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作者 | 王澤紅

祝九勝“被帶走調查”的傳聞，萬科至今未給出具體口徑。

但他本人疑似進行了辟謠，1月17日凌晨更新朋友圈，轉發了萬科旗下長租公寓品牌泊寓的相關信息。

前一日晚間，萬科執行董事、總裁、執行總裁祝九勝被公安機關帶走調查的消息，傳的沸沸揚揚，令萬科再次處在風口浪尖。

當天，萬科的債券遭受重創，多只債券價格大幅下跌，甚至觸發臨停，“21萬科02”跌超28%，“22萬科05”跌超22%，“20萬科06”跌超20%。

祝九勝更新朋友圈后，多只債券又出現上漲， “22萬科04”漲超13%，“20萬科06”漲超12%，“22萬科05”漲超10%，“22萬科07”漲超9%。

作為僅次于郁亮的“二號人物”，祝九勝被視為萬科的“財神爺”，自2012年從建行深圳分行副行長職位離開，加入萬科后就負責包括銀行、信托在內的一眾融資計劃，擁有萬科所有資金的調度權。

在股東會和業績會上，萬科的融資與化債話語權，也一直由他來掌控。對于當下的萬科，祝九勝的重要性更加凸顯，因為他是萬科化債的操盤手。

祝九勝傳出“被帶走”當晚，還有消息稱深圳相關工作專班已經全面介入萬科，萬科公司或將面臨接管改組；在此之前，還傳出監管部門要求保險公司上報對萬科的債務風險敞口。

安全度過2024年后，2025年的萬科還有一張硬仗要打，面臨的壓力依然不小。

債務壓力：一年到期境內債326億

2024年，萬科錄得合同銷售金額2460.2億元，相比2023年3761.2億元，銷售額減少了1301億元，下滑35%；行業排名也跌落前三，位列第五名。

2024年前三季度，萬科實現營收2198.9億元，歸母凈虧損179.4億元。截至三季度末，有息負債為3276.1億元，短期債務1168億，而持有的貨幣資金為797.5億元，難以覆蓋短期債務。

Wind數據顯示，截至1月16日，萬科一年內到期的境內債為326.45億元；2025年境內外累計債券到期債券共9只，總規模高達215.9億元。其中，2025年到期的中期票據共有8筆，合計總金額207億。

萬科2025年到期中期票據

2025年一季度，將是萬科的償債小高峰，有98.9億元的境內公開債需兌付，而境外債兌付高峰為2025年5月，當月需兌付4.55億美元。

此外，萬科曾通過保險資金不動產債權投資計劃形式，向多家保險資管公司融資，涉及華泰資管、太平洋資管、太平資產、平安資管、招商信托資管等?。截至2024年11月底，萬科通過險資融資的總額為343.4億元。

1月9日，萬科宣布武漢譽天的非標債務獲得展期，債權方是新華資產，原本2024年底到期，如今獲得展期2年，融資余額為20.4億元，對于萬科無疑是一個利好。

如果萬科能獲得其他險資方的類似展期調整，債務壓力將得到極大緩解。有萬科內部人士透露，目前萬科還在與大家保險談，處于盤資產的階段。

早在2024年3月，便屢次傳出萬科高管赴京與多家險資談展期，進入2025年初終于迎來新進展，新華資產能否帶來“連鎖效應”，對萬科至關重要。

上述知情人士稱，萬科與大家保險的商談，“卡點”依然在抵押物資產的估值，萬科欲將存量50億元增加到90億元，抵押物價值60多億元，但大家保險認為資產只值45億元。

應對：處置資產與籌措資金

為了減緩債務壓力，萬科在2024年制定了“一攬子方案”，計劃每年完成200億元大宗資產交易，清理和轉讓非主業財務投資，同時“白名單”能報盡報、大力推進經營性物業貸、爭取銀團貸款。

在這樣的背景下，萬科2024年頻頻“瘦身”處置資產，出售了上海七寶萬科廣場50%股權、深圳灣超級總部基地地塊、上海南翔印象城MEGA 48%股權等資產，甚至一度傳出泊寓也被擺上貨架。

除此之外，其還通過REIT路徑退出資產，將北京舊宮萬科廣場和深圳龍崗萬科廣場兩項商業資產打包，設立中信萬科消費基礎設施Pre-REIT。

數據顯示，2024年前三季度，萬科大宗交易簽約金額達232.6億元，涵蓋辦公、商業、酒店、公寓等41個項目，以及印力資產交易及REIT發行等。

更受業內關注的是，發生在萬科與金融機構之間的故事，包括5月獲得招商銀行牽頭的200億元銀團貸款，6月落地交通銀行65億元，尤其是由“非標債務”事件引出的800億銀團貸款。

“一攬子方案”之下，萬科2024年前三季度合并報表新增融資與再融資 774 億元，經營性物業貸合計落地 262 億。由此，萬科前三季度償還有息負債約700億元，其中償還公開債務197億元。

對于2025年將要到期的公開債務，萬科的策略并未有太多變化，近日對外表示會全力以赴，繼續從經營端和融資端等多方面籌措資金，通過積極銷售回款、持續推進大宗交易、加快非主營業務退出和持續爭取融資資源等方式，應對相關債務兌付。