出品 | 搜狐地產&焦點財經

作者 | 王澤紅

臨近春節，房企債務重組相繼迎來新進展，碧桂園、龍光集團已披露境外債重組方案，融創境內外債二次重組也正在進行。

但博弈仍在進行中，近期信達香港因3000萬美元借款，對融創提出清盤呈請；世茂集團因2.58億也遭遇債權人的清盤呈請，但兩家公司均強烈表態、反對清盤呈請。

地產調整這幾年，房企遭遇清盤呈請已司空見慣，已成為債權人的一種常見談判策略，更多是在房企的債務重組中施壓，但真正執行清盤的案例極少，如恒大旗下的子公司。

1月13日晚間，中國恒大發布公告稱，CEG Holdings遭香港法院下令清盤，而該公司持有恒大物業將近一半股權，意味著清盤人將可進一步取得恒大的資產。

有分析人士指出，在恒大與債權人商談的重組方案中，恒大物業的資產具有舉足輕重的地位，若能完成對CEG Holdings的清盤，標志著清盤人取得重大勝利。

就在同期，恒大物業134億存款消失事件也迎來終局，廣州市中級人民法院已作出相關判決，相關責任方應向恒大物業償還134億款項。如果執行能落地，CEG Holdings清盤人及恒大債權人，無疑又是一種利好。

但更多的房企債權人，還在一輪輪的債務重組談判中尋求結果。

房企與債權人博弈，高比例削債

1月9日，信達香港對融創提出清盤呈請后，融創表態強烈反對的同時，透露出不排除尋求更全面的境外債務解決方案。

有市場消息透露，融創方面告知債權人，或將無法按時兌付2025年9月到期的美元債，正在研究可替代的方案，但目前還未形成方案。消息還指出，融創將進行二次境外債重組，最快2025年3月可以有初步重組方案。

同時，融創境內債也處在博弈中，二次重組涉及的十只債券，已有9只通過投票重組，僅“H融創7”尚未形成有效決議，將于1月15日召開公司債持有人會議，重新審議重組方案及寬限期。

碧桂園也不例外，1月9日境外債重組首次披露具體方案，擬給予債權人五個選項，以將其范圍內債務轉換為現金、強制性可轉換債券、不同票據或貸款融資。

碧桂園有息境外債務總額約164億美元，此次目標是減少債務最多116億美元，到期時間延長至最多11.5年，以及降低融資成本至2%。

“以中銀香港、建銀亞洲作為牽頭行的三筆銀團，已成立由7家商業銀行組成的銀行協調委員會。”一位接近碧桂園的人士告訴搜狐財經，協調委員會由共同持有或控制碧桂園3筆銀團貸款（未償還本金總額為36億美元）未償還本金額約48%的貸款人組成。

目前，碧桂園已與七家知名銀行組成的協調委員會達成共識，構成進一步談判和具體文件的框架。有知情人士稱透露，目前碧桂園已經收到不少債權人的表態，表示愿意長期支持其度過當前的難關。

但也存在反對的聲音，一個債券持有人特設小組表示不支持該提案，雙方在轉股價格等關鍵問題上存在分歧。該小組持有碧桂園“103億美元未償還離岸優先票據和可轉換債券”中超過30%的份額。

同期，龍光發布了條款調整后的第二版方案，削債比例從此前約4成提高至近7成；正榮則宣布第一版債務重組方案失效，將繼續與其各持份者進行討論，推動新的談判。

債權人與房企的這場博弈還在持續中，有的剛剛開始，有的即將結束，清盤呈請作為一種施壓方式或還會上演。

三季度迎償債高峰，規模達1574億元

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，重組的背景是房地產市場止跌回穩，從2021年下半年以來，經過三年半的調整，房地產市場降幅還是收窄，一二手房加總的交易量已經穩定在14-15億平方米。一線城市已經趨穩，三四線城市跌幅在明顯收窄，市場底部越來越清晰。

“這時候，對于債務人來講，不能倒在黎明前，最優選擇就是和企業共度難關。等待市場和企業價值的修復。” 李宇嘉指出。

中指研究院企業研究總監劉水分析稱，債務重組完成只是走出債務危機的第一步，企業應把握好政策窗口期，提高項目產品力，加大營銷力度。另外，或可與政府部門積極對接土地調規、退地換地政策，回籠資金或換倉促進去化。

有分析人士表示，出險房企來說，在化債之路上，未來仍然需要面對不少現實的問題。房企化債取得新進展是相關方積極努力的結果，鑒于2025年仍是房企債務集中到期的時間點，預計房企化債工作在2025年將會進一步提速。

根據克而瑞統計，2025年房企債務到期規模高于2024年，達5257億元，其中第三季度將是償債高峰，到期規模達1574億元。

天證證券研報也顯示，從償債壓力看，2025年境內債、境外債償還額預計將分別下滑39.3%、11.1%，行業償債壓力邊際逐步轉弱。分季度看，境內債償還額分別為656、605、1039、862億元，境外債償還額分別為638、869、713、336億元，第二、第三季度為償債高峰。