來源|贏商網(wǎng)（ID：winshang）

作者|賈斐

圖片來源|各項(xiàng)目官方

作為全國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中心，上海擁有全國(guó)最豐富的商業(yè)資源，也一直是全國(guó)商業(yè)的風(fēng)向標(biāo)，許多國(guó)內(nèi)外知名品牌的首店都會(huì)選擇這里落地，因此造就了上海商業(yè)的高度內(nèi)卷。2025年，縱觀商業(yè)市場(chǎng)，上海的籌開商業(yè)仍在不斷創(chuàng)新求變，迸發(fā)出不少新亮點(diǎn)。

據(jù)贏商網(wǎng)不完全統(tǒng)計(jì)，2025年上海新開及調(diào)改項(xiàng)目52個(gè)，總規(guī)模近400萬方。其中3萬方以上的項(xiàng)目有40個(gè)，占整體數(shù)量的近80%。從新增項(xiàng)目所屬的區(qū)域來看，浦東以9座新項(xiàng)目的數(shù)量繼續(xù)領(lǐng)跑全市，徐匯、閔行、黃浦、嘉定等區(qū)域也均有多個(gè)新項(xiàng)目亮相。相較于去年，寶山今年只有一個(gè)新項(xiàng)目待開。

上新面積逐年提升

中小型商業(yè)仍是主流

2025年的上海商業(yè)市場(chǎng)，可謂是一場(chǎng)存量與增量的博弈，一方面大量新開項(xiàng)目入市的同時(shí)，也有不少存量項(xiàng)目改頭換面，以一種全新的姿態(tài)展現(xiàn)在消費(fèi)者面前。所以從整體上新的角度來看，雖然在數(shù)量上較去年下降，但體量上卻有提升，為市場(chǎng)提供更多思考空間與創(chuàng)新可能。

縱觀今年待開業(yè)的項(xiàng)目，商業(yè)體量分布上，5-10萬方的中小型商業(yè)數(shù)量最多，有16個(gè)；其次是5萬㎡以下的小體量項(xiàng)目，有15個(gè)；10-15萬方的中大型項(xiàng)目有4個(gè)；而體量超過15萬方的超大型商業(yè)項(xiàng)目有5個(gè)。

此外，贏商網(wǎng)今年關(guān)注到市場(chǎng)上有多個(gè)低于2萬方的小微商業(yè)入市，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，數(shù)量有12個(gè)。整體上看，2025年市場(chǎng)還將以中小體量的購(gòu)物中心和社區(qū)商業(yè)為主。隨著越來越多的商業(yè)開始偏向個(gè)性化的經(jīng)營(yíng)模式，小體量的商業(yè)或?qū)⒄宫F(xiàn)出更多的靈活性。

2025年市場(chǎng)依然涌入了一些體量在20萬方以上的巨型購(gòu)物中心，并吸引了市場(chǎng)的廣泛關(guān)注。比如 總體量約26萬方印力的MEGA產(chǎn)品將在上海前灣亮相； 作為港資新鴻基的世界旗艦級(jí)購(gòu)物中心的ITC Maison，計(jì)劃將在2025年起分階段開業(yè)，4幅地塊接近30萬方的總體量將讓其成為市中心最大商業(yè)體，改變上海的高端商業(yè)格局。

頭部運(yùn)營(yíng)商持續(xù)發(fā)力

內(nèi)地企業(yè)實(shí)力逐漸提升

頭部企業(yè)開發(fā)或運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目向來備受關(guān)注，往往一年中的“爆款”就是從這些項(xiàng)目中誕生。在上海這座商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)中落地項(xiàng)目，一定程度上反映了企業(yè)的開發(fā)能力和運(yùn)營(yíng)實(shí)力，這兩年我們明顯地感覺到上海的商業(yè)市場(chǎng)央國(guó)企和民企的實(shí)力在逐漸提升，這從每年的新開項(xiàng)目中可以窺見一斑。

