文/狗蛋分蛋

1月20日，正榮地產(chǎn)發(fā)布公告，公司實(shí)際控制人歐宗榮因涉嫌違法犯罪，已被依法采取強(qiáng)制措施。

作為曾經(jīng)閩系房企的大佬級(jí)人物之一、歐氏三兄弟中的二號(hào)人物，歐宗榮的黯淡落幕令人唏噓。

有人說，歐宗榮被抓，代表著地產(chǎn)爆雷潮迎來收網(wǎng)時(shí)刻。也有人說，這標(biāo)志著地產(chǎn)民企時(shí)代正式結(jié)束。

鐵柱覺得，其實(shí) 這件事 兒更多還是歐宗榮的個(gè)人問題，另外正榮地產(chǎn)的規(guī)模也有限， 不至于上升到行業(yè)。

不過 民營房這幾年的頹勢(shì)，確實(shí)有目共睹。

在2024年各類地產(chǎn)榜單上，已經(jīng)少有民營房企的身影了。

全口徑銷售額百強(qiáng)房企中，民企只剩23家，2019年時(shí)這個(gè)數(shù)字曾超過60。權(quán)益口徑下，全國銷售額十強(qiáng)房企，再找不到一家純民企。

敢拿地的民企也不多了。以權(quán)益口徑計(jì)算，2024年拿地金額榜單中，民營企業(yè)的總額占比僅為8.5%，拿地百強(qiáng)房企中，民企的數(shù)量只剩11家。

不過，在這種情況下，也不乏逆風(fēng)者。

比如來自四川的邦泰集團(tuán)。

2024年，邦泰逆節(jié)奏瘋狂拿地，全年共計(jì)摘得22宗涉宅地塊，拿地金額118億元，僅次于杭州濱江排名全國民企第二。

進(jìn)入2025年初，邦泰的勢(shì)頭依舊不減。1月8日，邦泰豪擲2.06億元，在山西忻州拿地。時(shí)隔不到一周，1月14日，又以5.1億元拿下德陽旌東新區(qū)地塊。

這讓人不禁回憶起那個(gè)以“高周轉(zhuǎn)”著稱的年代。

回看這幾年邦泰集團(tuán)的發(fā)展，完全就是摁著周期在打。

• 2021年行業(yè)下行，民營房企爆雷元年，邦泰開啟全國化擴(kuò)張；

• 2022年，全國土拍冷場(chǎng)，邦泰逆勢(shì)拿地7宗；

• 2023年，邦泰以95億權(quán)益拿地金額殺入全國百強(qiáng)，一上來就是第32名；

• 2024年，上文已經(jīng)說過，117億權(quán)益拿地額排名全國第17，民企第二，高出第三名龍湖近49億.......

不光是鐵柱，很多人都好奇，它憑什么？

有人覺得，邦泰的崛起算是“遲來的青春期”，終歸還是在走高周轉(zhuǎn)的老路。但據(jù)知情人士表示，它的資產(chǎn)負(fù)債表上，沒有高周轉(zhuǎn)房企典型的高杠桿，以及高外部融資。

這就更讓人費(fèi)解了。

邦泰起家是在2006年的四川樂山，最早是搞銷售代理的。公司有四位創(chuàng)始人：羅勇、石凌濤、王智勇和何流，其中羅勇是現(xiàn)任邦泰集團(tuán)的董事長。

很多人說邦泰是“草根創(chuàng)業(yè)奇跡”，其實(shí)也沒那么草根。羅勇畢業(yè)于樂山師范學(xué)院，從商之前，是樂山師范的團(tuán)委書記。

2007年，公司正式更名為邦泰，開始涉足地產(chǎn)開發(fā)。早期多是合作運(yùn)營，同年邦泰第一個(gè)項(xiàng)目在樂山開盤，賣了2000多萬，創(chuàng)下了當(dāng)時(shí)樂山的銷售紀(jì)錄。也是靠著這個(gè)項(xiàng)目，邦泰在四川打響名號(hào)。

