貓投訴上，類似的抱怨也時有出現(xiàn)，而且好幾個月前的投訴，目前仍然顯示“處理中”。

大舉拿地

銷售額雖然勉強微漲，但中國海外發(fā)展的財務(wù)壓力依然不小。尤其在2024年上半年和第三季度期間。

根據(jù)2024年中報，公司上半年確認收入約為869億元，同比下降約2%，凈利潤約為115億元，同比下降約19%。

（來源：2024年半年報）

由此帶來的現(xiàn)金壓力更加明顯，2024年上半年，公司經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額約為35億，同比驟降約90%，賬面資金同比下降約11%。

（來源：wind）

盡管現(xiàn)金流下降明顯，但中國海外發(fā)展拿地的步子邁的還不小。

根據(jù)最新披露的數(shù)據(jù)，2024年1-11月，中國海外發(fā)展收購的土地累計權(quán)益建筑面積約為276萬平方米，累計權(quán)益土地出讓金約為416億元，拿地資金遠超同期經(jīng)營性現(xiàn)金流入凈額。

（來源：公司公告）

然而，在房地產(chǎn)企業(yè)資金普遍緊張的背景下，收縮戰(zhàn)線是各大房企的通常做法，像萬科2024年全年拿地僅在40億元左右。

（來源：媒體報道）

中國海外發(fā)展賬面上雖有1000億貨幣資金，但按照規(guī)定，商品房預(yù)售資金必須進入監(jiān)管賬戶，不能自由支配。

（來源：百度答案）

另一方面，截至2024年6月，中國海外發(fā)展僅一年以內(nèi)到期的有息債務(wù)規(guī)模就高達397億，資金不可謂不緊張。

（來源：2024年半年報）

除此之外，中國海外發(fā)展的毛利率也在下降。2024年上半年，公司毛利率約為22 %，同比下降約2%。

（來源：2024年半年報）

在這種情況下，中國海外發(fā)展大手筆拿地的底氣來自何方？

或許，來自對房地產(chǎn)市場走勢的判斷。在2024年中報中，提及對集團的信心，中國海外發(fā)展強調(diào)的主要是“基于改善住房需求韌性及集團可持續(xù)發(fā)展的前景”。

然而，房地產(chǎn)市場的調(diào)整，究竟還會持續(xù)多久，實際上目前尚無定論。

根據(jù)標普對2025年房地產(chǎn)行業(yè)的展望，2026年之前房地產(chǎn)價格仍將會有一定下跌。

（來源：標普）

另一方面，核心城市土地供應(yīng)收縮，也可能在一定程度上制約中海地產(chǎn)的發(fā)展戰(zhàn)略。

根據(jù)安居客研究院的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2024年全國重點65城涉宅用地成交2308宗，總規(guī)劃建筑面積約17828萬平方米，成交規(guī)模同比下降28%。其中，一線城市涉宅用地成交宗數(shù)同比下降25%。

這種背景下，中國海外發(fā)展的高管薪酬水平一直不低。

根據(jù)2023年年報，中國海外發(fā)展有6名高管薪酬在400萬-500萬之間。

（來源：2023年年報）

對比同業(yè)，不少房企已經(jīng)邁開高管降薪的步伐。

同在港交所上市的碧桂園（02007.HK），公司執(zhí)行董事楊惠妍、莫斌、楊子瑩及非執(zhí)行董事陳翀主動提出降低薪酬請求，自2023年11月1日起，將年度薪酬調(diào)整至12萬元，即月薪1萬元。此前四人年薪分別為37萬元、300萬元、200萬元和37萬元。

中海地產(chǎn)的高管薪酬水平會有什么變化？2024年報披露時，市場可知答案。

有業(yè)內(nèi)人士向《天下財?shù)馈繁硎荆鎸θ缃袷袌霰姸嗖淮_定因素，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強成本控制，降低財務(wù)風險，提升服務(wù)水平，增加產(chǎn)品競爭力，如此才能更好地渡過難關(guān)。

截至1月8日，中國海外發(fā)展（00688.HK）報收12.12港元，動態(tài)市盈率5.87倍。

（來源：銀河證券）

中國海外發(fā)展大手筆拿地，這步旗下對了嗎？公司后續(xù)業(yè)績表現(xiàn)會如何？公司股價會走出低谷，給投資人帶來更好回報嗎？一切都有待時間給出答案。

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