• 印力集團(tuán)今年有三個(gè)項(xiàng)目入市，分別為前灣印象城MEGA、浦發(fā)唐鎮(zhèn)印象匯、浦發(fā)唐城印象天地1期；

• 招商蛇口和陸家嘴商業(yè)均有兩個(gè)項(xiàng)目開業(yè)，分別為招商蛇口的綠洲智谷·花園里2期、傳媒港花園里2期；陸家嘴商業(yè)的陸悅天地、前灘源；

• 華潤(rùn)萬象生活、保利、龍湖、復(fù)星、愛琴海、華之門、鵬欣等企業(yè)各有1個(gè)新項(xiàng)目面世。

今年港資企業(yè)入市的項(xiàng)目個(gè)數(shù)超過去年，有好幾個(gè)值得期待的項(xiàng)目，如瑞安的太平洋新天地、香港置地的鑫耀光環(huán)Live二期、新鴻基的徐家匯ITC Maison、恒基兆業(yè)的濱江新岸商業(yè)中心。

此外，還有新加坡佳通的夏日匯和美國(guó)鐵獅門的云際π等外資商業(yè)加入戰(zhàn)局。

輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)成為趨勢(shì)

城市更新提速

輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)這兩年漸成行業(yè)趨勢(shì)，在土地開發(fā)壓力劇增的情況下，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商更加青睞于資金壓力更小的輕資產(chǎn)。從今年的籌開情況來看，頭部開發(fā)商持續(xù)在輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的賽道上發(fā)力加碼，如印力今年新開的唐鎮(zhèn)印象匯、愛琴海位于金山的愛琴海·繽紛里；除此外，也有一些專注于社區(qū)商業(yè)的新勢(shì)力開始嶄露頭角，如新進(jìn)上海的徽百商業(yè)將有松江大橘鄰里和嘉宏?大橘印象薈兩個(gè)存量煥新項(xiàng)目于明年亮相。

在上海城市更新持續(xù)推進(jìn)的大背景下，一些經(jīng)營(yíng)了多年的商場(chǎng)，或因物業(yè)老舊、或因業(yè)態(tài)滯后需要重新改造升級(jí)。與此同時(shí)，還有一些商場(chǎng)因經(jīng)營(yíng)不善需要新的發(fā)展思路，會(huì)交由更專業(yè)和有經(jīng)驗(yàn)的運(yùn)營(yíng)方改造運(yùn)營(yíng)。從2025年擬開業(yè)名單中看出，上海有多個(gè)城市更新和存量改造重開項(xiàng)目，包括上海仲盛世界城、上海星游城、上海巴黎春天天山店、上海鑫都滿天星生活廣場(chǎng)等。

改造的類型上，不僅有傳統(tǒng)百貨、街區(qū)等主流模式，一些老舊廠房、產(chǎn)業(yè)園區(qū)也紛紛改頭換面成特色商業(yè)，為區(qū)域帶來新的商機(jī)。隨著城市更新加速，未來將會(huì)有更多的舊改項(xiàng)目出現(xiàn)，小微型商業(yè)或?qū)⒊蔀槌鞘懈隆⒋媪勘P活的重點(diǎn)領(lǐng)域。

（以下項(xiàng)目排名不分前后）

//陸悅天地

• 商業(yè)體量：16.6萬方

• 項(xiàng)目地址：浦東新區(qū)中科路學(xué)林路

• 擬開業(yè)時(shí)間：2025年

上海陸悅天地坐落于張江科學(xué)城核心區(qū)域，由陸家嘴集團(tuán)主導(dǎo)開發(fā)建造，總建面約16.6萬㎡，共5個(gè)地塊，分別以土星、金星、火星、木星、水星命名，包含集中式商業(yè)、街區(qū)商業(yè)、獨(dú)棟商業(yè)等多元建筑形態(tài)。