2008-2021年，十多年時(shí)間，邦泰的步伐集中在四川，其中2013年將公司總部搬到了成都，但是隨后，邦泰并沒有在成都市場(chǎng)花太多的心思，而是將業(yè)務(wù)重點(diǎn)放在了布局四川三、四線城市。

這段時(shí)間算是邦泰的沉淀期，在這個(gè)時(shí)期，地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生了翻天覆地的變化。

“三高”房企們不斷刷新行業(yè)天花板，口號(hào)從百億、千億喊到萬億，黃金時(shí)代的夢(mèng)充斥地產(chǎn)人的每個(gè)夜晚，直到夢(mèng)醒時(shí)分，泡沫幻滅。

因?yàn)橹鞴サ统杀鹃_發(fā)，邦泰并沒有大規(guī)模的融資需求，保守的打法，恰好讓它避開了這段時(shí)光。

長時(shí)間的積累，也讓邦泰有了沖刺的資本。2021年前后，正式開啟全國擴(kuò)張的步伐，布局的重點(diǎn)也從三、四線城市轉(zhuǎn)向二線城市，比如南寧、成都、長沙、西安、南昌等等。

可以說，邦泰能在行業(yè)下行時(shí)刻逆風(fēng)突圍，和它早期深耕一地，主攻三四線市場(chǎng)的戰(zhàn)略，有著密不可分的關(guān)系。

正所謂“船小好調(diào)頭”。

雖然當(dāng)時(shí)船小，但邦泰在行業(yè)中也不算默默無聞，扎實(shí)穩(wěn)健的風(fēng)格也幫助邦泰積累了不錯(cuò)的口碑。

當(dāng)時(shí)有兩件事兒鐵柱記憶比較深。

一個(gè)是邦泰業(yè)主眾籌給小區(qū)保安發(fā)年終獎(jiǎng)。

那個(gè)年代，小區(qū)物業(yè)服務(wù)比現(xiàn)在更糙，沒糾紛已經(jīng)算不錯(cuò)了，所以這事兒也引起不少圈里人的關(guān)注。

多年前邦泰項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)，放到現(xiàn)在，很多小區(qū)還做不到。比如100%配備AED急救設(shè)備，社區(qū)入口設(shè)置茶飲臺(tái)、備用雨傘等設(shè)施，還有專門的業(yè)主冰箱，用來保存生鮮類快遞。

此外，清一色年輕保安團(tuán)隊(duì)，記住每一位業(yè)主名字等細(xì)節(jié)，就不說了，總之，邦泰成了很多業(yè)主夢(mèng)想中小區(qū)的樣子。

另一個(gè)是邦泰員工待遇。

2020年前后，地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)卷成風(fēng)，邦泰卻要求員工強(qiáng)制休假 ，給到5-9天的假期出去旅游，此外還給到全員體檢、全體員工子女助學(xué)金等等。每年員工旅游還有5條線路可選，比如三亞、新疆、華東、廈門、青甘.......

至少鐵柱實(shí)名羨慕，當(dāng)時(shí)，四川地產(chǎn)人找工作，邦泰可能不是最好的選擇，但絕對(duì)是推薦的前幾名。

可以說，不光是穩(wěn)健的風(fēng)格，其在業(yè)主群體，員工間的口碑，也是——

行業(yè)“屠龍者”的代表。

同時(shí)，這也為邦泰后來的全國擴(kuò)張模式，奠定了一定的口碑基礎(chǔ)。

從公司的經(jīng)歷中也能看出，邦泰主打低成本運(yùn)營。

比如拿地，很多時(shí)候數(shù)量看起來很夸張，但成本都相對(duì)便宜。2024年濱江全年拿了23塊地，數(shù)量和邦泰差不多，但花費(fèi)的金額為219億元（權(quán)益口徑）差不多是邦泰的兩倍。

