作者 | 醉酒大鯊魚

文章來源 | 格隆匯樓市

難道深圳灣價格要重新定調了？

開年沒多久，便在朋友圈看到一則推廣——深圳灣稀缺小戶型住宅，限量臻席，錯過不再，深灣華府，總價5字頭起，約37㎡深圳灣稀缺兩房。

阿這……總價5字頭都能買深圳灣的新房住宅了？深圳灣底線已經這么低了？

虛晃一槍

如果對深圳豪宅區比較敏感，就會發現，朋友圈的這則推廣短短不到30個字，就暴露出相當多的信息。

一是深圳灣出現約37平小戶型，還是兩房的住宅，二是深圳灣出現了5字頭總價的住宅，三是帶裝修。

要知道，對有深圳灣情結的群體來說，5字頭總價的住宅“噱頭”，是非常有吸引力的。

一方面，畢竟深圳灣地段，周邊的小區以大戶型為主，區域內18個住宅小區，除了太古城南以外，面積段都是80平起步為主的戶型，并且80—100平的戶型量也不算多。

另一方面，深圳的住宅，單價都以10萬+/平起步，總價最低門檻都要千萬起步。

5字頭總價的小戶型也就只有太古城南區的“迷你戶型”可以選擇，面積段41-71㎡的掛盤房源，成交總價能在500萬—750萬/套的區間。

難道深圳灣豪宅區域的格局，要重新調整了？

若情況屬實，還能與深圳灣板塊內的其他小區有一定的倒掛差距。

并且從位置上來看，這個深灣華府與寶能太古城、曦灣華府等深圳灣典型小區一路之隔，是實實在在的深圳灣核心的地段位置。

產品類型也確實是住宅類，并不是價格本身就低于住宅的公寓之類產品。

“5字頭”的總價，在深圳灣的位置有兩房的上車機會，確實很難想象。

實際上，撥開迷霧，就會發現，這又是一次低價推廣的“噱頭”，為的是吸引關注。

這個項目其實原名為致遠大廈（紫藤苑）。

只不過換了個推廣名字，改成和深圳灣片區直接掛鉤的“深灣華府”。

開發商曾經在2020年加推過一次。

查證了一下，項目是2006年批的地，約2009年左右建成的項目，共240戶住宅，容積率3.11，車位比1:1.2，總樓高18層，3梯8戶，建筑面積約37平。

1月中旬開發商便加推位于A棟7-9層的24套房源，是原保留單位，實際成交需要按二手房的流程成交。

一枝獨秀是否值得？

對南山而言，今年全區的供應不算低。

據不完全統計，將有17個新房項目待推出，無論是改善區域，還是剛需區域，都有可選項。

但在深圳灣這樣的頂級地段，總價門檻5字頭的產品確實少見。

那么就代表著，能夠閉眼上車了嗎？

雖然5字頭的總價對深圳灣地段而言，門檻算低，但交易需要按照二手房交易流程走，這就意味著雖然為“新房”，實際上在銀行貸款層面已經視為“二手房”。

其次整個項目產品混雜，辦公產品與住宅產品同屬一棟，且辦公產品樓層在住宅樓層之上，沒有區分開來，若追求居住環境的私密性以及安靜，則可能有所欠缺。

第三項目3梯8戶的設計，部分戶型設計的次臥、廚房和衛生間存在暗房，布局與公寓相似，加上又無小區園林，居住的舒適性也有一定的影響。

第四項目2006年批的地塊，項目產權年限也還需進一步確認。

除此以外，諸如電梯使用感受、水電使用情況需進一步確認。

更重要的是，市場上同類產品，在金融屬性、流通屬性以及居住屬性，都相對純花園住宅，或獨棟純住宅產品的情況都弱一些。

在中介平臺上顯示，有6套二手房源掛盤，均價約15.24萬/平，最近1個月帶看的次數還算活躍。

去年12月20日成交一套約36.75平的戶型，成交總價為465萬，折合單價約12.65萬/平，已經低于總價5字頭的水平。

所以，若追求深圳灣的區位潛力、地段的便利，周邊的配套成熟度，以及低門檻，則見仁見智。

PS：如果覺得這些市場最新的信息對你有價值，歡迎關注@格隆匯樓市，不定期帶你探索樓市更多最新的動態。

作者觀點，不代表格隆匯立場