項(xiàng)目以“悅活悅有_TO THE LIFE”理念，創(chuàng)新營(yíng)造城市生活方式新場(chǎng)景。整體項(xiàng)目規(guī)劃上實(shí)現(xiàn)了全時(shí)段交流場(chǎng)所、文娛社交的多元空間，完善周邊高層次人才及家庭客群的精神文化生活。目前，上海陸悅天地（火星）區(qū)域內(nèi)部分商業(yè)已于2024年12月初率先亮相。

//虹橋前灣印象城MEGA

• 商業(yè)體量：26萬方

• 項(xiàng)目地址：閔行區(qū)聯(lián)友路雅樂路

• 擬開業(yè)時(shí)間：2025年12月25日

萬科商業(yè)于上海的首個(gè)MEGA2.0產(chǎn)品。項(xiàng)目作為國(guó)家級(jí)規(guī)劃前灣商務(wù)區(qū)的核心商業(yè)體，身處具有深厚歷史積淀的成熟中產(chǎn)別墅社區(qū)華漕核心地塊，是上海西部區(qū)域在建的最具綜合效應(yīng)的全業(yè)態(tài)超大規(guī)模購(gòu)物中心，以 “國(guó)際化社交度假漫游灣”為定位，引領(lǐng)多元化生活方式。

項(xiàng)目規(guī)劃總體量達(dá)40萬平方米，包含：26萬方的前灣印象城MEGA（停車位：2000+）、已開業(yè)的4.8萬方Costco中國(guó)首店及11萬方5A寫字樓鴻橋國(guó)際商務(wù)中心。三者組成的超級(jí)綜合體將合力共生，提升前灣區(qū)域消費(fèi)能級(jí)，促進(jìn)上海國(guó)際化商業(yè)生長(zhǎng)。

//愛琴?！だ_紛里

• 商業(yè)體量：7.4萬方

• 項(xiàng)目地址：金山區(qū)楓涇鎮(zhèn)

• 擬開業(yè)時(shí)間：2025年

愛琴?！だ_紛里是愛琴海集團(tuán)與新金山投控集團(tuán)攜手打造的全國(guó)首個(gè)國(guó)際IP樂園旗艦商業(yè)，也是上海樂高樂園度假區(qū)核心區(qū)的組成部分。

項(xiàng)目占地約7.4萬方，分為“樂享野趣生活”“文化生態(tài)生活”“繽紛歡聚生活”三大特色主題區(qū)域，引入超150+家品牌商戶。

商業(yè)街定位區(qū)域首發(fā)，與品牌聯(lián)合打造度假區(qū)全新概念店，如Chilis全球首家樂園主題店、龜茲全國(guó)首個(gè)度假區(qū)旗艦店、夯食全國(guó)首個(gè)玻璃美學(xué)概念店、Penrose烹肉仕全國(guó)首個(gè)大師旗艦店、悅璞食堂全國(guó)首家度假區(qū)定制店等等。

//ITC Maison

• 商業(yè)體量：27.9萬方

• 項(xiàng)目地址：徐匯區(qū)廣元西路華山路

• 擬開業(yè)時(shí)間：2025年分期開業(yè)

作為港資新鴻基的世界旗艦級(jí)購(gòu)物中心的ITC Maison，計(jì)劃將在2025年起分階段開業(yè)，4幅地塊接近30萬方的總體量將會(huì)讓其成為市中心最大商業(yè)體。

商場(chǎng)為地上5層地下6層設(shè)計(jì)，外觀和室內(nèi)設(shè)計(jì)均由國(guó)際著名建筑公司Lead 8擔(dān)任，不僅有獨(dú)一無二的戶外綠化休閑空間，還有中央時(shí)尚生活大道、行人有蓋天橋等。除了齊全的業(yè)態(tài)，這里還有完備的娛樂體驗(yàn)配套，包括IMAX影院、奧林匹克標(biāo)準(zhǔn)溜冰場(chǎng)、空中歌劇院、現(xiàn)代藝術(shù)文化街等，未來將重塑整個(gè)徐家匯的城市風(fēng)貌。