在低成本的基礎(chǔ)上，保持高速去化，回款再拿地，形成循環(huán)，這是目前邦泰全國擴(kuò)張的主要思路。

那如何保障高速去化呢，一點(diǎn)是剛剛說的口碑基礎(chǔ)，另外一點(diǎn)則需要銷售端發(fā)力，可以看到，邦泰很多項(xiàng)目都有大力度折扣，8.5折、8折、狠一點(diǎn)的甚至7折。

說白了，也是典型的高周轉(zhuǎn)模型。

只是，因?yàn)榇。钐]有其他高周轉(zhuǎn)房企那樣大規(guī)模的外部融資需求，但這不意味著它不需要融資。

如今邦泰的融資渠道主要對(duì)內(nèi)，也就是地產(chǎn)跟投。

據(jù)知情人士表示，邦泰內(nèi)部是有不少基層員工在做跟投的，資金不乏十萬以上，高管跟投上百萬的人就更多了，這個(gè)制度，也給邦泰解決了部分融資問題。

既然是高周轉(zhuǎn)模式，大概率也會(huì)有一些高周轉(zhuǎn)房企的通病。

這幾年，隨著邦泰的瘋狂擴(kuò)張，這些通病也日漸明顯。

比如，項(xiàng)目維權(quán)越來越多。

典型的像四川本地的“邦泰寬語”，因?yàn)榧谐霈F(xiàn)質(zhì)量問題被百名業(yè)主聯(lián)合抵制收房。

邦泰在成都的項(xiàng)目“邦泰悅九章名邸”被指出存在違規(guī)改造、交付標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)不一致等問題。

邦泰天府云璟因?yàn)樗阶越祪r(jià)，被質(zhì)疑“背刺老業(yè)主”。

去年，安徽合肥的新項(xiàng)目“邦泰東方雅頌”，也遭遇多輪維權(quán)。起因也是因?yàn)殚_發(fā)商私自降價(jià) 。

2024年8月，開盤不足一年的東方雅頌，突然開始8折售房，有老業(yè)主算了一筆賬，前后虧了40多萬。

同時(shí)，項(xiàng)目實(shí)景示范區(qū)開放，被業(yè)主指出外立面和宣傳不符，樣板間發(fā)霉，疑似存在用材降標(biāo)，偷工減料等問題。老業(yè)主們集中到售樓處討要說法，結(jié)果項(xiàng)目方拒絕與業(yè)主溝通，不愿協(xié)商，只留下一句：你們?nèi)ゴ蚬偎尽?/p>

此外，還有遂寧的邦泰云璟、西昌邦泰·熙悅府等各地邦泰項(xiàng)目都在近期出現(xiàn)了集中維權(quán)情況。

除了業(yè)主口碑下滑，邦泰曾經(jīng)引以為豪的員工待遇口碑，也出現(xiàn)了滑坡。小紅書上，不少邦泰的員工發(fā)帖吐槽，公司福利一年不如一年，工作強(qiáng)度一天比一天高。

邦泰內(nèi)部很多崗位年齡卡得很死，要求28歲以下。鐵柱混地產(chǎn)獵頭圈子的朋友打趣：也可能是因?yàn)榧影鄰?qiáng)度比較大，老牛馬們受不了。

高周轉(zhuǎn)時(shí)代，川系房企跑出了不少讓行業(yè)銘記的名字：藍(lán)光、藍(lán)潤、領(lǐng)地、陽光大地......，如今，民營房企的光輝落幕，邦泰已經(jīng)成為川系房企的大哥大。

有網(wǎng)友說：可能川系民企中，再也出不了第二個(gè)藍(lán)光那樣規(guī)模的房企了，也不希望行業(yè)再出一個(gè)藍(lán)光。

抓住逆風(fēng)突圍的風(fēng)口沒錯(cuò)，只是擴(kuò)張的途中，房企們也應(yīng)該多考慮一下口碑的問題。

希望屠龍少年變成惡龍的故事少一些。