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在本周三的直播中，老司機曾短暫談到過老破小（大），但直播時談得不系統，今天閑的沒事，就再系統的來談談這個話題。

看直播回放，請搜索視頻號《房產老司機》。

許多持有老房子的人可能都想知道，將來這樣的房子到底是漲還是跌，還要不要繼續持有？

要回答這個問題，還是就要從供求兩端說起。

寧波市六區目前二手房掛牌量約9.8萬套，其中70%以上是老小區，有接近7萬套，絕對量還是非常大的。另一方面，寧波去年二手房成交4.6萬套，其中80%以上是老小區，成交大概3.5萬套。

二者一比較就可以發現，老小區的年度掛牌量差不多是成交量的2倍，去化周期大約24個月，這個周期超過了預警線18個月，更超過了健康線12個月。

這表明，寧波二手市場上，老小區將會長期供過于求。

是什么人在賣老小區呢？

第一類是置換的人，賣了老小區去置換新小區、次新小區，這是目前供應的主體。由于置換資金的需求，這些房東在售出時，其實也是相對剛性的，如果老房賣不掉，新房也就沒錢買。

第二類是閑置的人，他們的房子可能用于出租，或者空置，由于看不到漲價的希望，或者擔心繼續下跌，會選擇賣出。

第三類是其它原因，比如老人遺產處置，房東移民或搬遷，各種雜七雜八情況加起來，其實總量也不少。

置換是樓市永遠的主題，因為置換而不斷有老小區掛出，這個過程差不多5-8年一個循環。也就是說，一個人買了老房子，5-8年后他可能就會置換，這套房子又會再次回到市場上來。

這就是房產的特征，一套房子會反復出現在市場上，多次用來出售。從這個角度理解，老小區永遠都不會短缺，隨著樓盤越建越多，老小區的絕對量也會越來越多。

再來看看需求端，什么人在買老小區，老小區都被誰消化了？

買老小區最多的，是外地剛來寧波的年輕人（含周邊地區），他們可能剛畢業不久，在寧波找到了工作（或找到了男、女朋友），打算長期在寧波發展，但購買力相對有限的一群人。

這類人群有三個關鍵詞：外地年輕人，打算長期在寧波發展，購買力有限。

寧波本地的年輕人基本沒有買老小區的需求，他們的父輩大多已經準備好了房子，或者給他們買新房，他們的出生已經超越了老小區這個階段。

只有外來的年輕人，他們在寧波沒有根基，購買力有限，只能從老小區起步，逐步實現居住升級。他們買房的動機主要是因為結婚或者孩子上學，當然，房價跌到一定程度，當租房和供按揭相差不大時，他們也會傾向于買房。

外地人來寧波，如果不打算在此長期發展，也不會買房，他們只是把寧波視為階段性的落腳點，如果其它地方有機會，他們會毫不猶豫的遷往其它地區。

同時滿足以上幾個條件的人，現在已經不太多了。這兩年雖然大學畢業生越來越多，但找得到工作的卻越來越少，越來越多的年輕人畢業即失業，買房自然成了鏡花水月。

而且，很多年輕人首先會買車，再考慮買房，有了汽車，選擇的范圍就大了，郊區同價位的新房，在年輕人眼里比老小區香得多。

第二類是本地老年人。他們有些是因為把自己住的房子給了孩子，自己買一套便宜的老房子來養老；有些是因為腿腳不便，買一套低樓層的老房子方便生活；還有些是因為拆遷，沒有地方住，就近買個老房子，變動相對更小。

第三類是買學區房，這其實是另一個購房邏輯——買學區房的目的是為了獲得學位。為了降低獲得學位的成本，很多人會優先選擇老破小。

最后一類是買來投資的，目前有些老小區的租金回報已經超過了2%，相比存款或理財，放租其實已經顯現出了優勢。對于保守的投資客來說，有一套實實在在的房子在手，每個月還能收租，比其它的投資要可靠得多。

對比供求關系就可以發現，老小區的供應長期充足，而需求受年輕人的影響，可能會逐漸萎縮，在可見的將來，老小區的供求形勢都沒有機會得到改善。

所以長期來看，老小區的價格是不樂觀的。

能夠大幅度改善供求的方法也不是沒有，比如大規模拆遷、大規模收儲，用有形之手消化掉一部分供應，有助于緩解嚴峻的供求狀況。

但是，目前并沒有跡象顯示會這樣做。

對于手持老小區的人，該作何選擇呢？

如果房子本身有貸款，而且利息不低，可優先考慮賣掉，減少利息損失（租金特別高的除外）。出售的最佳時機是2025年市場成交略有回暖之時，能多買三五萬也好，別期望大漲。

如果房子沒有貸款，自己也不需要用錢，也沒有好的投資機會，留著收租或許是個不錯的選擇。大部分人賣了房拿到錢，不是炒股就是亂投資，最終血本無歸，還不如有套房子拿著安全。

如果等拆遷，理論上也是可行的，特別是30年左右的老小區，結構越來越不行了，說不定哪天官府有錢了，就會拆掉。即便不拆，免費來翻新加固，對于業主來說也是賺到了。

對于學區房來說，孩子上學問題解決了之后就可以賣掉了，長期來看，學區房也沒有走出獨立行情的機會。

—老司機服務類目—

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