//鑫耀光環(huán)live二期

• 商業(yè)體量：10萬方

• 項(xiàng)目地址：徐匯區(qū)田林路與蒼梧路

• 擬開業(yè)時(shí)間：2025年二季度

鑫耀·光環(huán)Live，是由華鑫置業(yè)、上海萬科、香港置地、徐匯城投共同組建的鑫耀中城大型綜合體內(nèi)的商業(yè)體。其所在的漕河涇新興技術(shù)開發(fā)區(qū)腹地，坐落有微軟、字節(jié)跳動(dòng)、騰訊、蔚來、莉莉絲、米哈游等眾多科技行業(yè)龍頭公司，坐擁近70萬高知白領(lǐng)客群，輻射周邊超220萬年輕活力客群。

鑫耀·光環(huán)二期，以【年輕·智造·玩新場(chǎng)】定位，計(jì)劃將于2025年第二季度開業(yè)，是一座商業(yè)建筑面積10.5萬平方米的生活綜合體，含地下地上商業(yè)及街區(qū)式商業(yè)。

二期項(xiàng)目精心打造了三大特色中心——專業(yè)運(yùn)動(dòng)中心、復(fù)合文娛中心、玩新生活中心。其中“專業(yè)運(yùn)動(dòng)中心”，將與久事體育攜手共創(chuàng)徐匯西最高規(guī)格國(guó)標(biāo)級(jí)專業(yè)體育場(chǎng)館；“復(fù)合文娛中心”則是由國(guó)際建筑大師隈研吾大師親自操刀設(shè)計(jì)，具有強(qiáng)烈標(biāo)志性特色的地標(biāo)劇場(chǎng)，以及攜手寰時(shí)影院，智造行業(yè)最高技術(shù)規(guī)格CINITY影院系統(tǒng)、特色影廳；“玩新生活中心”不僅是差異化特色業(yè)態(tài)組合的創(chuàng)新消費(fèi)體驗(yàn)，更是2萬平方米戶外綠地空間與場(chǎng)景運(yùn)用的玩新戶外空間。

//上海首位SHOWAY一期

• 商業(yè)體量：22萬方

• 項(xiàng)目地址：青浦區(qū)蟠中東路188弄

• 擬開業(yè)時(shí)間：2025年分期開放

首位SHOWAY商業(yè)，坐擁超140萬商業(yè)體量，商場(chǎng)面積超43萬㎡，涵蓋多棟超甲級(jí)寫字樓、國(guó)際奢華酒店、國(guó)際頂級(jí)水準(zhǔn)劇院群等多維業(yè)態(tài)；坐落于上海西片國(guó)際級(jí)消費(fèi)集聚區(qū)中心、虹橋國(guó)際中央商務(wù)區(qū)中心；四條地鐵上蓋，緊貼國(guó)家會(huì)中心及虹橋樞紐。

首位商業(yè)將于2025年起分階段亮相，致力于以復(fù)合型場(chǎng)域，賦能多彩歡愉，超越期待的消費(fèi)體驗(yàn)、文化體驗(yàn)、藝術(shù)體驗(yàn)。聚焦首店經(jīng)濟(jì)，匯集殿堂級(jí)演藝、高奢酒店服務(wù)、大師藝術(shù)及潮流IP；立足西上海核心，迎接全球消費(fèi)者，打造上海城市新名片。

//上海方圓薈

• 商業(yè)體量：7.8萬方

• 項(xiàng)目地址：金山區(qū)楓涇鎮(zhèn)朱楓公路與楓灣路交叉口

• 擬開業(yè)時(shí)間：2025年

上海方圓薈是世紀(jì)金源集團(tuán)旗下項(xiàng)目，是金山區(qū)楓涇鎮(zhèn)首個(gè)、也是金山北區(qū)唯一一個(gè)大型商業(yè)綜合體。

