2024年，中國房地產市場延續筑底調整的態勢，企業層面，前三季度市場基本處于低位運行，四季度企業銷售翹尾回升，大灣區市場各城市分化現象更加突出。政策方面，調控政策寬松已達階段性底線，實現“應放盡放”。土地市場，出讓規模銳減，縮量提質，維持市場熱度。新房市場，房企推盤謹慎、整體供需兩端均跌至近十年低位，但分化趨大，核心城市政策助力反彈明顯，外圍城市持續探底，政策效果不足。今天克而瑞深圳區域發布「2024年粵港澳大灣區房地產市場年報」，我們摘取報告核心內容與大家進行分享。（可點擊查看大圖）

2024年大灣區市場回顧

01、政策市場

大灣區各個城市調控政策大招各顯神通，調控政策寬松已達階段性底線，除深圳外，各城市已全域放開限購并取消利率下限，實現“應放盡放”。

來源：克而瑞深圳整理

02、土地市場

2024年，大灣區9市整體的涉宅用地供求規模降至近十年最低位，核心城市核心地段供地助力樓板價相對平穩。

數據來源：CRIC

大灣區多城市土地出讓規模銳減，廣深縮量提質；佛山供地質優價低，止跌回升；莞惠規模同比降8成；珠中持續低位；肇江持續盤整。

數據來源：CRIC

03、新房市場

大灣區各地政策應放盡放，但經濟環境未明，購房者信心不足，政策刺激迎來脈沖式行情，持續性不強，整體成交未有明顯起色。

大灣區新房供求量降至近十年低位，供應面積約2634萬㎡，成交面積約3345萬㎡，均價約27264元/㎡，同比上漲8％，因核心城市成交占比提升結構性上漲。

數據來源：CRIC (商品住宅：普通住宅+別墅)

二手住宅市場在“以價換量”帶動下，保持一定規模的成交，對新房市場形成了一定的分流效應。深圳、廣州、東莞、佛山等城市二手房成交均超一手房。

數據來源：CRIC

從各城市新房供需情況來看，深圳一枝獨秀，政策助力反彈明顯；廣深剛需主導；莞佛珠成交向城區聚攏；惠江中肇持續低迷。

數據來源：CRIC (商品住宅：普通住宅+別墅)

2024年大灣區9城市場表現

深圳土拍縮量提質，聚焦核心板塊，共6宗涉宅用地成交，供求總量為近年最低，僅略優于2018年。新房供應謹慎，得益于幾輪政策助力，2024年新房成交實現上漲，尤其929新政購買力釋放明顯，年度成交規模約492萬㎡，同比上漲3成，“以價換量”為主基調。

東莞2024年東莞土市供需大幅萎縮，全年掛牌5宗涉宅地塊，最終僅有3宗特殊用途的涉宅地順利成交。新房供求規模雙降，創近16年以來新低，市場持續以價換量。

惠州土地市場供求規模創近10年來新低，同比均下跌超8成，全年僅成交8宗宅地，品牌房企悄然退場。政策效果有限，樓市走弱態勢格局未有明顯改善，長期面臨庫存高壓。

廣州2024年土拍仍以央國企為主，年底民企回歸拿地，全市宅地供應66宗、供應建面約574萬㎡，同比減四成，處2009年以來次低；成交49宗，與22/23年相近。新房供應量銳減2成，成交趨穩，讓利促銷為常態。

佛山前8月份土拍“少頻少量”，成交量僅為全年的32%，9月份開始，受政策利好支撐，市場預期改善，優質地塊供應，質優價低。地市縮量致使2024年新房住宅供應回落，缺乏新貨刺激，持續制約銷售端規模修復。

肇慶土地成交規模僅優于去年，整體規模延續低位，核心區為主力成交區域。新房供應連續5年下滑，成交同比跌幅3成，低位盤整，改善型項目持銷支撐全市均價結構性企穩。

珠海土地市場延續低溫態勢，涉宅地塊供應7宗，成交6宗，供求量均創近五年新低，本地城投和國企底價托市。新房供求規模縮減至近五年低點，政策帶動下，新房年末翹尾。

中山土地供應暴跌，成交量價齊跌延續低迷態勢，3塊涉宅用地全部底價成交；新房市場供求量同比均下滑，降至近10年最低點，成交價格維穩，政策效應不強。

江門土地供求端持續下行，涉宅地塊供應31宗，成交30宗，其中僅有4宗純宅地，商住地塊占比87%，房企拿地謹慎。新房供求雙弱，市場觀望情緒濃，持續探底。

• 大灣區9城土地&新房市場表現（略）
• 2024年度大灣區房企銷售排行榜

2024年度大灣區TOP50房企權益總金額為5959.78億元，同比下降5.2%。房企格局分化持續，超百億房企數量共有15家，相較去年減少了3家，200億以上規模房企有9家，其中500億以上規模企業只有1家。保利發展連續數年穩居大灣區權益&流量銷售金額/面積冠軍，累計權益業績達到677.48億元、237.78萬㎡。

頭部房企的競爭愈發激烈，依然有企業突出重圍，保持較高市場份額，業績和排名節節攀升。

2025年大灣區市場展望

政策環境，穩預期和精細化管控料將是2025年大灣區房地產政策的主軸，對政策的執行力度和市場信心程度將是市場走向的關鍵，持續用力推動房地產市場止跌回穩。

土地市場，受總土地需求疲弱影響，大灣區各城市放緩了供地節奏，致力于去庫存。2025年土地供應總量反彈難度較大，控制增量，優化存量，供給端規模料將下滑，質優仍為大趨勢。

新房市場，2025年大灣區整體住宅市場預計將呈現分化與調整并存的態勢。整體來看，灣區整體供應量下降趨勢明確，成交量分化顯著，價格走勢因城市而異。需關注區域經濟、政策及人口流動對市場的進一步影響。

四代宅、智慧住區等新型居住產品不斷涌現，住宅產品創新與多元化，助推大灣區居住品質迭代升級。

以上內容節選自「2024年粵港澳大灣區房地產市場年報」

以上僅為克而瑞深圳觀點，不代表所在企業觀點