商業(yè)運(yùn)營(yíng)面積約8萬平米，分為地上四層和地下一層。其打造了多個(gè)特色場(chǎng)景，包含南區(qū)的藝術(shù)主題空間、東區(qū)的兒童主題空間以及西區(qū)的休閑和多元化濱河景觀帶。商場(chǎng)屋頂則打造了一個(gè)集空中景觀跑道、天空球場(chǎng)、觀景平臺(tái)、景觀臺(tái)階和屋頂綠化于一體的天空花園式運(yùn)動(dòng)休閑場(chǎng)所。

//新岸商業(yè)中心

• 商業(yè)體量：1.5萬方

• 項(xiàng)目地址：浦東新區(qū)濱江大道

• 擬開業(yè)時(shí)間：2025年

項(xiàng)目是由恒基兆業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)與上海地產(chǎn)集團(tuán)攜手打造，新岸商業(yè)中心集高品質(zhì)辦公、濱水休閑商業(yè)、城市綠地公園與多元化生活場(chǎng)景于一體，以創(chuàng)新空間鏈接全態(tài)資源，全面重塑濱水商業(yè)的新界面。

新岸商業(yè)中心項(xiàng)目總體量約11萬方，建筑群沿江而建，巧妙連接歷史建筑與休閑綠地。項(xiàng)目包含6.2萬平方米辦公建筑面積，由2棟稀缺濱江獨(dú)棟及1棟甲級(jí)辦公樓構(gòu)成的生態(tài)辦公集群，以及約1.5萬平方米的連棟商業(yè)建筑面積，近500個(gè)停車位。項(xiàng)目貫穿城市東西，與軌交4號(hào)線、14號(hào)線為鄰。

項(xiàng)目以300米長(zhǎng)的綠化屋頂為紐帶，通過不同的垂直交通，鏈接地面和屋頂，為人們提供休閑、社交的活力空間，實(shí)現(xiàn)工作與休閑場(chǎng)景的自由切換。

//浦發(fā)唐城印象天地

• 商業(yè)體量：6萬方

• 項(xiàng)目地址：浦東新區(qū)唐鎮(zhèn)

• 擬開業(yè)時(shí)間：2025年4月底

浦發(fā)唐城印象天地是地鐵2號(hào)線創(chuàng)新中路站上蓋項(xiàng)目，以地鐵為樞紐HUB，搭建一個(gè)有元?dú)?，充滿熱情、希望的商業(yè)中心。圍繞“Family &Social Park”體驗(yàn)感生活方式，從“家庭”和“社交”雙重維度出發(fā)，連結(jié)國(guó)際社區(qū)家庭與年輕白領(lǐng)人群，成為他們個(gè)人或家庭消費(fèi)場(chǎng)景追求精神享受、輕松自由、溝通交流的新平臺(tái)，成為唐鎮(zhèn)年輕人新的聚集地。

//太平洋新天地商業(yè)中心

• 商業(yè)體量：8.8萬方

• 項(xiàng)目地址：黃浦區(qū)淮海中 路123、124、132街坊片區(qū)

• 擬開業(yè)時(shí)間：2025年

上海新天地最新成員——總體量約 39 萬平方米、由三座甲級(jí)辦公樓和 Xintiandi Galleria 商業(yè)體組成的太平洋新天地商業(yè)中心將于年內(nèi)入市。 其將與已建成的新天地區(qū)域形成互補(bǔ)與聯(lián)動(dòng)，呈現(xiàn)一個(gè)兼具商務(wù)商業(yè)、品質(zhì)生活、人文社交、綠色健康可持續(xù)發(fā)展的世界級(jí)復(fù)合功能都心區(qū)。

項(xiàng)目將延續(xù)新天地街區(qū)肌理及文脈并傾注宜人的建筑尺度，主軸東臺(tái)路及 Xintiandi Galleria 頂部由上海最大的 6500 平超維度全景天幕覆蓋，打造 24 小時(shí)全天候多元活力中心；以“在地新生”為理念，東臺(tái)路步行街將在復(fù)興古玩花卉市集的基礎(chǔ)上煥活全新文化與社交體驗(yàn)；經(jīng)平移保留的歷史建筑章太炎故居、喇格納小學(xué)，聯(lián)同 4000 平米文化藝術(shù)多功能交流空間，將呈現(xiàn)兼具在地質(zhì)感和國(guó)際視野的文化藝術(shù)內(nèi)容。

//上海星游城

• 商業(yè)體量：4.6萬方

• 項(xiàng)目地址：徐匯區(qū)天鑰橋路580號(hào)

• 擬開業(yè)時(shí)間：2025年

上海星游城作為地鐵4號(hào)線上蓋項(xiàng)目，比鄰地鐵1號(hào)線、11號(hào)線與上海體育場(chǎng)，煥新亮相的星游城將致力于打造體育場(chǎng)商圈首座Z世代年輕消費(fèi)主場(chǎng)，圍繞餐飲、零售、娛樂、生活配套等業(yè)態(tài)引進(jìn)各類知名品牌，滿足各類客群的生活社交需求，成為集潮流運(yùn)動(dòng)、樂享生活、娛樂體驗(yàn)、次元集結(jié)等業(yè)態(tài)于一體的多元文化社交中心。

//龍湖歡肆江橋

• 商業(yè)體量：5萬方

• 項(xiàng)目地址：嘉定金園二路218弄

• 擬開業(yè)時(shí)間：2025年

位于江橋北虹橋核心地段的龍湖歡肆江橋，是嘉定全新雙軌交TOD商業(yè)體。「歡肆」是龍湖開發(fā)的全新商業(yè)產(chǎn)品線，主打以品質(zhì)公寓+活力街區(qū)混合空間的運(yùn)營(yíng)模式，為“Z時(shí)代”年輕人，提供集聚溫暖居所、豐富美食、多元體驗(yàn)及同好圈層的城市資源聚落。

整體布局上項(xiàng)目通過“連橋直達(dá)+露臺(tái)+下沉廣場(chǎng)+微景觀”的設(shè)計(jì)打破街區(qū)空間界限，圍繞“日思精致慢生活夜享潮流煙火氣”的商業(yè)定位構(gòu)建江橋板塊的全新消費(fèi)新場(chǎng)景，成為板塊商業(yè)活力引擎。

//TOP金光匯

• 商業(yè)體量：3.5萬方

• 項(xiàng)目地址：普陀區(qū)桃浦鎮(zhèn)

• 擬開業(yè)時(shí)間：2025年9月

TOP金光匯是桃浦地區(qū)目前體量最大的商業(yè)體，軌交15號(hào)線祁安路站上蓋，由普陀區(qū)城投公司開發(fā)，整體設(shè)計(jì)理念為“區(qū)域功能綜合體概念”，集地鐵上蓋商業(yè)、社區(qū)文化培訓(xùn)、租賃住宅于一身，旨在打造一處具有歸屬感、舒適感和治愈感的未來生活歡樂空間。能為桃浦社區(qū)提供多功能商業(yè)和文化服務(wù)，將打造為上?！感绿移稚倘Α沟男聵?biāo)桿。

項(xiàng)目商業(yè)面積約3.5萬方，共六層，包括地下二層和地上四層，其中地下二層與地鐵15號(hào)線祁安路站通道直接相連，涵蓋了生活購(gòu)物、娛樂休閑、餐飲美食、健身運(yùn)動(dòng)、兒童培訓(xùn)及游樂等多重業(yè)態(tài)，提供無縫銜接的購(gòu)物體驗(yàn)。此外，項(xiàng)目還配備約1萬方的社區(qū)文化中心和約2萬方的長(zhǎng)租公寓。